厦门房产动辄几百万上千万，必要的房产投资价值体系知识学习非常有必要！我是天哥，独立地产评论员，您相见恨晚的买房导师。天哥既是地产学院派，又是房产实战派。
天哥不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不着头脑，只说对你最有用的操作和建议，养成每天阅读天眼茶楼的好习惯，你的思维才不会被禁锢。
关注“天眼茶楼”（tianyanchalou），进入知识星球提问。
以下内容来自“天眼茶楼”知识星球：
01 明天厦门土拍，天哥怎么看？
问：老师你好！5月13日厦门岛内外共有5幅地块集中出让，天哥怎么看？
答：您好，欢迎提问！明日土拍大战参战房企特别多，竞争激烈！
1、思明2021P02地块起拍价40400元/平，销售均价不得超过7.16元/平。
旁边的万科金域蓝湾挂牌价已经达到这个价位了，对比万科金域蓝湾，这个楼盘未来性价比就很高了。
2、湖里2021P03地块起拍价40400元/平，销售均价不得超过7.18元/平。
附近的中央湾区挂牌价9万5以上了，倒挂非常严重！
3、海沧H2021P01地块起拍楼面价2万元/平。
如果按2万元/平计，经天眼测算，该地块要保本，销售均价不能低于3.25万元，还不算开发商合理利润，更何况土拍楼面价肯定不止2万元/平。旁边的新盘海投白鹭湾目前销售均价33000元/平，而海投青春海岸挂牌价才2.7万元/平，学校配套和该地块一模一样，显然附近的海投青春海岸、泰禾厦门院子正处于严重低洼之地，即将迎来解套的春天。
4、集美J2020P03地块起拍楼面价21000元/平。
即使按21000元/平起始楼面价计，经天眼测算，该地块要保本，销售均价不能低于3.4万元，还不算开发商合理利润。目前周边无楼盘，离后溪中心小学仅600多米，最近的楼盘是莲花新城（其实也有2公里了），目前莲花新城销售均价3万6。按这个面粉价来看，无论是学区、配套，还是地段，莲花新城卖的实在是太便宜了！
5、同安T2021P02地块起拍楼面价14000元/平。
即使按14000元/平起始楼面价计，经天眼测算，该地块要保本，销售均价不能低于2.5万元，还不算开发商合理利润。经查天眼版的楼盘字典同安篇，同安实验中学（原启悟中学）、阳翟小学：银城明珠（2005年，18760元/平）、欣发嘉园（2005年，17343元/平）、温馨佳苑（2005年，20070元/平）。
注：由于天眼测算的比较保守，实际上由于信贷宽松，开发商目前融资成本很低，集美和海沧销售保本价可能要在上述基础上减去3000元/平左右，同安地块可能要减去1500元/平左右。关键还是看明天土拍溢价情况，天眼预计会很火爆，拭目以待吧！
02 人口普查，怎么看厦门？
问：老师你好！昨天国家统计局公布第七次人口普查数据，您怎么看厦门未来楼市？
答：福建人口约4154万人，比十年前人口普查增加约464.58万人。《厦门市2020年国民经济和社会发展统计公报》日前出炉。这份公报透露，2020年年末全市户籍人口273.18万人，户籍人口城镇化率86.99%。户籍人口中，城镇人口237.65万人。思明、湖里两区合计124.81万人，占全市户籍人口的45.7%。户籍人口中，男性人口和女性人口分别为133.80万人、139.34万人，性别比为96.00（女性为100）。
厦门由于是国家东南沿海门户城市，副省级城市，辐射福建省和江西等区域，优质人口还是持续流入的，未来长期看好。
03 东渡老房子是否值得继续持有？
问：天哥，您好！东渡有套老旧楼梯三房（楼层与户型装修等都不错），去年到现在小涨了一波。仅从升值角度看，是否有继续持有的升值空间？ 东渡板块楼梯三房成交价的天花板是4.5w？ 5w？5.5w？ 还是说现在出手换成现金，加码等待岛内后面优质地块的打新？ 或者出手置换成其他升值潜力好的标的物？
答：您好，东渡板块是岛内比较特殊的板块，思明第4片区有一半的人上六中，东渡是六中和湖里中学派位。因为东渡的下限和第4片区一样，上限低于第4片区，所以价格上是低于第4片区。但是东渡类似罗湖，涨幅虽然不在前面，防守性还是可以。
深圳这边的操作通常都是，如果想置换，别卖了后再置换，以防踏空。应同时买和卖为宜。看好楼盘后交个定金，约好足够的时间给首付款。
目前可卖可不卖，见机行事吧。因为比东渡好的学区，涨幅不小，置换过去讨不到太大便宜。淘笋倒是可以盯一下。
04 集美哪些新盘值得推荐？
问：天哥您好！手头只有一套松柏老破小学区房，孩子上初中。目前持有现金320万左右，每个月能按揭上限1.8万左右，总预算约600万。目前在集美上班，一年后可能调到岛内。想买套改善型住房。方案有二：1、现在直接买集美大户型新房，保留老破小。2、等2年孩子上高中后把学区房卖掉岛内买二手房，岛外再买个小两房。（有两套房需求，双方老人会过来住）如果选1方案，您推荐集美哪些楼盘适合自住又交通方便？想听您的意见，感谢！
答：换位思考。假如我有这个预算，天眼买哪里？
1、天眼认真查阅了550-650总价，某壳上的成交记录，2021年岛内成交量191套，岛外成交20套。虽然仅以某壳不能代表什么，但是如果是我，我还是愿意随大众，这个总价买岛内房子，除非你买岛外很好的学区房。否则未来升值后，比如800万，在岛内流动性肯定更好。600万在岛内可选标的挺多的。
2、按您说的选方案1的话，您没必要买岛外高总价的房子，如果名额够，可以买2套低总价优质房源，这样变成3套。等小孩上高中后，再溢价卖出即可。
3、集美片区楼盘，我在楼盘字典集美区列出过哪些片区，如果您名额够，可以集美配置一套，海沧配置一套（因为海沧优质学区房有很多总价低的盘）。如果您是想直接买集美大户型新房，我也不能说未来涨势不好，但是未来流动性会影响到升值潜力。既然人生还年轻，何不折腾一下，资产是您的，并没有减少的。
4、如果确实很想买集美新房，我筛选了一下，中海厦门东湾、住宅水晶地铁公元、中交国贸鹭原、联发时代天境、住宅莲花国际等等。按当前价格性价比来说，诚毅中学板块还是很不错的，那边都是次新盘，新盘聚集，生源非常纯粹。如果不着急，后续还有比较优质的新盘推出。
具体阅读我们前面的全套房产投资价值体系后再选盘，可能不一定买到最优，但是也能买到比较确定性的楼盘。
以上！
END
欢迎关注天眼茶楼（tianyanchalou），独立地产评论员，10多年的房产投资经验，以通俗易懂深入浅出的风格，让你学会如何买房投资，如何让财富增值。
房地产注定只有一部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，很多人给我后台留言提问，抱歉天眼精力有限，无法一一解答。
知识星球已盘点出厦门六区楼盘字典，厦门六区新盘字典，厦门投资性价比最高的板块和区域，全程指导买房、卖房、升学和择校等，私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。