4月房企加速推货迎战五一营销节点，快销项目积极拿证补仓。 严厉的政策环境叠加土地集中供应影响，房企推货节点明显前移。 4月长沙土地市场迎来年度首批集中供地，六区一县共计挂牌经营性用地48宗，合计建筑面积约1123.7万方。
01
政策环境
中央调控长抓不懈
4月份多地楼市政策持续收紧
一、政策基调——多地楼市政策持续收紧
4月，中央强调坚持“房住不炒”定位不变，加强房地产市场调控。住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。此外，多个城市紧盯房地产市场新情况新问题，及时采取针对性举措，精准调控。当前整体政策面持续高压，高频、精准、精细化为本轮调控主要特征。
二、长沙针对“法拍房”与“二手房”出台调控监管政
长沙房地产调控政策整体到位，政策严厉度全国前列。4月长沙针对“法拍房”与“二手房”分别出台调控监管政策，对于市场上新出现的问题进行了及时堵漏，政府对于保证房地产市场健康发展的决心坚定不移。
1.热点法拍房纳入限购范围
长沙此前法拍房不执行限购政策，伴随法拍房市场热度走高，相关部门将建立精准限购名录库，严控热点区域楼盘法拍房。近期挂牌的八方小区、万科梅溪郡等热点楼盘司法拍卖法房已明确公告参拍人需符合长沙购房资格条件。
2.长沙市出台二手房交易新规，将实行“明码”售房
4月29日，长沙市房屋交易管理中心发布《长沙市存量房房源核验及信息发布操作规程(试行)》，从5月1日起，长沙存量房交易新增房源核验环节，核验通过才能挂牌交易和网签，每套房源将有专属房屋核验码和二维码，相当于给每套房源颁发一张“专属身份证”，做到“明码”售房，没有房源核验码及二维码的房源信息将不得发布。
克而瑞点评：
新规出台利于进一步规范二手房交易市场，减少交易过程中存在的信息不对称问题，同时提高信息透明度，利于公正交易。以往中介机构随意发布虚假房源信息，本次政策有效堵住这一漏洞，保护市民的合法权益，促进长沙市房地产市场健康发展。
02
新房市场
楼市商品房供应持续放量
各区成交均有不同程度下跌
4月房企加速推货迎战五一营销节点，快销项目积极拿证补仓，当月供应152万方，但网签量受政府网签系统停服更新影响环比有所回落。严厉的政策环境叠加土地集中供应影响，房企推货节点明显前移，“促销售、抓回款”为首要任务，预计在“五一”小长假折扣促销刺激下，成交端将有所回升。
区域方面，4月长沙楼市商品房供应持续放量，环涨15.17%，但成交端因网签系统停服更新影响环跌21.89%，各区成交均有不同程度下跌，其中望城区跌幅最大，本月均价环涨4.86%.
板块方面，4月长沙内五区各板块商品住宅成交量均有所下跌，雨花区高铁新城板块单月成交15万方，连续数月位列各板块成交第一，岳麓区成交流速top5板块中占据三席，热点板块聚集。
库存方面，4月商品住宅市场供应131.49万方，环涨23.45%，成交123.12万方，环跌19.71%，成交均价11267元/㎡，环涨2.33%。截至本月，库存量为522.9万方，去化周期4.5个月。
分物业市场来看，4月别墅市场新增5个项目供应，合计218套房源/3.52万方，主要位于岳麓区；别墅市场供求量涨价跌，供应量环涨93.25%，成交量环涨32.79%，均价环跌21.89%，主因是梦想麓隐天境项目集中网签拉低当月均价。
03
营销动态
“银四”平推项目占比增加
城市发展向好板块热度回升
4月集中开盘套数下滑，平推项目占比上升，集中开盘项目多为快销项目，市场认可度较高，开盘去化率回升。机构共监控23个项目共24次推新入市，其中首开项目2个，入市房源4352套，开盘首日去化70%。
城市板块轮动效应显现，随着市场新入市项目价格走高，刚需客户外溢至城市边缘板块，以梅溪湖二期为代表的发展前景良好且当前价格较低的区域热度提升明显。
标杆房企拿地情况
04
土地市场
4月迎来年度首批集中供地
六区一县共计挂牌经营性用地48宗
4月长沙土地市场迎来年度首批集中供地，六区一县共计挂牌经营性用地48宗，合计建筑面积约1123.7万方。从区域来看，岳麓区、雨花区与长沙县为城市主要发展方向，土地供应大量集中在该三区县。从挂牌条件来看，本月供地中仅20宗带有限价条件，占比较以往大幅度下调，政府对硬性限价有所放松，更倾向于后期项目价格报审监制。
此外，本次供地部分地块首次出现“竞租赁用地”条款，对于房企成本控制能力及对物业自持运营能力提出高要求。成交方面，本月成交7宗商业用地，分布于岳麓区与望城区，无涉宅地成交。
4月长沙六区一县供应6宗纯商业用地，合计建面为40.98万方，供应宅地42宗，合计建面为1082.67万方。成交方面，当月成交7宗商业用地，位置分布多较为偏远。受前期宅地“断供”影响，当月无宅地成交。
4月长沙正式施行“两集中”供地制度，对未来新房市场带来新格局变化。从近期新房市场来看，在各项目积极布局销售节点，营销持续发力的带动下，4月整体市场热度有所提升，预计后期各房企仍将维持快速推货节奏，积极布局各营销节点，市场竞争仍将持续白热化，整体市场成交量将持续理性上行。
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来源：克而瑞湖南
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