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中央公园楼市惊现神操作,降价50%卖房?是阴谋还是炒房客出货?

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代巧爱娱乐 2021-05-10 04:28

五一节在外面玩,也躺枪背锅了,就是某植物系和某爱吃鱼的大V写了个什么文章,又不是我写的,结果对方说是我写的,太惨了,我习惯背锅了,圈里有什么不好的事,一定有人是背锅侠干的。

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我忍了,还是给大家写楼市板块分析吧,最近由于五一假期,我没有去踩盘悦来,今天只有先分析一个板块了。不然天天是数据文章,大家也看腻了。

要说土拍后重庆楼市最火的两个板块,一个是西永,另一个非中央公园莫属了,土拍我就不过多的分析了,大家都知道中央公园土拍经历了什么,现在价格是多少,周边的新房有多好卖,之前我都看不上的滞销盘,现在也居然热销了。

今天我就给大家讲讲最近中央公园楼市的反常现象。

在土拍前的中央公园楼市就发生了很多奇葩事,我们之前也写过了,有业主把刚刚过了限售期的房子,涨价100%,从300万直接涨到了600万,不过更神奇的操作发生了。

(图片来自链家)

你以为他是真心要卖?马上神操作的后续又来,从600万的价格,分三次降价,第一次降价300万,后面陆续2次降价合计10万,现在价格变成了280万。

(图片来自链家)

看看这涨价的套路,和降价的套路,让我看呆了。这套房子,我后面没找到了,难道是卖了?

我确实没有深入去查这套房子了,因为后面这种操作的不是个例了。

(图片来自链家)

这先涨价,后降价的神操作,我看呆了,今天我就给大家扒一扒中央公园的楼市到底发生了什么事?

01

中央公园的现状

最近中央公园新房就不分析了,售楼部里面全是人,我们说说二手房,中央公园二手房建面均价已经超过建面18000一平了。这个价格,仅次于建面2.2万一平的江北嘴,排名重庆二手房楼市板块第二。

对比二手房,中央公园的新房很少了,基本中央公园核心圈内,就少量改善,和部分商铺公寓在卖,刚需基本没有。

要延伸到空港新城和中央公园东和北边,才有少量刚需盘。很多人都觉得这些地方不是中央公园了,但是按土地的划分,还是属于悦来土地组团。

很明显,新房暂时的缺乏和火爆,未来中央公园的楼市,要从新房市场为主导转变为分化,二手房和新房各占半壁江山的情况。

中央公园后续的命运得看二手房的表演了。

02

中央公园二手房都在涨

我们还是举例中央公园现在最火的几个盘,会发现,整个小区的涨价幅度中央公园的板块涨幅相当,从挂牌均价看,去年4月的均价也就在建面1.7万一平左右,到了今天,现在的均价已经涨到了1.9万一平,涨幅非常大。

有粉丝发给到群里,不清楚是不是他关注的房源,不看不知道,一看吓一跳。

现在的中央公园板块的确是重庆最火的板块之一。

看看另外一个盘,当初2017年才套内1.4万,建面不到1.1万一平,我还嫌弃它贵,结果现在的价格也是翻倍了。

再来看看现在二手房的价格。

中央公园这个地方,在最近几年重庆楼市的热度中不会比照母山低多少,而未来,这个板块因为土拍,热度还会居高不下。这一幕,让我想到了2017年和2018年的中央公园。

03

2017年外地人打飞的来重庆买房

很少人记得当年的事了,新华社都报道过,打飞的到重庆买房。

2017年外地人买新房的热门板块就有中央公园,江北嘴等板块。

时至今天,你看看,江北嘴,中央公园的二手房价格大幅度上涨,我们要思考一个问题,这些卖房的是什么人?

看看这些房源,大部分都是清水房,我询问了几个中介的朋友,告诉我,有不小部分挂牌的业主,不是重庆人。

这时候,我有点醒悟了,有了一种猜测,2017年来重庆买新房的外地人,到了2021开始拉高价格出货了。当初建面10000不到的新房,现在变成了建面20000一平的二手房,开始卖了。

有这种可能性吗?这个没有实质的证据,当地中介的口述也具有片面性。

恐怕,你我心知肚明,中央公园真正的改善需求,几乎不可能刚接房没多久就卖房,现在的二手房大部分都是2017年后买的新房,变成了二手房。

04

中央公园就是热门股

中央公园无疑是重庆楼市的热门板块,里面的故事太多了,有原来的八中时间,到今天的土拍,中央公园的房价也是波动非常大。

下面是2018年9月时候,这是当年中央公园二手房的价格,那时候的炒作就是八中。

就因为这个学校的事,当年中央公园的房价还跌了一波。

那时候中央公园还是被划入悦来板块,其实悦来板块非常大,包括中央公园,悦来,空港新城西边都是。

05

土地

今年4月底的土拍,我就不写了,你们都知道土拍的价格,我在直播已经解读过了,把2020年前中央公园的土拍给你们列出来,你看看,就明白了,以下数据来自重庆锐理数据。

(来源:重庆锐理数据)

1.国浩地产

两江新区两路组团C标准分区C13-1、C14-1、C48-1-1、C48-1-2号宗地

拿地时间:2019-12-24

容积率:1.39

总体量:26.85万㎡

成交总价:168263万元

成交楼面地价:8515元/㎡

性质:二类居住用地

2.香港置地

两江新区两路组团C标准分区C53-1、C55-1、C56-1、C57-1、C49-12号宗地

拿地时间:2019-09-16

容积率:2.06

总体量:13.31万㎡

成交总价:125000万元

成交楼面地价:9394元/㎡

性质:商业用地、商务用地、二类居住用地

3.保利

两江新区两路组团C标准分区C52-1、C54-1、C49-7号宗地

拿地时间:2019-09-16

容积率:1.50

总体量:12.21万㎡

成交总价:105747万元

成交楼面地价:8660元/㎡

性质:二类居住用地

4.复星

两江新区两路组团C分区C86-1/04、C87-1/04、C88-1/04、C93-1/04号宗地

拿地时间:2019-08-29

容积率:2.14

总体量:15.01万㎡

成交总价:73281万元

成交楼面地价:4883元/㎡

性质:商业用地、商务用地、二类居住用地

5.绿城

两江新区两路组团C标准分区C49-1-1/05、C49-1-2/05号宗地

两江新区两路组团C标准分区C49-2-1/05、C49-2-2/05、C50-1/03号宗地

拿地时间:2019-08-22

平均容积率:1.40

总体量:19.16万㎡

成交总价:196000万元

平均成交楼面地价:10229元/㎡

性质:二类居住用地

我就不做过多分析了,免得乱解读误导大家,其实我是........

数据和现象都说明了一个问题,这个板块太热了,那么问题来了,我们对于这种热门板块该怎么买房了?

06

我该怎么买房?

我先给大家讲一个简单的逻辑,一个新兴板块最开始没有什么二手房,只有新房,然后大量的投资客去买新房,本地的外地的投资客都买,但最后要变现,就要等新房市场继续上行,然后曾经的新房变成二手房,出货,卖给本地购房者。

如果这个新兴板块后续的商业,产业发展起来,人口也大规模流入,这个地方的房价就基本稳定高位了,慢慢的形成新的高档小区板块或者富人区。但是,也有另外一种可能,我就不说了。

首先我要对你发出灵魂的提问,你有钱吗?如果你钱够多,中央公园还是可以买,你钱少,就离开这个板块吧。

钱到位了,再看怎么买中央公园,两条路,一种是买新房,最近中央公园新房只是没有折扣,但是备案价是没有涨的,今年拍的土地,要年底或者明年才能上市,这里面有时间差,土拍后现在的新房价格,怎么看都比较让人可以接受。

第二条路,就是二手房了,中央公园的业主跳价很厉害,特别是本土的投资客,外地投资客还好,要讲点武德,不会太在意细微的价格,因为他们成本低,都是赚,如果你遇到本地买来投资的卖给你,就比较麻烦了,询问和看房的人一多,就要跳价。这个时候买中央公园的二手房真是看运气了。我也帮不了你。

剩下的,钱不够的,去其他地方买房吧,这个板块已经属于重庆有钱人扎堆的板块了,普通刚需参与进去的机会相对很少了。

如果你是投资,要买中央公园,很可惜,去年,我会建议你买中央公园边上或者到空港新城,但是现在你问我,都只会回复你一句话,坚持上面的指导精神,房住不炒。

这个热度会持续多久?到明年?还是今年年底?会不会刚刚的土拍年底上市的新盘有拉一波?其实和这些关系不大,中央公园现在积累了一批2017年左右购买的获利盘,这些人才是影响最近一年中央公园二手房价格的主要因数,我也不好多说

#房产#

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