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广州最“作死”的盘!10年前比珠江新城贵,如今变“鬼城”

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广州淘房志 2021-05-12 21:28

撰文:55

假设我们来玩一个游戏:

你穿越回30年前,拿到了金融城起步区临江的一块地,拥有先知能力的你,会怎么运营这块地,完成人生逆袭?

近期,各种政策调控、限价限贷的消息满天飞,似乎可以预见,广州楼市正在迎来一场大变革。

在这种情况下,无论是想捞钱的开发商,还是想买房的刚需,都面临难题。

我们不如稍微调转一下视角,看看那些曾经没有太多调控与政策,却硬生生作妖把自己作死了的盘。

本期,我们的踩盘对象是正位于金融城珠江边的江源半岛。几个关键句了解它的作死之路:

① 1993年拿地,捂盘近30年,产权严重缩水。

② 2010年首次开盘2万/平,比珠江新城还贵,而当时金融城还只是不毛之地。

③ 2012年再次开盘,推出了10万/平的毛坯价,当时还有人误以为10万是首付钱

④ 至今去化仅约五成,且还有土地在开发,目前一手价格10-12万/平,二手9万+/平,跑输金融城其它优质房源。

看完后,有没有觉得这个盘多多少少有点不知好歹?

连销售自己都很无奈,以前定价太高无人问津,现在还要面临产权严重缩水、户型过时、江景被遮挡等困境……

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而即便如此,开发商还是心比天高,觉得现在卖还是亏了,得再捂捂,以后肯定能卖更高。

一手好牌,打得稀巴烂。如今,路过江源半岛,就仿佛一座“鬼城”、“空城”……

江源半岛

可以说,这房子就是有钱开发商的玩具,一场豪赌。

那么,赌赢了吗?我们不妨来看看它是如何一步步“作死”的。

十年前比珠江新城贵

2012年打出10万/平的毛坯价

是梁静茹给你的勇气吗?

江源半岛的地段,可谓是占据了天时地利人和。

位于金融城起步区,距离珠江新城仅15分钟车程,一江之隔是电商新星琶洲,距离地铁4/5号线车陂南站仅百米距离。

北近黄埔大道,南临沿江大道,是广州市中心不可多见的南向望江盘。

如此天秀开局、王者身段,一般的开发商,估计早就赚得盆满钵满了。

但江源半岛的老板,有名的客家儒商,偏不走寻常路,掐指一算,一个字:捂!

据说地块是1993年拿的,老板没靠一分贷款,资金十分雄厚,实力有目共睹。

当时地产政策较为宽松,“囤地”是一种潮流。

这块地直到2005年才传出要开盘的消息,最后还拖到了2010年,一出手就是2万+!

要知道,当时的珠江新城还是个萌新,房价也不过2万,而金融城连规划都没出,荒芜之地,冒出2万+新盘,震惊了广州人的三观。

至于销量,呵呵,在当时的人看来,老板很明显不是诚心卖,你这不符合市场规律啊,谁买谁吃亏。

转眼2011年,金融城一纸规划重重落下,打出“打造全球金融资源配置的中心”的口号,十分高大上。

隔年,江源半岛再次开盘,这次更不藏着掖着了,A/B区涨到3-3.5万+,新推出的C区5万+,部分高层200平推出10万+毛坯价。

“疯了吧?”这是当时很多人看完沙盘的感受,“我以为10万是首付才过来看看的。”

江源半岛,广州第一个喊出10万+的楼盘,超勇的。

自此之后,江源半岛卖卖停停,完全看老板心情,据报道,有销售称“有一次老板心情不好,临时加价30万。”

如此任性的开发商,也仅此一家了……

江源半岛A区

卖了11年,去化不到五成

品质比不过旁边的回迁房

根据阳光家缘的数据,A/B/C区去化仅约五成,其中C区只卖了一套,老板特意留着C区不卖,生怕卖亏了。

而从沙盘上看,项目还有二期在开发,未来规划有8栋住宅、1栋3层幼儿园和1栋商业。

从现场的施工告示看,二期要到2023年才竣工,根据开发商的尿性,估计又要拖很久了……

项目营销中心,门可罗雀,造型过时。

最早开盘的A区入住率高一点,不到3成,而B区就更是只有寥寥几户人家亮着灯,C区就更不用说了,宛若空城。

并且,裙楼底商也空荡荡,没有一家商家入驻。

另外,由于二期的开发,导致一期的公共空间被严重占用,原本规划的园林,业主也是一点也没享用到,苦不堪言……

一期的公共空间仅剩一条过道

江源半岛旁边的回迁房龙蟠花园,看起来都比它要优秀。

左为龙蟠花园,右为江源半岛

配套稀巴烂,自信心爆棚

房价却打不过其它一二手房源

说了这么多,会不会是我们和开发商眼界格局太不相同,指不定人家根本看不上这十几年房价飞升带来的红利,目光放在了金融城更加长远的未来呢?

听起来是有点道理,但江源半岛不得不面对的事实是:

其一,有价无市。

金融城确实是在如火如荼建设中,尤其是去年限高解除以来,金融城二手更是迎来一波红利收割,该涨价的都涨了不少。

例如美林海岸,挂牌均价11万/平,最新成交价也逼近10万/平,一年内涨幅高达75%左右。

而反观江源半岛,涨幅有是有,可惜有价无市。

其二,江源半岛的对手也是来势汹汹。

如佳兆业壹号诞生之初就是冲着江源半岛而来,誓要挫挫其嚣张气焰,如今报价14-17万/平,卖的都是限高解除后的高楼层。

以江源半岛的视角看对手佳兆业壹号

而臻溋·名铸,金融城新贵,江源半岛另一位实力强劲的对手,据说吹风价高达20万+。

臻溋·名铸楼盘

如此对比起来,10年前就敢打出10万+的江源半岛,如今也还是10万+。

其三,产权严重缩水。

该地使用权从2002年起算,70年缩成50余年,买家的心理预期大打折扣。

其四,南面的地块,如今正作为金融城起步区如火如荼建设当中,一旦建成高楼,那么望江便成空话。

由左至右为保利南方财经大厦、回迁房、江源半岛

金融城起步区临江项目,位于江源半岛南面

其五,配套稀巴烂。

底商没有一家入驻,最近的车陂南地铁口商圈,要经过一个车流量极大的路口,有时候等几个红灯都要七八分钟。

江源半岛旁的黄埔大道

学校更是没有,只能去车陂小学或者车陂中学,尊贵的10万/平的业主的小孩,只能上“村小”,道理何在?

目前,链家上江源半岛二手均价为9万+,只有5套房源,最新成交的均价已经高达9万/平。

同时期和它一期开盘价格类似的楼盘,命运如何?

中海花城湾,2013年均价3.7万,如今二手最新成交价去到18.8万/平。

保利心语,2010年均价不到1.9万,如今小区均价14万+,最高16万/平。

而对于江源半岛,只剩一句:廉颇老矣,尚能饭否?

在之前的文章中,淘房志便提出一个观点,金融城目前已经透支了未来5年的房价空间。

而江源半岛还将继续捂盘,不知道捂到何年何月,老板才觉得时候到了,价格可以见顶了?

这一场豪赌,在笔者看来,其实是输得一塌糊涂。

只能说,开发商真会玩,金融城这么好的地段,却生生捂出了一个“老妖盘”,实在是可惜啊。

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责任编辑:翁娜_NO4382
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