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5月11日一早，第七次全国人口普查主要数据正式公布。相比上一次人口普查，已经过去十年。这十年时间，中国总人口数仍在不断增长。数据显示，截至2020年末，全国总人口共14.12亿人，与2010年的13.39亿人相比，增加7206万人，增长5.38%。
但人口增长的同时，增速却在不断放缓。2010年到2020年间，年平均人口增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均人口增长率0.57%下降0.04个百分点。
具体到2020年，年内中国出生人口1200万人，出生人口连续三年滑落，比刚刚放开二胎的2016年下降了33%。人口出生率降至8.50‰，几乎成为新中国有记录以来新出生人口和出生率最低的一年。与此同时，我国育龄妇女总和生育率也仅有1.3，处于较低生育水平。
发布会上，国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆指出，生育率低主要是由于育龄妇女数量持续减少，“二孩”效应逐渐减弱。此外，2020年新冠肺炎疫情也增加了生活的不确定性和普通家庭对住院分娩的担忧，进一步降低了居民生育意愿。
“我们应当认识到，低生育水平也是经济社会发展的一个结果，生育水平的高低既受政策因素的影响，也受经济、社会、文化等因素的影响，后者的影响力在逐步增强。”
要如何理解宁吉喆口中影响力逐步增加的经济、社会、文化等因素？人口学学者何亚福认为，其中最主要的原因是由于育龄妇女人数的持续减少。国家统计局数据显示，2016年-2019年，我国15-49岁育龄妇女分别减少491万、398万、715万及500万人。
与此同时，何亚福指出，近十年来不断提升的生育养育成本，同样是人口增速放缓的重要原因。而在所有生育养育成本之中，房价的不断上涨是其中最明显的一环。
西南财经大学公共管理学院曾经的一篇《高房价影响生育意愿吗？——基于房价与育龄女性生育意愿的经验分析》的论文研究发现，商品房均价每上涨1%，生育孩子意愿数下降约0.2个。
而过去十年，正好是中国房地产行业突飞猛进，房价一路飞涨的十年。时代财经根据国家统计局定期发布的全国商品房销售情况计算发现，从2011年到2020年这十年间，全国商品房销售均价从5379元/平方米一路上涨至9860元/平方米，价格几乎翻倍。而到2021年第一季度，全国商品房销售均价成功突破万元大关，达到10658元/平方米。
时代财经制图
而这还只是平均水平，具体到北上广深等热点城市，房价涨幅更大。克而瑞百城房价报告数据显示，深圳2011年新房均价约2.02万/平方米，十年后这一数字达到5.45万/平方米，房价翻了约2.7倍。同期，北京、上海、广州的新房均价涨幅分别为110%、140%及130%。
与此同时，何亚福向时代财经表示，由于房地产开始与稀缺的公共教育资源相捆绑，在房价高涨的同时，教育成本也同步增加，进一步抑制了生育。此外，对于育龄女性而言，不断提升的机会成本（抚养和教育一个新增孩子引起的女性受教育、提升、获得收入的机会的损失）也在降低她们对于生儿育女的兴趣。
为应对逐渐降低的生育率，2014年和2016年，中国分别开始实施单独二孩政策和全面二孩政策。从第七次人口普查数据可以看出，生育政策调整取得了一定成效，少儿人口数量和比重上升。从生育孩次看，2014-2017年，出生人口中“二孩”占比明显上升，由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右。
宁吉喆表示，2017年后虽有所下降，但这一占比目前仍然高于40%，而且由于生育政策调整的因素，全国多出生“二孩”数量达1000多万人。
但何亚福认为，在这个生育率数据中，还包含了正在逐步消失的二孩堆积效应。所谓的堆积效应，是指随着全面二孩政策的推行，此前曾因政策限制而无法实现的二孩生育意愿在短期内集中释放，从而会在特定时间内带来额外的生育率。而当二孩堆积效应在这一两年时间内完全消失后，中国人口或将进入负增长阶段。
“房价等因素对于生育率的影响将是长期的。上世纪的日本能给我们一个很好的启示，经历泡沫经济时代后的日本，在整个90年代的人口生育率一直呈现下行的趋势，直至2005年触底后才缓慢回升。”
与此同时，何亚福指出，生育率的下降同样将反过来影响未来的房地产市场表现。人口增速的放缓，往往意味着对房地产市场的需求减少。不过，在特殊的中国市场，并不能一概而论。
第七次人口普查数据显示，目前全国东部地区人口占全国人口39.93%，与2010年相比占比上升2.15个百分点，西部地区占27.12%，上升0.22个百分点，中部和东北地区人口比重则分别下降0.79和1.20个百分点。
“现在中国人口继续呈现向经济发达地区、城市群进一步集聚的趋势，未来一二线城市楼市还有一定的增长空间，但三四线城市、县城的房地产市场就岌岌可危了。”
这一点已经在全国的房地产市场有明显的体现，第七次人口普查数据显示，广东、浙江、江苏三个省的人口增长最多，分别增加2171万人、1014万人及609万人。而这三个省份背后代表的大湾区及长三角都市圈，正是这几年时间内房地产市场最为火热，最受房企青睐的地区。
而人口减少数量最多的三个省辽宁、吉林、黑龙江，背后则是没落的东北工业区。如今全中国房价最低的10个地市中，有一半位于东北地区。曾经因房价极低登上热搜的鹤岗，就位于黑龙江省。