“产业地产”是近年房地产行业的一个热词，也被很多业内人士视为地产行业新的增长点。今年1—4月，国内产业地产的代表企业“招商蛇口”实现签约销售1016.8亿元，同比增加82.54%。
汕尾市优质土地资源多、开发强度不大，加上住宅存量较大，有没有必要发展产业地产，是否具备发展产业地产的条件？汕尾本地的城市观察者、珠三角城市的发展规划专家以及房地产行业观察者对此问题作出了解析。
汕尾城市风光
什么是产业地产？其本质是产业
产业地产内涵较为丰富，住建部主管的专业性刊物《中国房地产》给出的定义是：在工业用地和新型产业用地上建设的，生产性企业和生产性服务业的盈利性载体，包括科技园、标准厂房、工业研发楼宇、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。
近年来，随着房地产行业从增量市场到存量市场的转换，房地产企业纷纷寻找新的增长点。产业地产凭借其在提升土地的产业价值、推动产业结构转型升级和推进城镇化建设等方面的作用，正在成为当前阶段房地产行业重要的战略转型方向之一，并成为房企发展的新动能。
地产新媒体《朱罗纪》创办人、房地产独立评论人朱文策认为：“产业地产的本质是产业而不是地产，有了产业就会有相关的不动产配套，就会有企业日积月累把产业园运营作为其经营模式，最终出现了产业地产。一个城市首先要有产业，然后才会有产业地产。第一代的‘三来一补’企业所在的园区叫产业地产，现代已经进入第二代，产业地产概念更加复杂，因为城市发展已经进入比较高级的阶段了，现在再去做工业园已经不可能像原来那样。比如天安数码城，其实际上是把产业地产当成了类似于商业地产在做，有写字楼、有商场、有酒店、有会议室、有公开演出等，这样子就极大地丰富了产业地产的内涵。”
汕尾应该也有条件发展产业地产
“发展产业地产的本质是发展产业，是提升城市竞争力，从这个角度来讲，汕尾市需要发展产业地产。只有新的产业地产这样的空间形态出现，才能更好地帮助汕尾引进更好的产业。”朱文策讲道。
与此同时，汕尾也有发展产业地产的条件。汕尾市政协委员、广州华南城市研究会（智库）特聘研究员陈粤海指出：“汕尾有发展产业地产的条件，汕尾可供开发的优质土地资源有很多，目前开发强度都不大，发展产业地产潜力巨大。这为产业地产的发展，奠定了物理空间基础。”
汕尾市自然资源局于2020年8月公布了《汕尾市本级2020年度国有建设用地供应计划及汕尾市区存量住宅用地项目清单》（下称“清单”），根据该清单，汕尾市商服用地为35.6466公顷。《中国房地产》杂志上刊发的文章指出：国家层面《工业项目建设用地控制指标》规定产业用地配套设施占地面积比例不超过7%，各地方政策对产业地产项目配套设施建筑面积占比的规定不同，一般在10%—20%之间。这意味着汕尾市可以将2.5—7.13公顷土地用于产业地产建设。
除了有发展产业地产的空间基础，汕尾还有发展产业地产的其他条件。陈粤海指出：汕尾具有地理位置优势，位于深圳都市圈内，交通便利；同时，汕尾具有生态环境优势，连续6年空气质量领跑全省，地理位置和环境优势叠加，对于产业地产从业者以及产业地产所服务的优质企业很有吸引力。再者，汕尾市经过近两年的营商环境优化，政府在服务产业地产上更有力，加上数字政府建设、无证明城市建设，产业地产落地汕尾发展势头很好。最后，汕尾市政府正在全力补齐交通、医疗、教育等城市短板，华南师范大学汕尾校区、深汕特别合作医院和汕尾中医院等的建设，能更好地吸引和服务产业地产发展所需要的人才。
暨南大学教授、华南城市研究会（智库）会长、广州市政府城市规划委员会委员、中国城市规划学会会员、广东省省情调查与对策咨询专家、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员胡刚表示：“汕尾城市规模不大，人口不多，现在住宅这块有过剩，发展制造业为主的产业地产也是一个路径，通过深圳的外溢、交通条件的改善、港口优势的发展，产业地产发展很有希望。具体来说，汕尾现在有发展电子工业的基础了，以后还会进一步发展，可以从电子工业‘扩链’到信息制造业，信息制造业也是产业地产的一种，以信息制造业为主打的产业地产，未来也可以成为汕尾产业发展的一种方向。”
汕尾如何发展产业地产？需要长期经营
汕尾如何发展产业地产？朱文策谈到，在产业地产发展规划中，有几点政府需要警惕的。第一，政府在引进产业上要“知进退”。政府在公共投资、公共建设、公共服务等方面责无旁贷，必须要去做这些事情。以惠州为例，惠州有段时间很多企业招不到人，因为没有足够的公共设施配套，很多员工往深圳跑。员工往返深圳很不方便，可能就会选择离职，员工的流失限制了企业的发展。所以，政府在公共投资上要多做工作。
第二要做的就是管理好“成本”。这个“成本”不单单是工业用地的成本，而是一个综合性的成本。比如说房价，政府不能让“成本”涨得太快，不能把发展产业地产变成卖地、增加土地财政收入。企业为什么要从深圳这样的城市搬走？一个重要的原因就是深圳的成本上升得太快了，企业承受不了高成本。如果企业到了汕尾后，汕尾的成本也起来了，那肯定也经营不下去。
朱文策认为，住宅地产是一锤子买卖，产业地产不是，产业地产需要把企业引进来耐心经营。“所以我的建议是政府应该选择某一些或者少量的试点，然后把它交给市场化的企业去运作，政府在这个过程中只需做好公共服务和营商环境优化。做好这两点，就可以利用到汕尾的比较优势，将低成本优势发挥到极致，真正让企业愿意承受长途跋涉转移的成本，到了我们汕尾经过几年的培育期，可以获得非常好的回报，有了这样一个预期，产业和产业地产就能发展起来。”
“去招什么样的企业过来，这个不是政府的优势，要交给专业的产业地产运营商去做。政府在这个过程中可以设定负面清单，规定什么样的企业不可以进来。我总体感觉汕尾位于广东，背靠着粤港澳大湾区，有一个很好的发展先天条件。无论是香港的企业还是深圳、广州的企业，汕尾都有机会吸引到。”
胡刚指出：“汕尾发展产业地产摊子不宜铺得太大，要紧凑，要形成一体化，要紧紧靠着城区和高铁站来做产业地产，不能孤零零地离开市区太远。”
【记者】郭杨阳 南小渭
【作者】 郭杨阳；南小渭
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端