去年张集转公之后，上海的民办学校转公的小道消息一直都没有停过，在张集转公之后我写过一篇文章，分析过当时张集乃至浦东新区的动机和心态，并判断如果张集如果能成功把这条路走通，很可能会有后来者跟进的《张江集团学校转制疑云——这步棋究竟想干什么？》
所以在这之后，关于下一个是哪个优质民办会转公的猜测一直没有停过，前一阵子的消息更是看着像真的一样。
按照这个说法，目前热门的体制内民办中小学将全部转为公办，那么，这会不会是真的呢？
01
历史上的上海民办学校转公
上海目前其实是有不少公办学校是由民办转制的，比较著名的比如普陀区的新普陀小学、梅陇中学、中远实验学校、江宁学校；浦东的致远中学、浦东模范；徐汇的汇师小学等，也都是由民办转制而来。至于这些民办学校产生的原因，我在去年的文章也详细写过就不再赘述了。
由于这些学校本身在前半生时，校内就存在着和普通地段公办差异化的教学体系，培优能力较强，口碑也较好，因此转公以后无论教学水平还是毕业成绩，仍然普遍处于各区公办学校的靠前位置，这些学校的情况，其实可以为摇号后的民办到底是怎么样的，提供一个较有说服力的参考。
但由于这些学校转公的时间较早，当时基本都还不存在学区房的概念，所以并没有引起相关房地产市场的异动，所以大家印象最深的还是去年引起轩然大波的张集转公。
作为浦东头牌、也是全市顶尖之一的民办初中，张集在转公以后其对口小区涨幅异常惊人，在去年上海民办摇号和民转公两个因素的联合促动下，对口张集的张汤（三期）一年间从8.5万涨到14.6万，涨幅超过70%
远远超过同期张江板块平均36%和全市平均28%的年涨幅。张汤的异动甚至受到了管理部门的注意并一度封杀，不允许其挂牌和价格信息在中介网站上出现。
要知道张汤是面积较大的次新房，不像潍坊梅园板块，多是面积普遍较小的老公房，其学区溢价的占比要比老破小学区房是要低很多的。
对比同品质相近地段的非学区次新价格，张集作为单学区的学区溢价在高峰期已经达到了五六百万。其巨大的财富效应使得附近不对口的小区居民心态也失衡了，纷纷上书，或者要求划片摇号，资源共享，或者要求自己小区也划进对口范围，或者要求自己对口的学校换块张集分校区的牌子。
至于这些业主，心里究竟是为了自己孩子的教育多一些，还是为了自己的房子升值多一些，这就只有他们自己知道了。
02
还会有下一个吗？
个人猜想，在民办摇号政策落地以后，在张集转公的示范案例在前，衡量对比下来，确实是会有不少民办学校产生转公的念头的，毕竟这些体制内民办本身存在的原因也并不是为了盈利。
所以市场也纷纷迎合了这种心态，猜测下一个转公的民办会是哪个？
作为传统观念中在浦东影响力排第二的民办新竹园（当然毕业成绩并不是区内第二），按照逻辑，顺理成章的下一个民转公的热门就是他了。四月份有消息说新竹园的转公已经板上钉钉，只待官宣了。
其实从张集转公后，这种传言一直没有停过，具体甚至可以从新竹园所在地附近房价变化上看出来。
作为去年行情中较冷的单二线小学学区（热门的是双学区和单初中学区），竹园新村的价格在去年一年时间内，从7.5万涨到了11.2万，和附近的一线热门学区房价格相当，年涨幅达到50%，而且价格趋势仍然在上涨，而相近级别的海桐单学区房金桂小区的涨幅仅仅是23%（还未达到全市平均水平），很显然，竹园小区目前的价格，是包含了不小比例的民办新竹园转公预期溢价的，因为新竹园中学就位于小区旁边，如果转公，划进对口的可能性极大。
说起预期，这儿说两个笔者自己曾经经历过的事情。
一次是本世纪初世博申办成功后的一段时间，当时世博会址附近的上南、上钢板块马上暴涨，印象很深的是，当时该板块成交价甚至超过了北静安，还亲眼看到有业主在网上挂出了10万单价的上南花城房源（当时市场价才五六千）。
之后世博会的利好确实兑现了，但尘归尘，土归土，上南、上钢板块目前仍然作为一个老化且中低价非热门的板块存在。
另一个案例是05、06年间的陆家嘴东扩，当时篱笆上有个数万回复的的小陆东扩热帖可能很多人还记得，红头文件、规划范围、效果图样样俱全，简直真得不能再真了。
在这种舆论环境下，东扩范围内的乳山、崂山的老破小价格迅速上涨到了3万左右，而当时附近的梅园、潍坊的价格，则只有其一半不到。
最后因为大家都知道的事情，小陆东扩无疾而终，如果当时高位入手了乳山、崂山并持有到现在……那真的要哭死了。
所以，想博民转公对口小区涨价的，和那时候博小陆东扩的没什么区别，说确定性，小陆东扩那真是有红头文件的，连规划图纸、效果图都有，这可比江湖小道消息可靠谱多了，说停也就停了。
这事情真得看命看运气，运气不好起来，就和我一个房圈大佬朋友那样，二十年间买卖房屋数量三位数，其中老破小比例还很大，楞是一次拆迁都没碰上过。
再说了，上海优质民办学校多了，光和新竹园相当或者优于的民办初中不下二十所，我是不明白，为啥就对着这一个校区博呢？按照上面那个传言，所有体制内民办学校转公不都是迟早的事儿么？
03
还想啥呢？政治局都发话了
日前，中央政治局会议非常罕见地提到了学区房，这是一个非常明确的信号。
“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”
那么，假设现在真的有优质民办学校向主管部门提出转地段公办的申请，我想主管领导的表情一定会是这样的。
从张集转公后的情况看，如果再有优质民办转公，并将附近小区划入对口范围，确定一定以及肯定，这些小区会发生大涨。
要知道张汤是在张集转公之前就对口、原来就存在学区溢价的，就这样小区房价一年都涨了70%。要是华育、七外这样的顶级民办学校转地段公办，对口小区岂不是要一夜翻番了？
毫无疑问，如果真发生了，几百万甚至近千万学区溢价一夜之间就砸到对口小区业主头上，附近未能对口的小区纷纷抗议不公，要求也划入对口范围或者划片摇号，自媒体则到处宣传因为民转公，小区业主一夜暴富……
一地鸡毛。
那么，这算不算政治局会议说的：“以学区房名义炒作房价”呢？您这是想主管部门被巡视组约谈咩？
政治不正确，这一个理由就够了。
而且在这过程中，除了让一小部分业主受益，同时还增加了财政支出。在这种政治不正确的情况下，我实在想不出政府还有什么理由来支持优质民办学校转公的诉求，起码在这个明确的信号之后，近年是不会有的。
成年人的世界，是不会按照人的主观愿望运转的。不管是子女就学还是资产投资，还是应该按照目前实际情况去判断、实事求是地去制定去实施计划，少拍脑袋，少信小道消息，少些想象，如果要按趋势去推测，也不要过于脱离实际情况。
所以，还想啥呢？