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厦门楼市:松柏业主好福气

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天眼茶楼 2021-05-10 08:16
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原文来自“天眼茶楼”(tianyanchalou)

原标题:厦门人都爱用的楼盘字典2021版(湖里区)

动辄几百万上千万的房产不是小数目,必要的房产价值体系学习非常有必要!我是天哥,独立地产评论员,您相见恨晚的买房导师。天哥既是地产学院派,又是房产实战派。天哥不像其他自媒体,遮遮掩掩地让你摸不着头脑,只说对你最有用的操作和建议。养成每天看天眼文章的好习惯,你的思维才不会被禁锢。

关注“天眼茶楼”(tianyanchalou),进入知识星球提问。

以下内容来自“天眼茶楼”知识星球:

01 对松柏片区划出130位生源怎么看?

问:请问对于本次小升初松柏片区三个学校的划片有什么看法?

从上次的划片莲花中学+双十中学思明分校+外国语瑞景分校,到本次划片第四片区+双十中学思明分校。可以看出教育局对本片区的划片有什么远景规划吗?

目前来看松柏中学肯定是接受不了三所学校的小升初生源,但是目前来看分配出去的生源基本上是200以内,因为其他学校的学位也不是特别充沛。由本身应该直升的松柏中学,划片到其他学校,学校没有松柏中学差家长肯定不愿意,但是目前来说,划片的大头是双十思明分校,距离又太远。对于家长来说肯定大部分还是愿意就近上比较好的松柏中学。

具体的还是想了解到会对松柏中学片区的房价会不会有什么影响,因为近期松柏中学片区的价格是普涨状态,接下来会不会有嘉滨小学,松柏一小,松柏二小三所学校附近学区房的价格有所分化。谢谢!

答:您好,欢迎加入星球!

关于松柏中学生源饱和的事,参考我们公众号文章《史上最全!2021年厦门初中招生政策解读》。

从教育局的态度来看,明显是对松柏生源的肯定。对比一下进修附小,二附小每年划片到五缘二实验,明显说明教育局对松柏中学和松柏生源非常重视,所以划过去的学校都是T1级别的中学。

所以此次调整,对松柏片区的房价没有太大影响,应该说是利好!作为业主,您应该多多在业主群讲解一下,不用恐慌!

追问:感谢回答。由此也联想到今年闹得沸沸扬扬的嘉滨小学片区部分两一致生源无法入学的事件。因为松柏片区有大量的小户型房源,会导致房源持续增加并持续饱和。会不会接下来松柏片区会从小学就开始进行生源的调整?

答:教育局去年今年都明确在招生计划写着仅限本年度执行!联想到后江小学,教科院附小开建,可能会有部分楼盘划过去也说不定吧。如果距离太远划不过去,也可以弄块地建嘛。总之,教育局和土地部门肯定会列入规划,想办法解决的啦!因为湖滨小学也是楼盘饱和,未来会有楼盘划到教科院附小,已经在走这样的路了。

追问:这个是了解。如果按照这样的方式去进行理解也是可以的的的。因为如果是在生源不饱和的情况下,可以把周边更多的小区生源吸收进来。如果在生源持续饱和的情况下,收缩生源片区,或者新建教育配套来分流生源,这样就会涉及到片区划分进行重新调整,势必会影响到部分小区的价格走势。

答:只会越来越好的,生源不变,师资配备不变,没有看空的理由。

02 人民小学(浦南校区)是否值得入手?

问:天哥,你好!想问下岛内人民小学(浦南校区)片区是否值得入手?手上有450万左右,想在思明区购房。孩子目前不用学区房,但是也想是10年左右的投资,或者有什么其他购房建议?

答:楼盘词典大概整理了人民小学(浦南校区)37个楼盘。人民小学(浦南校区)对口的是五中和金鸡亭中学,厦门五中是T2强校,金鸡亭中学虽然是T3强,但是我文章有提过,去年金鸡亭中学和厦门一中合作,今年面向全市招收100名学生,我预计金鸡亭中学未来能升入T2档行列。而五中是2008年和厦门一中合作办学的,目前排名就不错。

同时我也说过,目前岛内正在进行教育政策改革,比如湖里区成立了湖里实小教育集团,专门帮扶湖里区普通小学。再比如,岛内新增了不少一双外合作校,如华侨中学,金鸡亭中学,莲花中学,湖里实验中学,厦外瑞景分校等等。

此外,厦门今年新增8所高中招收定向生,其中四所在思明,至少多出千名指标给岛内,这意味着岛内非一流强初中的孩子也有更多机会进入好高中,因为定向生是具体分配到各初中的。

最后,岛内思明区其实就算没有特别好的学区,房价也在涨,比如观音山,会展南,其实都有涨,因为不仅定向生政策,光岛内普通招考政策投档分就比岛外低,这不是学区也变成了政策性学区。

综上,我觉得你买人民小学浦南校区本身也没有毛病,未来长期看好。

03 钟宅建新学校是利好还是利空?

问:天哥,你好!请问天眼听说钟宅要建所新学校,23年投入使用。到时候新景翡翠苑,国贸新天地,建发央玺这几个楼盘有可能划片到新学校。请问这几个楼盘如果到时划到新学校后,对这几个楼盘房价什么影响,算是利好还是利空。如果新建了新学校,钟宅的村民都划片到新学校,对五缘第二实验学校成绩的提升是不是好事?

答:欢迎加入星球!

会是利好!由于政府15年拆迁大规划,肯定会把教育作为重点抓,如果这块弄砸了,以后拆迁和卖地会有很大负面影响!

所以,这两年明显感觉到厦门教育质量正在从点到面全面散开。更多回复见知识星球。

04 三个方案怎么选?

问:目前海沧区政府版块天御小区1套大3房自住,集美新城版块莲花国际1套小3房,岛内松柏片区一代风华1套小户型,都在按揭。小孩2个,1个今年9月份读一年级,一个1岁多。方案一:把户口迁到岛内读思明区小学,先租房,年底看情况置换,卖2套岛外置换岛内1套三房全家住(需要60%首付,只能买总价650万左右房子),方案二:不变动,继续海沧住读海沧外附小外附初中,中考申请一代风华学区房片区岛内考。方案三:房产不变动,先岛内读书岛内租房12年。 请问哪种方案优选?感谢!

答:方案二是您方案里最不合适的,因为到中考的时候已经过了9年了,这9年时间孩子的成绩定型。

您本身的房产配置其实都很不错,可以先把户口迁到岛内思明区来读书,不急的话可以先租房。至于后面房产置换,可以慢慢做。

追问:海沧外附小和岛内思明区的教育水平还是差很多是吗?有时觉得小孩子成绩一部分看天赋,一部分看家庭教育和学校,会读书在哪里都会读,不想大动干戈牺牲上班便利跑岛内租房子。

答:小学阶段问题其实不大,海沧外附教育水平也挺好的,但是建议初中转岛内来吧。

05 买一楼可以吗?

问:孩子22年上小学,岛内莲花五村有套老破小,我工作地在五缘湾,预算800万左右。目前这几个方案麻烦天眼老师帮忙参考下:一个是卖掉五村老破小买入国贸润园单身公寓,相当于给孩子张五缘实验的学票,学校附近一家人租房子住,两年后再考虑卖掉单身公寓置换其他楼盘。但是怕现在价格很高了入手不知道入手是不是高位接盘,两年后不知道好不好转手。第二个是卖掉五村的老破小购入源昌鑫海湾一楼平层,鑫海湾一楼平层的话可以让孩子上五缘实验,且使用面积大,一家人有办法居住,不需要租房子,但是鑫海湾一楼的话采光比较不好,且湿气比较大。第三的话不考虑五缘实验小学学位,降低学区要求,买新景翡翠苑或者五缘新座的小三房,让孩子上五缘第二实验。这种方案的话居住比较舒适,就是怕二小成绩上不去耽误孩子读书。请天眼老师帮忙参考!

答:我个人更倾向于第二个方案,源昌鑫海湾!本身五缘实验是S级,和一双外一个梯队,学票价未来会很值钱,想想北京45万一平,深圳30万一平的房子。这不是问题,问题是4房2卫,哪里找?住的非常舒服,安居乐业,您本身也在五缘湾!

再说一楼问题,在武汉,7-11层的所谓洋房,就因为带个院子,比楼上贵50%。再看看那些别墅,一楼也没事。住的舒服,有空间感,远比住老破小舒服,夫妻需要空间,小孩也需要空间,难道不是吗?

厦门人的观念一直随着时代在变迁,在2003年,高层住宅很多人嫌弃,在2008年说五缘湾风大,在2017年说西部小户型学区房不能住,不值那个价,如今呢?

随着货币超发,中长期来看,未来房价还会持续上涨,普通人想在核心地段又是顶级学区又能居住得很舒适的难度越来越大。国贸润园,单价去到12-13万一平,这个价格消化需要很长时间。

一楼不是问题,厦门岛内海量楼梯房,那些学位好的一楼楼梯房一样很贵。来深圳看看吧,那些30万一平的学区房长啥样你就知道了,连住人都是问题啊!以上是我个人看法,仅供参考。

追复:人生没有十全十美的,海峡四期两房都破千万了,认识一个业主,一家人上有老下有小,天天打地铺,您学区比他更好,四房两卫,还有什么不值得的?采光就更别说了,那些朝北户型的房子,哪怕高楼层,采光都很差,滨海名居两房户型虽然东南朝向,采光一样不好。另外,以后孩子不用学位了,您一样可以置换的。

回复:瞬间明朗了很多,谢谢天眼老师!

06 六中初中班搬迁利好?

问:禹州棕榈城121平,什么时候适合出手(据说六中初中部会搬过来)?卖掉后,预算600万左右,买哪里更适合?两娃,需要三房,谢谢您!孩子9月份读一年,将会读仙岳小学,那边还有一小套房房房,户口在那边。

答:六中初中部搬过来,并不会带来什么利好,反而六中初中部生源由第4片区的好生源降级了。如果搬过来,对第4片区反而是利好,保底变成了T1,那未来第4片区将会成为超强片区。厦门六中是特殊存在,六中高中部在湖里东渡,一本上线率很高,但是初中部不行,这和大家目前脑海中的好高中配好初中的印象大相径庭,主要因为六中初中部有东渡小学和东渡二小生源,包括非本市户籍生源。本身初中部也应该搬过来,毕竟上学太远了。

所以,出手是合适的。而600万在思明区可以选择的余地太大了,面积大点,火车站一路往前埔都有房源。面积小点,莲花,槟榔都有选择。所以你直接根据我们学区评级和自己的居住面积定位,结合我们思明区楼盘字典来自行选择,必要时候我可以给你参考。

以上!

07 翔安某楼盘需要卖掉吗?

问:最近刚入手了国贸学院98平,想把位于翔安新店首开领翔国际125平的一套全款房出手了来缓解下资金压力,现在纠结今年出还是再坚持一两年等翔安大桥通车后有个补涨再出。目前这边房价大概在2.3万左右,想听听您的建议,今年出掉还是可以再等等?听说厦门新的调控政策可能会出台!也想听听你的看法?

答:您好,感谢付费!

卖吧。首开领翔国际读新店中学,学区一般。房价低是因为有钱人看不上,刚需有得选。坚持一两年,这个盘涨个2500一平,也只是跑赢利息。

厦门新的调控政策出台与否,先看土拍表现,另外也要明白一点,现在9个月专项本身就是一种调控。指望学区房调控,那也难有实质性影响。

岛外买房,除非万不得已,还是买稳健型资产,哪怕二档学区也行。既然目前压力大,先卖掉,后面再根据情况,去好地段买个中小户型的优良资产岂不是更好?

以上内容来自“天眼茶楼”知识星球部分节选,海量内容等你来看,搜索关键词直接可查看您要咨询的楼盘问答!

END

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欢迎关注天眼茶楼(tianyanchalou),独立地产评论员,10多年的房产投资经验,以通俗易懂深入浅出的风格,让你学会如何买房投资,如何守卫好自己财产。

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