我们常将广深比作湾区楼市江湖中的大哥。
作为一个《古惑仔》迷，我对“大哥出事，小弟遭殃”这样的情节已经是见怪不怪，每次大哥浩南遇到什么难题，小弟山鸡、巢皮、大天二一个都走不掉。
然而，这种连坐关系在这片江湖中却毫无卵用。
深圳被轮番暴击，部分热盘被封印，甚至要降价出售。
深圳隔壁的东莞，正在一边瞄着自家上涨的房价，一边偷着乐。
但慢着，东莞不也是处于密集调控期吗？为什么它的房价还能如此“嚣张”呢？
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密集调控下
东莞还在浪！
有句英文谚语说得很对，Doing is better than saying.
东莞调控（Saying）虽然看起来紧，但执行（Doing）的时候却不太到位，容易被人钻空子。
以2020年的725调控为例，非莞籍首套房（新房/二手）需2年内连续缴纳1年以上社保；2套须3年内连续缴纳2年以上社保；非本市户籍拥有2套及以上住房，禁止购买第3套，证满3年方可转让。异地公积金贷款，需要本人或配偶是东莞户籍。
这些政策出发点很好，以延长购房者社保为起点，打击轻松获取资格的投机者，杜绝市场炒房风气。
不过，新政对优质的一手新房影响有限，政策的骤然变动还刺激了部分购房者涌向新房市场。
2020年8月中旬，东城万科皇马郦宫低调开盘，备案均价41094元/㎡，120套房源在5分钟之内被一扫而空，南城CBD的万象府万人排队看样板房。东莞市场的火彻底地烧了起来。
资料来源：潇湘晨报
政策的确是挤掉了部分“纯投机”的泡沫，但并没有解决实质问题——供不应求，2020年东莞库存缺口达到125万㎡，去化时间跌至约3个月，僧多粥少的局面，也让开发商有了提价的底气。
2020年东莞的一手房房价更站在了历史的高位。
为了堵住漏洞，2021年的东莞更是不停地打补丁。
其中就有被称为“史上最严调控的”227新政（又名莞六条）。
227新政的限售年限更高，规定非本市户籍居民家庭在购买第二套商品住房，需要满足购房日前四年之内，缴纳社保满三年才可以购入。
然而，上头神女有心，下面襄王无梦。
中介依然可以让有买房名额的人优先选房，对暂时没有社保和名额的人通过“延期6个月至1年网签”的操作，让他们慢慢等一个适合买房的时机。
那为什么3-4月份网签均价出现了下滑的迹象呢？
实际上，东莞出台了“高于2.6万/㎡的项目均需要排队预约网签”的公告，延迟了高价项目的入市时间。
这一操作虽然从数据上缓解了房价上涨的压力，但现实上依然没有浇灭东莞楼市的实火。
2021年一季度，东莞商品住宅成交均价为28802元/㎡，同比增长24.28％，东莞，依然在涨。
两个月之后，不死心的东莞再一次祭出了大招——429新政。
429新政对一手房限价，例如同批次楼栋价格一年限涨3％，备案价涨幅不得超过5％。这一次，东莞从源头上打击一手房的迅猛涨势。
这招的确能抑制房价暴涨，但东莞还是低估了中介与开发商的骚操作。
4月30日，有媒体爆料东莞楼盘不仅暗地捂盘延售、还倒卖涨价；有的楼盘索性的直接住宅与公寓打包出售（详情请戳：买洋房捆绑公寓？东莞楼市各种骚操作来了）。
资料来源：微博
第二季度的东莞，早已进入了越调控就越要浪的魔幻世界。
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越调越嗨
东莞房价何去何从？
虽然东莞经历一系列调控，基本都是集中限购与限价上，而这两者不过是压制了短期需求，人为拉长了交易周期，让供应和成交都“表现”得比较低迷。
如果你认为东莞房价会因为调控而暴跌，我只想说too young too naive！
为什么这么说？因为东莞的基本面还是没有动摇！
第一，东莞供求关系严峻。
截至4月，东莞一手住宅库存面积约225万㎡，同比减少了37%，即便在调控过后，库存量仍是过去5年内的低位，依然存在供不应求的局面。
第二，眼看面包要消耗完毕，这时面粉价却涨了。
227新政后，房企拿地的情绪却越来越高涨，寮步地块拍出楼面价23749元/㎡，刷新了寮步地价纪录。4月，万江地块更在开拍前已经突破封顶价，最后以楼面价20761元/㎡，成为片区标杆。
要知道，标杆对区域房价有很强的暗示性，高昂的面粉价，也预示东莞房价的走势并不会低。
虽然东莞未来大概率不会暴跌，但我预计调控还有可能会加强。
它有可能像广州一样，调整免除增值税的年限，进一步从侧面降低房地产的流动性，降低炒房收益周期；或者它还会实行精准调控，对过热的板块下狠手。
调控的手法是会迭代的，目前政策或许还有漏洞，但不代表以后要停止打补丁。
现在东莞貌似还有浪的心，但只要它还在房住不炒的大环境下，就注定它已经不能浪太久了。