文：凭栏欲言
杭州土拍又疯了，单日吸金716亿。
5月7日，杭州首批集中供应的住宅用地出让，32宗地块起拍总金额569.1亿元，最终全部成交，总成交金额达716.68亿元。
01
又上一个台阶
搞集中土拍的，只有22个头部城市，全国最优质的土地资源集中于此，集中土拍一年只搞三次，错过了这次，后悔都得等小半年。。。
这下好了，全国但凡有点实力的房企，都得盯着集中土拍。
地价哄抢着，又上了一个台阶。
02
需求分化
疫情之后的经济出现了明显分化，复苏K型分化、收入K型分化。
涝的涝死，旱的旱死。大部分旱死的只想着如何体面的应付生活，维持社会阶层。少部分涝死的想着搞把教育移民，实现阶层跃迁。
PS：心理学来说，人只能适应阶层跃迁很难适应阶层下跌。阶层下跌会导致心理健康问题。哪怕吃穿无忧，阶层下跌也会影响自杀率提高。
大部分人收入不涨情况下，房产需求终究萎靡，而少部分人收入大涨的情况下，通过购入优质城市房产实现阶层跃迁，成为一线房产需求的基本面。
房产需求出现分化。
03
从抱团炒股到抱团炒地
抱团股为何形成？
无非就是经济K型分化，股市优质投资标的不多，于是大量资金汇集在少数优质标的上。
抱团炒地为何形成？
无非是房产需求K型分化，有效需求集中于优质城市（成为优质标的），而土地拍卖方式的转变，加剧了资金向优质资源汇集。
分化背景下，优质标的不多，但资金很多。最优质的资源得到了资金的一致看好，抱团去抢。
于是，从抱团炒股到抱团炒地。
04
面粉贵了，面包呢？
面粉涨价了，面包涨不涨？
面粉可以涨，面包不能涨。
1） 首先从政策意志来说。政府加强了对房地产市场的宏观调控，“房住不炒、因城施策、构建房地产调控长效机制”是新调控思路。背后是防范资金继续流入房地产，防范房地产泡沫继续吹大。
2） 其次从信贷环境来看。央行来看，央行连续47个交易日微量操作逆回购，放水源头收紧。商行来看，中国建设银行深圳市分行日前宣布将首套房贷利率和二套房贷利率分别上调15BP和35BP，这释放了房贷收紧的信号。不仅是深圳，广州今年已三度上调房贷利率。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年4月（数据采集期为2021年3月20日-2021年4月18日），全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。
目前中国房价的金融属性特别强，金融属性主导下，信贷利率是决定房价走势最为重要的因素。信贷收紧决定了房价整体上的一个走势会比较萎靡，而政策意志也不允许房产挤占金融资源，继续吹大泡沫。面粉可以点火，面包不能点灯。
但从局部来看，收入分化会让优质城市房产更具吸引力，信贷微幅收紧难以抑制资金涌入。这或推动一线城市房价上扬，影响房价分化愈发明显。
这些特点决定了，虽然调控力度不减，但优质城市房价短期仍会表现的比较强势，而优质城市房价强势又会导致更严重的房产泡沫，将招致更多的政策打压。
对一线房价的政策打压还会继续。
05
如何从内卷中突围
土拍价格屡上台阶，很多看起来难以盈利的土拍，为什么总有房企接盘？房企是傻子吗？
房企当然不是傻子，相反他们精明者呢。
杭州的房价限价没怎么变，但是地价又上了一个台阶。房企只有两条出路，要么变相涨价。要么或将亏损。
但房企从来不畏惧亏损，只要房企够大，大而不能倒，房企债务自然会有人背锅。
在土拍问题上，房企的第一诉求是通过多拍地迅速做大，让自己大而不能倒；第二诉求才是通过拍地赚钱。
激励错位决定了，很多房企并不在乎拍地是否会盈利，这又反过来加大土地竞争，将土地价格推高至无利可图，加剧房企内卷，放大系统性风险。
敢拿地，才是房企生存的第一法则。越是大胆拍地的房企越容易盈利，因为赚钱是自己的，亏钱有人背锅。只有认清这一点的房企才能从内卷中突围。
谁来背锅？主要是银行。
房价涨，银行要背房价泡沫的锅；房价不涨，银行要背房企债务的锅。
银行的锅又是谁背？
为什么要划出房企融资三条红线？
06
金融逆周期
金融周期有两个核心问题，一个是融资难度，一个是抵押品价格。
抵押品价值不变，融资难度降低，信贷增多，抵押品涨价；信贷增多，抵押品价值增多，融资难度就会降低。
信贷与抵押品价值会相互放大，从而导致循环反馈，形成金融顺周期。
房产是最重要的抵押品，利率是融资难度的关键信号。
但当利率反转时，利率上行——房产价值分化，部分房产价值减少——反馈给信贷——信贷下降——启动金融逆周期。
从国际看，美国财长耶伦发言认为，美国政府的支出措施可能会导致利率上升，如美国利率上升将会向外扩散。5.5日，巴西加息75基点，这是巴西自3月以来的第二次加息。3月以来，俄罗斯、巴西、土耳其等多国进行了加息。从国内看，房贷加息也已开始。
房贷加息喻示着中国的金融顺周期将变为金融逆周期，而金融逆周期是房产价值和信贷持续减少的循环反馈。
金融逆周期影响下，优质城市房价确定可以独善其身？
抱团炒股最终一地鸡毛，抱团抢地呢？
小结：
最好的资产才有最完美的泡沫。
END