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独立经济学家马光远:做好资产泡沫破灭的准备!

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专业聊房君 2021-05-12 17:54
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经济发展总是需要相适应的货币支撑,但一旦过多的资金流入到某些领域,它就会形成泡沫,泡沫吹得越大,其破灭的可能性也就越大,每个人都知道,历史上曾出现的泡沫破灭,带来的伤害有多大?

在经历这次全球性的风波后,各国为了维持经济、减少失业率,不断通过超发货币的方式刺激经济恢复。继2020年货币大放水后,权益债务主体获得了更多的信贷资金,然后源源不断流入到股市、楼市,二者比翼齐飞。

有机构做过统计,2020年,全球有超过89%的国家房价都在上涨,包括美国、日本、韩国等,甚至出现了一房难求的现象。在地球村大环境下,谁也不例外,你发货币,我也发,因为谁也不想被收割。受其影响,我们的M2增速也时隔3年重回两位数,虽已很克制,但资产价格仍不避免受到作用。

难道真的是资产价值增长了吗?这其实不过是一个金融游戏,许多人担心货币超发带来的通胀,担心手中的现金贬值,把诸如房产等资产作为一种抗通胀工具,实际居住需求并没有增加,但保值投资需求增加,这种需求是虚幻的,也是经不起时间考验的。因为谁都知道,无节制、无限的发货币,所谓过犹不及,最终伤到的还是经济,必须要停止,近日美联储主席耶伦遮遮掩掩地“加息”暗示就是一个明显信号,而我们央行刚刚公布的4月份M2增速回到了风波前的正常水平,为8.1%。

还需要明白的一个事实是,对大多数人而言,即便货币增长再多,通胀再高,看似钱多了,但他们的工作没变,工资没有明显变化,他们的购买力也没有什么变化。当房子这样的资产价格抬升后,随着货币回归正常,其他投资炒作的购买力也会如潮水般散去,而这些真正刚需却没有接盘能力,资产价格将何去何从?这是每一个人关心的话题。

以日本90年代的房地产泡沫破裂为例,仅土地价格,从1986年的200多上升到1990年的600多,4年时间,土地价格增长了2倍,让很多人感觉自己的房产财富也增长了1-2倍。但这显然不是资产价值的真实体现,因为当时日本的70%的人已经拥有土地和土地继承权,仅30%的人没有土地,不少人把日本房产泡沫破灭归咎为签署广场协议、归咎当时的央行收紧了货币政策,这不过是一个导火索,其根本原因还是资产价格脱离了实际价值,是泡沫就得破,不过是提前,还是延缓罢了。

每个人都想“躺赚”,实际上却不可能实现。

我国的房地产经过20多年的快速发展,超过96%的城镇家庭拥有住房,拥有2套及2套以上房产的家庭占比更是达到4成以上,仅4%的家庭没有住房。如果你没有房子,那么,意味着你身边的人一定有多套房。

目前的房地产调控,目标很明确,就是实现“平稳”二字,实现的重要方式是“房住不炒”,如何实现?一方面,炒房资格被限制,不让入市买房子,另一方面,增加持有成本,这不仅限于房产税、空置税,如果房价不涨或者少涨,还不如存银行,一年、两年还行,如果三、五年都还看不到希望,你可能就会把房子卖掉理财,如果所有人都有这种想法,上市量增多,那就只有折价卖,当下调控市场平稳,并不等于长期保你的资产价格,最终还是要由市场说了算。

近些年,市场也出现了两大“怪象”,一个是很多人都在喊房价涨了多少,财富也增值了,房屋本身的租售比却越来越低,因为租金不能跟上房价上涨的节奏,租金与房价的背离似乎也在寻找一个解决方式,业主的一头希望通过涨房价来弥补租金收益的不足,而租房的一头是刚需,他们收入在那,你涨租,我就回老家。

另一个是你有自住房,本身是一件值得庆幸的事,不用交租金,也能享受到房价上涨带来的财富盛宴。但,一套房子不会住一辈子,都有变老变旧的时候,当你想起换房时才发现,需要再添加半套到1套老房子的钱才能换新房,原来,我们这么多年白干了,还要背负一屁股房贷。

房地产继续高歌猛进,还是主动回归到本来面目,也到了需要做选择题的时候,说是一个关键节点也不为过。

一向以看多房产观点为主的独立经济学家马光远,近期也说了几句发人深省的话,“在全球经济遭遇疫情的重创之后,全球的资本市场、大宗商品和房价却再创历史新高。这本身很荒唐。每个人都知道,这种没有任何支撑的市场最终会以崩盘而告终,但大家似乎谁都不愿意接受这种结果。”、“股市也好,房市也好,其实都是惊弓之鸟。这个世界上所有的事情都早在暗中标好了价格,享受泡沫的盛宴,就必须承担泡沫破灭的痛苦,这是一个不可能拆分的套餐。没有任何支撑的股市和房市,最终一天会以暴跌而告终,谁都知道这个道理,但谁都不愿意去说破”、“过去10多年,特别是去年疫情之下释放出来的天量货币导致的资产价格泡沫,并没有产生什么新的经济理论和货币理论,那只是经济学家自我安慰的方式。这个泡沫最终会以惊人的方式破灭,除此之外,我看不到第二种软着陆的可能”。

创作者:纵横论市

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