这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房姐好！1、绿地光谷星河绘含茶水2.1万值不值得入手？2、光谷东还有哪些盘推荐（主要投资）？3、金银湖联通佳苑准备置换到武汉核心区，这样可以吗？如可以置换到哪里最好（投资为主，不限区域）。4、东原启城19年入手含精装1.41万，也想卖掉置换到核心区，是现在卖还是等段时间再卖？等到什么价位卖合适？问题有点多，感谢！
回答：你好，星河绘值得入手，但是加上茶水单价控制在2W内是最好的。你可以多咨询对比下。
光谷东投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
金银湖适合自住，但是投资角度看涨幅太慢，联通佳苑置换核心板块思路正确。目前最推荐的板块还是光谷东。
东原启城建议继续持有，跑赢大盘没问题。 板块轮动有时间先后顺序，最近很多会员咨询，看到光谷东和学区房涨的厉害，要不要把自己的房子卖掉置换光谷东。
我的建议是三思，判断自己持有房子的区位价值，我们投资是看长线的。 哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。 一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。 小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。
另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。
光谷东新增持续涌入，白沙洲三环内这么好的地段，同样也承接武昌的人口外溢。 当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。 光谷东这一轮领涨，它涨了以后，买不起的人会溢出到花山，左岭。
刚需如水，一直在寻找低价板块，迅速把洼地板块填平。
所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出。
低总价需求，我们会好好研究下轮动的规律，然后有的放矢。
提问：新人首问！房姐好！绿地光谷星河绘1.8，联投瑞园1.3，这2个楼盘怎么选！瑞园价格低性价比高，绿地地段好升值潜力大，好纠结，怎么选！
回答：你好，感谢付费！
产业新区的发展，一般分为3个阶段：
1.发展初期 地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。 在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。
2.快速发展时期 这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。 城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。 商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。
3.接近成熟时期 土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人流量激增。 此时房价经历前期的快速上涨，涨势开始放缓，并逐渐与全城的平均涨速接近。 虽然仍具备升值潜力，但相比发展初期和快速发展时期来说，要小。 从新区发展初期到成熟期，这一阶段周期大约在10-15年左右。 所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。1.8的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是回报率已经不如从前。 花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来回报率可能更大。 所以如果求稳和相对高的租金，建议优先绿地。
提问：房姐您好！我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的房姐： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼房姐回复指点。
回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资型的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。 楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。
提问：新人首问：请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城，东立国际，地铁鑫城等次新(有十年了，不知道算不算次新)，价格只有豪宅区的一半，有没有投资价值，会不会跑赢大盘？我个人认为，随着二七滨江板块配套越来越成熟，可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对？
回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源； 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。 对于武汉圳的豪宅总结：
1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ；
3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区+江景+商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。 学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。
提问：房姐您好！打算在金融街附近买房，看中了万科翡翠国际的房子，120平，新证，算上税费大概2.9万。暂时不考虑学区，请问下这个价格如何，谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 万科翡翠国际周边配套齐全，生活设施完善，自住不错。单价2.9性价比一般，未来大概率随大盘，投资回报率不如后湖的刚需低价盘。
提问：新人首问，睿智的房姐你好！本人41岁离异单身，女儿外地大三在读。徐东80平自住，现在想卖掉，在光谷附近买一小户型自住，余钱投资个奶茶店；或者买二套小户型（贷款一套以租养贷）。哪种稳妥一些？徐东的房子什么价位卖合适？
回答：你好，做一个店成功的原因可以是比同行好吃，比同行便宜，比同行服务好等等，但是把一个品牌做大的原因一定不会是以上这些。 奶茶店利润那么高，但每年都有很多门店关门，为何？ 根本原因就是没流量，在这个注意力经济时代下，只有先把流量做上去，才有机会思考后面的利润问题，否则连生存的机会都没有。 奶茶店只有网红店或者连锁店才有生存空间，一般的小店恐怕不行。 至于买房还是做生意，我建议先买房，你我皆为普通人，成事要看大势。大势不好的时候不如稳中求胜精耕细作，不是对这个行业有十足的把握，不建议轻易尝试。 徐东二手价格在2-2.5之间，具体价格看楼盘，参考最新小区挂牌价和最新成交价。
提问：房姐好！长江新城的天兴花园和长江明珠现在有投资价值吗？土地是划拨性质对比出让在投资有什么影响？谢谢！
回答：这2个盘房龄偏老，未来大概率跑输周边次新盘。长江新城需要长持，相同的单价，有更好的选择。 划拨就是还建房，商品房的产证写的土地性质是出让。 还建房价格会比商品房低一些
提问：您好，我目前想在武汉购买200w左右房产，老公在外地上班，我全职照顾孩子，孩子2岁了，想着购买房子后可以让老公回武汉工作，现在看后湖和光谷东的房产，一个是花样年花好园，一个是新城璞越门第，哪个适合我们家庭状况？
回答：你好，这2个板块跨越比较大，买哪里主要看你们未来的工作地点。 如果是IT行业，尽量选择光谷。 如果是金融行业，可以选择汉口。 短期内自住后湖配套相对成熟，光谷东未来规划多 发展好。 考虑升值，买新城。 考虑自住买花好园
以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。