随着楼市的发展，一方面楼市的住房存量会越来越多，因为每年开发商不停地新建住房，而我国的房地产行业发展年限比较短，商品房大规模淘汰的时间还没有到来；另一方面，人们的住房拥有率会越来越高，因为住房的产权年限比较长，买一套房子基本可以住一辈子，未来还可以继承给孩子，因此随着买房的人越来越多，住房拥有率也会越来越高。
基于以上这两种趋势，未来住房过剩是必然的发展趋势，同时人们对于住房的需求量也会逐渐减少。不过需要注意，即使整体楼市呈现出住房过剩，也只是区域性住房过剩，全国性的住房过剩是不会发生的。虽然从库存表现上楼市过剩，但是对于一些特大城市和省会城市，随着人口的不断流入，城市的住房资源会变得越来越稀缺，特别是市区的房子，不管全国的住房如何过剩，这类房子都属于比较稀缺的住房资源。
因此未来楼市分化是必然的趋势，对于那些住房稀缺的城市，不管住房过剩如何严重，住房永远是比较稀缺的资源，房价也会有不小的升值空间；而对于那些真正住房过剩的城市，住房市场呈现出明显的供大于求的局面，这类城市的房价或“大幅下跌”。未来什么样的城市会出现明显的住房过剩呢？笔者认为主要有以下3类城市，看一下有你所在的城市吗？
第一：人口大量流出的城市
过去房地产行业能兴旺发展的一个重要原因就是我们国家庞大的人口基数，可以说人口对于房地产行业的发展至关重要。在房地产行业发展初期，住房拥有率以及人均住房面积都不高，这种情况下，庞大的人口就意味着巨大的住房需求，支撑起了楼市的兴旺发展。事实上不管房地产行业发展到什么阶段，人口对于房地产行业的重要性都不会改变。经济学家任泽平有一套完整的房地产分析理论，其中一个重要的角度就是人口分析，他认为房地产行业发展长期看人口，只有人口才能支撑起房地产行业的长久发展。
对于那些人口流出的城市，未来城市人口肯定会逐渐减少，对于住房的需求量也会逐渐减少，这不利于房地产行业的发展。当然我们也可以从另一个角度来分析，为什么城市会出现大量人口外流，本质上来说还是经济发展比较差，不能给当地人提供足够的就业岗位和高工资水平，因此对于人口流出的城市，存在的不仅仅是人口问题，还有经济发展的问题。
第二：衰退型城市
在谈衰退型城市之前，我们先看一下资源型城市，资源型城市就是拥有丰富自然资源的城市，比如石油资源、煤炭资源、稀有金属资源、森林资源等。据统计，我们国家一共有262个资源型城市，而这262个资源型城市又被分为4类，分别是成长型城市、成熟型城市、衰退型城市和再生型城市。
因此衰退型城市是资源型城市的一种，有人直接认为衰退型城市就是资源枯竭的城市，事实上并非如此，这两者并不完全等同。如果资源型城市的资源发生枯竭，后来成功转型的话，就是再生型城市，如果没有成功转型的话，就属于衰退型城市，目前我们国家已经有67个衰退型城市。
衰退型城市在自然资源枯竭之后，当地没有其他支撑产业，经济发展滞缓，也不能给当地人提供足够的就业机会，因此这类城市通常伴随着人口的外流。从楼市的发展角度来说，一方面人口外流导致购房需求减少；另一方面人们收入水平降低，没有足够的买房能力。因此衰退型城市衰退的不仅仅是城市的经济发展，还有与之密切相关的楼市。
鹤岗因为“房价如葱”而闻名，事实上鹤岗就是比较出名的衰退型城市，原来鹤岗就是煤炭比较丰富的资源型城市，后来鹤岗因为煤炭资源枯竭，城市经济发展开始变得滞缓，本来鹤岗打算朝着旅游城市进行转型，但是最后也没有转型成功，成为真正的衰退型城市。
第三：房价虚高的城市
过去房价大涨的时候，炒房客在楼市非常活跃，可以这样说，被大量炒房客光顾的城市，房价基本上会迎来一轮大涨，但是这样的房价大涨并非正常的市场供求而引起的房价上涨，主要是炒房客的炒作一方面打乱了市场的供求平衡，另一方面营造了一种楼市火爆的氛围，导致房价攀升到不合理的高度，通常我们也把这类城市称为房价虚高的城市。
比如环京城市的房价，基本都是炒房客疯狂炒作才抬高了房价，但是在国家实行限购和限售政策之后，环京一带的房子基本都发生了“腰斩”，燕郊房价最高的时候已经接近4万，如今房价在1.8万左右；下跌更厉害的是香河，香河的房价的高点是2.5万，如今7千左右就能在香河买房。客观来说，环京一带城市就属于房价虚高的城市，如果按照当地的购房需求和城市经济发展来看的话，房价基本不可能上升到这样的高度，环京也基本上只是开发商和炒房客抬高房价的借口，就拿香河来说，距离北京将近2个小时的车程，基本上不可能居住在香河，然后每天去北京工作。
事实上除了环京一带城市房价虚高之外，还有不少城市在炒房客的炒作下房价变得虚高。对于房价虚高的城市，随着楼市的发展以及楼市调控的不断收紧，房价会迎来很大的回调，房价最终会逐渐归回合理水平。
对于购房者来说，在楼市分化的背景下，城市的选择非常重要，城市的发展潜力基本上等同于房子的发展潜力。对于上文中提到的3类城市，都是可能会发生房价“大幅下跌”的城市，是购房者在买房的时候优先避开的城市。
对于房价下跌的城市，你有什么看法呢？欢迎加入到评论中来。