◎ 作者 / 标叔
就在三天前，也就是5月9日，星河盛境开盘了。
这个盘呢，位置在龙岗区园山街道保安社区，龙岗大道与横坪公路交叉口处南侧，靠近南坪快速路和水官高速，户型为85-116平，是均价约5.32万/平的刚需盘。
话说，这个盘很不像星河的风格，除了前期做了大面积的推广外，从开盘到现在，一点声音都没有。
除了一张营销团队的庆功照流出外，这个盘销量如何，去化几成，外界统统不知道。
但对于深圳楼市而言，这个盘其实很重要。
作为调控再次升级后，为数不多的入市住宅新盘，就像“星河盛境”这个名字一样，它销售情况的好坏，某种程度上是深圳楼市冷暖的一面镜子、典型指标。
可惜，星河对外不说。
当然了，你不说，并不代表大家不知道。
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星河盛境的公众号，仍然停留在5月7日的公证摇号结果：通过意向登记共445位，445人选382套房 ，理论的中签率为85%，看起来很好中签的样子。
但，关于5月9日开盘后的销售数据，目前星河官方没有公布，但外部流传着两个版本：
1、南方都市报
南方都市报的报道说，开盘当日卖了283套，去化率约74.1%，龙岗本地购房者居多。
2、某公号：
这个公号提供的信息比较模糊，开盘当天销售率近8成。
在上面两个信源中，南方都市报直接说了，销售数据是开发商透露的，而第二个文章，说的是“据悉”，其实指向也很明确，大概率也是从开发商处得知的。
这个销售成绩好不好呢？
当然是不好。
至于为何说他不好，我们往下看。
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我斗胆的说一句，这可能是2021年卖得最差的深圳住宅，起码到目前是这样的。
先说结果，南方都市报说是74%的去化率，另外一个说的是8成。
那后面一个我们可以排除了，有些水分。
南方都市报的准不准呢，要看开发商靠不靠谱，会不会兑水。
通过以往的案例看，多数是有水分的，至于星河这个，在没有其他数据佐证的情况下，无法判断。
之所以说，星河这个盘卖得差，是因为从2021年来看，深圳的纯住宅项目一直卖得很好。
比如，几个典型的网红盘：
1、光明宏发万悦山，均价4.89万/平，共1070批客户选367套房，中签率是34.2%，日光；
2、万丰海岸城玺园，均价5.7万/平，共2163批客户选717套房，日光；
3、光明领航城，均价6.36万/平，共257批客户选106套房，日光；
当然了，星河这个并不是网红盘，所以我们再看看其他的情况。
非网红盘：
1、罗湖缙山府，均价约8.9万/平，共548批客户选407套房，中签率74.2%，不到6小时售罄。
2、华润万象华府，均价约8.9万/平，共725批选637套房，中签率为87.8%，开盘稍稍遇冷，当天开盘6小时后，去化约一半左右。
2、布吉东方盛世花园二期，均价约5.6万/平，我就不说中签率了，去认筹的人就差点没把人售楼处给踏平了，售罄。
再来看星河盛境，就有点尴尬了。
不仅如此，在这些盘中，星河是价格比较低的。
比如，罗湖缙山府均价约8.9万/平，华润万象华府均价约8.9万/平，星河盛境均价为5.32万/平，居然卖不完。
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按说，星河盛境的状况不至于这么差的。
因为，随着调控的深化，深圳二手楼市基本被冰封、小产权也被禁止交易，所有的购买力只能是一手新房。
而且，同期也没啥竞品。
那星河为何会卖得不好呢？
原因无非以下几个：
1、产品不行
有不少网友表示，所谓的地铁上盖，其实走路还需要走上15-20分钟，并不方便。
其次，存在噪音过大的情况。
项目东面毗邻龙岗大道，北面毗邻南坪快速，车流量均非常大，将来项目建成后，很大一部分单元都要受到噪音的影响。另外，南侧毗邻保安学校，也会受到学校噪音的定时干扰。
项目尽管自带幼儿园，且紧挨着九年制公立学校保安学校而建，将来小孩上学将非常方便。
但保安学校的教学成绩实在太差，2020年全市中考排名在195名，公立学校的中考录取率仅为38.46%（网传参考数据），实在不能让人满意。
更有，片区的想象力一般。
星河盛境所在片区虽然与大运新城仅有两个地铁站的距离，但毕竟不属于龙岗的重点发展区域。
虽然片区有阿波罗未来产业城的长期规划，部分知名企业也已经逐步进驻，但中短期内并不能给片区价值带来质的改变，整体发展还是比较受限的。
这样的产品和价格，怪不得有人表示，还不如去买光明嘞。
2、营销有问题
其实，深圳的开发商是地球上最幸福的开发商，只要是住宅新盘，只要稍微能对得起观众，基本上是不愁卖的，坐等收钱就好。
而且，也基本不需要啥营销能力，反正购房者自动上门。
另外呢，与广州、东莞等地新盘需要大规模的营销投放相比，深圳的住宅新盘这部分费用基本可以省下来。
但业内人士都知道，星河老板黄楚龙在大方上是出了名的。
所以，星河盛境开盘前，营销团队还是大规模的做了一波营销。
但说来也怪，钱花了，但并没弄出啥动静。
比如，市场对这个盘认知还是很模糊，再比如，深圳的各大打新群对这个盘的讨论少之又少。
只能说，营销没有做到点上，尽管老板花了很多钱，但是下面的人不给力。
亦或者，好日子过习惯了，过久了，市场一旦出现了变化，星河的团队短期内却无法适应。
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查了一下，星河盛境也算是这些年，星河在深圳开盘成绩相对惨的一次。
比如，2020年11月，宝安沙井的星河荣御三期，均价5.2万/平，共1762批客户选922套房，52%的中签率。
抛开星河不谈，星河盛境其实是当下深圳楼市的一面镜子。
我们都知道，由于受指导价的冲击，深圳二手房市场逐渐步入冰封状态。
而小产权房由于其违规甚至违法的特性，最近也受到了深圳官方的严厉打击。
所以，真正能感知深圳楼市冷暖的就是一手住宅了。
其实，大家都在等待市场的信号：
1、一手新房市场继续火爆，那深圳楼市短期能仍将保持一种平衡状态；二手房业主继续观望，期待能维持现在的价格；
2、一旦一手新房市场降温，二手房将受到更大的冲击，不排除紧绷的价格博弈天平开始向买方倾斜，降价开始，楼市真正降温；
而此次星河盛境的开盘，其销售情况实际是大幅低于市场预期的。
如果排开星河本身营销和产品不给力的两个因素，星河盛境就是市场真实状况体现的话，那可以下个初步结论，深圳楼市，拐点可能要来了。