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东莞调控:一顿操作猛如虎,一看伤害零点五!

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大湾区PLUS 2021-05-11 18:06

我们常将广深比作湾区楼市江湖中的大哥。

作为一个《古惑仔》迷,我对“大哥出事,小弟遭殃”这样的情节已经是见怪不怪,每次大哥浩南遇到什么难题,小弟山鸡、巢皮、大天二一个都走不掉。

然而,这种连坐关系在这片江湖中却毫无卵用。

深圳被轮番暴击,部分热盘被封印,甚至要降价出售。

深圳隔壁的东莞,正在一边瞄着自家上涨的房价,一边偷着乐。

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但慢着,东莞不也是处于密集调控期吗?为什么它的房价还能如此“嚣张”呢?

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密集调控下

东莞还在浪!

有句英文谚语说得很对,Doing is better than saying.

东莞调控(Saying)虽然看起来紧,但执行(Doing)的时候却不太到位,容易被人钻空子。

以2020年的725调控为例,非莞籍首套房(新房/二手)需2年内连续缴纳1年以上社保;2套须3年内连续缴纳2年以上社保;非本市户籍拥有2套及以上住房,禁止购买第3套,证满3年方可转让。异地公积金贷款,需要本人或配偶是东莞户籍。

这些政策出发点很好,以延长购房者社保为起点,打击轻松获取资格的投机者,杜绝市场炒房风气。

不过,新政对优质的一手新房影响有限,政策的骤然变动还刺激了部分购房者涌向新房市场。

2020年8月中旬,东城万科皇马郦宫低调开盘,备案均价41094元/㎡,120套房源在5分钟之内被一扫而空,南城CBD的万象府万人排队看样板房。东莞市场的火彻底地烧了起来。

资料来源:潇湘晨报

政策的确是挤掉了部分“纯投机”的泡沫,但并没有解决实质问题——供不应求,2020年东莞库存缺口达到125万㎡,去化时间跌至约3个月,僧多粥少的局面,也让开发商有了提价的底气。

2020年东莞的一手房房价更站在了历史的高位。

为了堵住漏洞,2021年的东莞更是不停地打补丁。

其中就有被称为“史上最严调控的”227新政(又名莞六条)。

227新政的限售年限更高,规定非本市户籍居民家庭在购买第二套商品住房,需要满足购房日前四年之内,缴纳社保满三年才可以购入。

然而,上头神女有心,下面襄王无梦。

中介依然可以让有买房名额的人优先选房,对暂时没有社保和名额的人通过“延期6个月至1年网签”的操作,让他们慢慢等一个适合买房的时机。

那为什么3-4月份网签均价出现了下滑的迹象呢?

实际上,东莞出台了“高于2.6万/㎡的项目均需要排队预约网签”的公告,延迟了高价项目的入市时间。

这一操作虽然从数据上缓解了房价上涨的压力,但现实上依然没有浇灭东莞楼市的实火。

2021年一季度,东莞商品住宅成交均价为28802元/㎡,同比增长24.28%,东莞,依然在涨。

两个月之后,不死心的东莞再一次祭出了大招——429新政。

429新政对一手房限价,例如同批次楼栋价格一年限涨3%,备案价涨幅不得超过5%。这一次,东莞从源头上打击一手房的迅猛涨势。

这招的确能抑制房价暴涨,但东莞还是低估了中介与开发商的骚操作。

4月30日,有媒体爆料东莞楼盘不仅暗地捂盘延售、还倒卖涨价;有的楼盘索性的直接住宅与公寓打包出售(详情请戳:买洋房捆绑公寓?东莞楼市各种骚操作来了)。

资料来源:微博

第二季度的东莞,早已进入了越调控就越要浪的魔幻世界。

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越调越嗨

东莞房价何去何从?

虽然东莞经历一系列调控,基本都是集中限购与限价上,而这两者不过是压制了短期需求,人为拉长了交易周期,让供应和成交都“表现”得比较低迷。

如果你认为东莞房价会因为调控而暴跌,我只想说too young too naive!

为什么这么说?因为东莞的基本面还是没有动摇!

第一,东莞供求关系严峻。

截至4月,东莞一手住宅库存面积约225万㎡,同比减少了37%,即便在调控过后,库存量仍是过去5年内的低位,依然存在供不应求的局面。

第二,眼看面包要消耗完毕,这时面粉价却涨了。

227新政后,房企拿地的情绪却越来越高涨,寮步地块拍出楼面价23749元/㎡,刷新了寮步地价纪录。4月,万江地块更在开拍前已经突破封顶价,最后以楼面价20761元/㎡,成为片区标杆。

要知道,标杆对区域房价有很强的暗示性,高昂的面粉价,也预示东莞房价的走势并不会低。

虽然东莞未来大概率不会暴跌,但我预计调控还有可能会加强。

它有可能像广州一样,调整免除增值税的年限,进一步从侧面降低房地产的流动性,降低炒房收益周期;或者它还会实行精准调控,对过热的板块下狠手。

调控的手法是会迭代的,目前政策或许还有漏洞,但不代表以后要停止打补丁。

现在东莞貌似还有浪的心,但只要它还在房住不炒的大环境下,就注定它已经不能浪太久了。

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