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静默,送别东莞楼市!

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东莞房叔叔 2021-05-12 16:09
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最近听售卖抢房渠道的工作人员吐槽,生意难做了。

这是问题出在哪里呢?现在敢吭声的楼盘要么是“真实力”,要么就是“体虚”,经受不住市场的考验。

那么房叔觉得有必要从六大片区中挑选两个在售新盘的存量数据,同时结合市场来一个简要的市场分析。

中证云庭

楼盘位于南城街道其园街7号,恰好在莞太路与环城西路交汇处,这或许是项目滞销的有因素之一。

项目占地面积约6505㎡,总建面约36850㎡,规划住户242套,两栋自带低层商业体的住宅楼(1至3楼为商业)。

主打户型为89㎡三房两厅两卫和112㎡四房两厅两卫。

项目在2020年10月已获预售许可证,其中1号楼共计110套,备案均价约为36608元/㎡,两梯五户设计;2号楼共计132套,备案均价约为35530元/㎡,两梯六户设计。

根据东莞房管局网签数据显示,1号楼住宅未网签套数为37套,2号楼住宅未网签套数为27套,共计64套;整体去化率约为74%。

同样是南城的楼盘,一样也会出现销售周期拉长的现象,这个更能说明区域和楼盘之间的分化带来的市场反馈。

裕大知府

楼盘位于寮步镇横西二路一号,莞樟旁,周边恰好是老旧社区和民房围合,造成居住舒适度差。

项目占地约19361㎡,总建面约65548㎡,规划住户448户,一字排开的楼栋设计。

主打户型为93㎡三房两厅两卫、105㎡三房两厅两卫和122㎡四房两厅两卫。

项目2号、3号和5号楼在2020年9月已获预售许可证,其中2号楼共计116套,备案均价约为31252元/㎡,两梯四户设计;3号楼共计108套,备案均价约为30474元/㎡,两梯四户设计;5号楼共计104套,备案均价约为29924元/㎡,两梯四户设计。

今年4月13日项目1号楼和4号楼(3层)也拿预售许可证,进入销售环节。

根据东莞市房管局网签数据显示,2号楼未网签套数为27套,3号楼未网签套数为3套,5号楼未网签套数为4套;去化率约为90%。

近9个月的销售周期,项目第一批备案的房源共计存量为34套,整体去化周期符合市场供需矛盾的状况。

上述两盘的故事概念都不错,一个位于南城,另一个位于寮步镇,但是并没有出现所谓的抢房现象,信息差缩小的大环境,市场还是理性的。

其实现在买房不可能单纯考虑自住,投资属性是自带的底层逻辑;差异性在于差不多总价,楼盘之间如何选择的问题?

当你看一个楼盘时候,只听到它的好话的时候,你就要注意了!

还没卖完的楼盘不止它俩,还有······,需要查询或者咨询具体楼盘情况的朋友可私信房叔。

现在东莞的楼市,虽为卖方市场,但是博弈期,角色开始转换,你需要的是更多主动权。

刚需或许可以大声呐喊:送别东莞楼市了!

在东莞买房有三种底层选盘逻辑,一是资金足投资属性,二是住投相结合的属性,三是抓紧上车的属性。

第一种属性,只要资金许可只买最好的楼盘,不要为了买房而买,把房票用在“刀刃上”。

拼的可能不是套数或者面积,仅是品质和稀缺性!

这里涉及到房价分化,房价越高的时候,你和谁做邻居是关键;这个因素决定了你的房子价值属性,不然你资金发挥效果三五年后可能会给你一个不满意的结果。

第二种是抱着增值但是自住属性强的群体,重点在于差不多总价如何选择楼盘,核心区小户型还是郊区大户型,新房还是二手房等之间的选择;这需要结合具体首付门槛、区域和楼盘分析判断。

可能我们习惯性喜欢新的、大的、更便宜的,但是很多东西往往让你舒服的时候,很可能就是一种潜在的不确定性。

第三种抓紧上车的群体,这个是被市场裹挟最为焦虑的群体。

别买公寓就是最好的兜底,万不得已才买在非莞区域;不然你置换成本陡增。

对于这些朋友,买房前最为关键的是咨询熟悉地产的亲朋,千万不要直接咨询与你买房有利益关联的人,不然你得到的答案不够客观或中立。

其实房叔,想说的是,你可咨询我。

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