金三银四正式翻篇了。
回顾下来，今年到现在苏州楼市的亮点可能只有一个：豪宅市场。
在某平台上，2021年前4个月，苏州1000W+的豪宅成交已经超过140套。
而2020一整年的数据也只有188套，也就是说今年4个月时间，已经完成了去年的75%的豪宅成交量。
按照这个势头发展，今年的苏州豪宅成交量妥妥的会创下一个新记录。
并且，2000W+,3000W+的顶豪，成交量已经整体超越了去年，也就是说，价格越高，越吃香，大平层、大别墅，统统都很high。
为何？
第一、核心断供是一方面，上半年，狮山、奥体的核心完全无新增供应量，结果就是所有的资金全部沉淀到了二手房市场。
第二、核心缺好产品，园区大部分项目，建成年代较久，产品力较弱，好产品特别稀缺，所以好房子的溢价水平水涨船高。
第三、没有可替代板块，虽然我们说苏州是个多中心城市，每个区域都会有个小中心，诸如几大新城，但挑战园区、狮山的江湖地位，现在看来还为时过早。
第四、经营贷放水创造了需求。A本来手里有2000万，用作公司日常运营，现在A拿这2000万买了套房子，又用这套房子做经营贷，贷回个1500万，500万的流动资金换了套2000W的豪宅，还不影响公司的正常经营，不真香吗？
2020年初，深圳市场豪宅热了，上海市场豪宅热了，带动了整个楼市一路狂奔。
那么，苏州楼市会在豪宅市场带动下，会迎来新一轮的周期吗？
很遗憾，可能并不会。
苏州楼市分化，豪宅市场是个“例外”。
今年年初的时候，我们曾写过一篇2021年的苏州楼市预测推文，重要关键词就是：板块分化，豪宅的崛起，也在预料之中。
而最近有不少人也在咨询，苏州楼市是不是又要开始涨？今天就在这里做一个统一的答复。
第一、苏州楼市，一半的热度属于豪宅。
在自媒体和其他信息流的冲击下，接受到的几乎全是“涨涨涨”，但这种热度其实基本上只属于豪宅，我们看到除了豪宅外，其他的板块表现对比2020年并没有太大的表现，该热的依旧会热，该冷的依旧在冷。
剩下的热度属于一些高光板块的高光盘，占了独特的资源，限价下的倒挂优势......
第二、苏州楼市的存量，依旧很大
从数据上看，目前整个市区的新房存量依旧超过了67000套+，去化周期接近一年。而二手房的挂牌量也依旧维持在10万+ 套，无论是新房还是二手房，存量都非常惊人。
从供地计划来看，今年土拍体量也将与2020年相当，供应势头相当猛，将进一步增加楼市存量。
第三、二手房，整体很冷。
当我们都关注园区核心二手房豪宅的崛起的时候，更多的板块其实在默默承压，一方面许多板块新房供应太大，而产品比二手房好太多了，二手房的价格优势也不明显，买新不买旧，是逃不过的坎。
一方面是二手房卖不动，一方面的挂牌价持续的降，过去一年，不少板块的挂牌价又降了5%左右，在新房的挤压下，完全刹不住。
以上，就是苏州楼市的基本面。
所以说啊，楼市的分化在未来一到两年时间里，还会继续的。
SO，现在不用急着上车吗？显然不是，还有些新房等不得。
有些房子，等着等着就买不到了。
今年年初，有个朋友想买房，在吴中太湖新城的融悦湾、狮山的四季云庭之间摇摆，还想着等等奥体和狮山的其他神盘，就没当回事，最近再看看，发现这些盘基本全剩下尾盘了，都是些底楼。
是的，有些盘，等着等着就买不到了。
在核心板块断供下，最有可能承载外溢购买力的可能就是新城的高光板块了，特别是这些板块内的扛把子项目。
这可能还是开始，在核心持续断供下，几个新城的热度上升是必然事件。
而这样的传导效应，或将在今年越发明显，目前，从市调来看，几大新城各大楼盘的成交相比去年，热度已经提升不少，留给购房者的时间也不多了。
其他板块呢？
就像我们之前所说，除了预期加持下的新城板块，其他板块自住完全OK，但对于投资已经完全失去了价值，整个苏州楼市值得购买的项目可能不超过30%。
所以，当下买房最大的选择，不是选择项目，不是选择房企，不是选择产品，板块才是第一位。
还有一个现象就是，学区房价值正在被拉平。
发现没有，最近学区房的热度并没有随着豪宅市场而风起云涌，要知道，在以往的的上涨周期里，学区房永远是冲在第一位的，可能有三大原因：
第一、集团化办学，挂上了名校牌子，不可避免的分散了一些名校关注度；
第二、就是中考指标生名额，让中等学区获得了一些优势；
第三、苏州各大新城不断引入新的名校资源，虽然不知道教学质量如何，但对于许多购房者而言，名头够响亮就够了；
显然，当下已经到老牌名校、新进势力再次混战的时候，没有分出个高低上下之前，学区的领衔价值被削弱些。