撰文 / 《财经天下》周刊 田晏林 李逗
编辑 / 董雨晴
两天之内，北京25宗土地被摆上货架。位于北京丰台六里桥西南角的政务服务中心土地交易大厅，成了120家房企及联合体厮杀的战场，现场弥漫着焦灼的气息。
5月10日至11日，延期1个月有余的北京首批集中供地终于挂牌亮相。交易大厅里汇聚了超百家房企及联合体，共享这场土地盛宴。数百位房企代表赶在每天8点半之前，就拿着准备好的资格文件到达现场，直到下午6点多竞拍结束才离去。
与往常拍地只有土地投资拓展部人员到场不同，《财经天下》周刊注意到，本次集中供地，各家房企的投资总经理、营销总经理以及区域公司副总等公司高层整整齐齐亲临现场坐镇。一位员工坦言：“毕竟涉及几百亿的款项，有领导在，授权更方便。”在场的北京投资拓展人员们屏神凝神，谨慎地举起手中的号码牌，很多没有拿地计划的房企代表们干脆也来到现场观摩。
热门地块抢拍成功时，有房企代表难掩兴奋，在拍卖师落槌的瞬间，起立鼓掌，握拳欢呼。不过，对于这些人而言，成功抢到地只是第一步，盈利才是最关键的考量。面对溢价率普遍低于15%的土地规格，想要获取一定的利润空间，对多数房企都是较大的考验。而对于拍卖现场之外的围观购房者们来说，开发商们疯狂抢地的背后，是否在释放房价上涨的信号？
算不清楚账也要抢
5月10日当天，北京一连上架了12宗住宅用地，总货值516.19亿元，出让的地块有朝阳区金盏、王四营、崔各庄以及海淀区树村，全部都是城6区的优质宅地。土拍热潮一直持续到了第二天，5月11日，拍地金额逾380亿元。两天时间内，创下北京日均卖地纪录。要知道，去年一年，北京的住宅土地出让金也仅仅是1738亿元。
前来抢拍土地的开发商们，共有54家，这串长长的名单之中不仅有中海、华润等国企代表，也有一大批脸孔陌生的外来粤系、闽系房企，由他们共同组成的联合体数量更是超百家。据悉，5月10日出让的12宗地块共吸引了超120家房企及联合体的报名，平均每一宗地块的竞争主体均超10家。
没有任何意外，这些地块全都触及了合理地价上限，但这仅仅只是热场。集中供地模式下，本次土拍的复杂程度远超以往，在达到地价上限之后，开发商们或直接竞方案、或竞租赁、或竞政府份额，同时设定金额上限、租赁上限、高标准住宅建设方案等规则，这让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素，一些人则要转为竞争各类配建。而这些，才是开发商们真正厮杀的战场。
强度之大，金额之多，程序之复杂，打破了北京市场的土拍纪录，但并没有浇灭开发商们的竞拍热情。在竞拍现场，许多央企的开发商联合体都是“秒拍”，一些曾被业内认为抢地失利的中小房企，也劲头强劲，势在必得。
比如，粤系房企卓越。5月10日上午起拍开始之际，卓越便以“总价39.27亿元、竞政府产权13%”，竟自持地块，点燃了土拍成交热度。成功摘下朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，现场的投拓人员欢呼一声“耶！”，在庆祝的同时，也唤醒了北京的土地市场。
《财经天下》周刊统计，在29宗地块里，卓越地产参与了10宗地块的竞拍，数量甚至超过了喜欢“买买买”的融创中国（后者参拍地块8宗）。5月11日，卓越又与北京老牌国企首开组成联合体，与14家房企竞争丰台张郭庄村6145、6159地块。在经过110轮的拍卖后，“首开+卓越”联合体以“62亿+32500㎡公租房”的代价，斩获张郭庄地块。在现场，卓越方面代表十分绅士的转过身，拥抱了坐在他身后的竞争对手。
土拍热度的高潮，也出现在朝阳崔各庄最后一宗L06地块的竞拍。竞拍之前，该地块的最高报价为26.04亿元，最初由世茂以26.16亿元率先举牌，期间多家房企彼此紧咬不放，举牌节奏明显加快。最终，招商蛇口以20%的上限份额触顶，成功摘得此地块。
为了抢地，竞拍现场的开发商们，早已暗潮汹涌。一位前碧桂园投资拓展部人员对《财经天下》周刊表示，“我也没想到碧桂园这次拍地这么猛。”5月11日下午，在经过24轮竞拍后，碧桂园以“41.15亿元+1.15万平方米国际人才社区住房”的条件，成功摘下通州城市副中心的一块宅地。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“12宗地块平均成交楼面价达50432元/平方米，较2020年全年成交楼面价增长81.1%，主要在于成交地块位于朝阳区、海淀区，地块本身价值较高，而成交住宅用地房价上限平均为78555元/平方米，利润空间一般，但并未影响房企积极参与竞拍，对于一线城市地块的争夺，更多考虑的是市场份额的占有。”
《财经天下》周刊注意到，北京这轮土拍实际已经将溢价率普遍控制在15%以下，即使是备受关注的朝阳区崔各庄三宗地，土地溢价率只有14.99%，另一个被房企重点关注的海淀区树村地块，溢价率也仅为2.5%。
这样的溢价率与曾经地王动辄100%以上的溢价率相比，明显降温。不过，虽然土地的价格稳了，但土地的低溢价率，以及后续的竞政府持有产权比例、竞配建公租房面积、竞高标准建设方案等环节，却大幅提高了开发商的拿地成本，压缩了利润空间。
以融创此次获得的金盏地块为例。出让公告的指导价上限为7.6万元/平方米，也就是说，未来该项目售价上限为7.6万元/平方米，但由于政府的持有比例为15%，意味着项目未来售价将打85折，最终的售价上限约为6.46万元/平方米。而融创此次拿地的土地楼面价就已经达到了5.3万元/平方米，加上各类资金成本、建安成本，实际利润空间并不大。
情况相似的还有最为引人关注的海淀树村地块，两宗树村宅地的销售价格上限为11.2万元/平方米，但由于政府持有商品住宅份额为20%，未来树村项目的售价将打8折，约为8.9万元/平方米。对于有意拿下这个地块的房企来说，其利润空间也缺乏想象。
那么，盈利空间从哪里来？一位房企营销人士表示，一般来说，企业会通过加快周转的方式，降低项目的成本，快速实现获利，另一方面也会通过拓展获利方式，比如捆绑车位，装修等，赚取多余的盈利空间。
但无论是从项目周转，还是私下谋取其他空间方式获利等，对于开发商而言，都是一个不小的盈利挑战。一位房地产投资拓展行业人士对《财经天下》周刊表示，这次的集中供地，对各家公司都是个考验，尤其是在自身资金能力，公司软实力和对各地块的精准判断力方面。一些公司不得不让投拓部和营销部一起商讨联合拿地。
上述投资拓展人员认为，“其实为避免厮杀，我觉得像昨天的大兴，石景山这种没人竞争的地块在某种程度上也是成功的选择，最终项目利润不一定比这种（竞争到）你死我活的低”。
这种激烈焦灼的局面实际早已被业内预料到了。
竞拍前夕，和硕机构首席分析师郭毅曾告诉《财经天下》周刊，跟广州等地前段时间集中供地时出现一些流拍地块不同，“开发商对于北京土地的补仓意愿是非常强烈的。”一位房企前20强的土地投资人士告诉《财经天下》周刊，前些日子他参与了杭州的集中供地，尽管公司目前没有进入北京的计划，但首都土地“寸土寸金”，对开发商来说，始终有着“特别的”吸引力。
事实上，在“稳地价、稳房价”的集中供地模式之下，集中抢地，已经成为房企不得不为之的事情。随着今年土地市场的“两集中”政策落地，政府一来集中发布出让公告，全年原则上不超过3次，二来统一组织集中出让。本轮供地结束后，留给开发商获取北京土地的机会将只剩下7月和11月两次。
北京房价会涨吗？
考虑到本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一，一定程度上影响着接下来北京新房市场的新格局。土拍市场的火爆，反映到后市的房价究竟是涨是跌？
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，根据本轮拍地结果来看，首日土拍的地块主要集中于朝阳区和海淀区，楼面价基本达到了50000元/㎡以上的水平，房企的利润空间被压缩，未来盈利空间缩小，但是房企竞拍积极性并未减弱，可见企业对未来北京市场的长期看好。
起码从目前政府的指导价格来看，基本较同区域在售商品房实现约10%的价格涨幅。以海淀树村、崔各庄和东坝的地块为例，根据限价要求以及政府持有份额结果，树村房价上限销售价格达89600元/㎡，其次为崔各庄达85067元/㎡，东坝达80000元/㎡。
目前，树村实际可售成交楼面价达68932元/㎡，崔各庄为65618元/㎡，东坝为57540元/㎡，距离实际新房销售价格上限大概有1-2万元/㎡价差。对比各区域周边贝壳二手房成交均价，树村为82717元/㎡，崔各庄为77955元/㎡，东坝为59475元/㎡。
郭毅认为，这样的涨幅，一方面符合北京城市价值提升的速度，另一方面也是物价上涨所致，“整体来讲，其实能看到政府对于部分区域的房价还是存在着一定的价值上升的预判空间，而这也会拉动当下的市场需求，对房价起到支撑和助力。”
不过，观察北京市场十余年，郭毅称这只是理论上的认知，实际上，北京是典型的政策市场，在政策没有放松的情况下，房价不会有大幅上涨。“所谓的价格预期只是基于政府指导价格基础之上给出的判断，但真实的市场会不会推到房价的上涨、是不是会带动预期的升温，还是要到四季度才能真正见分晓。”
相比于对开发商的影响，土地市场“两集中”政策的推出更多是为了在城市区域间平衡、地价稳定、房价稳定中起到关键作用。
一位参与了7宗地块竞拍的房企人士告诉《财经天下》周刊，这次北京供地对每个地块设定了房价指导意见，要求房企承诺将来销售时不高于该价格。“我们都签了《房屋售价承诺书》的，未来不得以捆绑销售或霸王合同等条款变相加价。”
在郭毅看来，判断后市走向还是要根据之后的供地情况以及整个市场的供需格局来定。“就算开发商拍到的地价顶到了上限，如果按政府的限价卖就得赔钱，但这种问题在限竞房时期也出现过。购房者不买单，对市场不看好，没有需求支撑的话，开发商就算亏损也得打折促销。”
据《财经天下》周刊统计，在首批供应的29宗土地中，不受限制的纯商品房地块仅有9宗，其余均设置了土地的上限价格。另外，有6个试点竞政府产权比例地块，政府产权份额比例的上限均为20%。
有媒体解读称，如果政府产权比例是20%的话，这就意味着未来这些新房商品住宅上市，购房人购买的价格能打到八折。不过据房企人士透露，房子上市后，若要再次出售，买房人不仅需要购房满五年，购房款还要和政府分摊。举例来说，如果房子限价10万/平米，政府持有产权份额为20%，那么首次购买的单价是8万/平。此后进行二手房交易，若市场定价是11万/平，买房人按照8.8万/平，政府按照2.2万/平分摊卖房款。
另外，从首批入市地块的特点看，还有不少土地采用了竞政府产权份额、竞/配建公租房的方式，这意味着大量的地块未来会以人才住房和公租房形式呈现。数据显示，北京此次竞租赁住房面积占规划建筑面积的13%，远高于广州的1.3%，也高于无锡的11.2%和杭州竞自持的8.6%。
“这些产品呈散点状分布在北京的商品住宅社区里，它面向的租赁对象也是消费能力相对更强的一部分人群，有助于改善当下大家更多地聚焦于买卖市场的消费趋势。”郭毅表示。