这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：新人首问！房姐你好！
1.请问，这一轮光谷东启动会带动武汉其他板块吗？如后湖等...
2.金银潭如被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说，是大利好吗？
3.梦想特区宏图里可以长持吗？预计可以到多少？
4.全球通胀对买房有什么影响？我是你的老粉丝，感谢解疑！
回答：你好，拉长周期来看，还是光谷东这些区域会有强劲的后动力。参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，长远看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，要看三年、五年，甚至6-10年。往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了，原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训。
选筹的核心变为了：规划利好的区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现和供求关系。因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。
当房价传导到这个区域板块的时候，最先有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘。
关山大道和光谷东目前也只是网红盘先涨，还没有达到区域普涨的程度。等到清江山水，桃花源这类盘也上涨20%-30%，购买力才会延伸到其他板块。比如花山 左岭等。当然前提是过程中没有出台严厉的政策限制，如果涨幅持续时间较长 会带动其他板块的上涨。
我们总结武汉这一轮涨幅规律：
1.人口净流入大的新兴产业区网红盘先涨
2.学区房限涨
3.高价区越来越贵，低价区越来越便宜，区域分化加剧
武汉投资不能单纯的用环线来判断价值，金银潭这类成熟板块 未来增量有限，并不具备很高的投资价值，属于跟涨板块。
现在的世界，已经是一个比较烂的世界，中国可能是2021年全球唯一实现经济正增长的主要经济体。而全球通胀的后果，也许会逐步渗透到中国国内市场。房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。
提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时买，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？ 我目前没有月供能力，公积金还一套，商贷还一套。还要养2岁孩子
回答：你好，感谢付费！
1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以接受。 假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也应该算进去。 房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。
3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。 不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破，往往是楼市初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。 建议出手换筹，可以用老人票全款买。
提问：提问：#新人首问，美丽的房姐您好： 最近家里旧房有拆迁的事宜（待拆迁房属于老婆母亲，但拆迁事宜准备综合全家情况考虑），不知道怎么选择拆迁补偿，请求赐教。 一，家庭情况 本人33岁，名下有一套后湖圣诚和园房90平米房产（婚前），由于当年买的时候商贷利率低，还剩10年10w左右贷款在慢慢还，目前我的爸妈在住 老婆31岁，名下有一套后湖陌陌屋75平（公积金贷款还剩10w），一套塔子湖美联城仕120平三室两厅（剩商贷88w，30年，目前我们一家三口在住），也都是婚前房产。 老婆母亲（目前住陌陌屋），名下就是一套待拆迁房产（有证），无贷款。 一个儿子，2岁半，明年上幼儿园 二、拆迁情况 待拆迁属于西马路小房，按40平方算，估计算下来货币能补到100万多点，如果还房子有三处（补贴要少10几万，相当于10几万买了指标），产权置换分别是塔子湖跃进地块（拆迁优惠价1.15w）， 后湖正义路地块（拆迁优惠价1.2w），提供购房指标是二七路与黑泥湖西路交界处的地块（优惠购房价1.9w）。 请问，目前手上子弹50，考虑： 1、以后孩子上学地理位置好些，争取到二七那个地块的指标，但是选个100平左右的话，补贴加上手子弹不够（因为要全款） 2、选后湖或者塔子湖的置换房产后出租，塔子湖跃进地块估计选了不用补什么钱，但是个人觉得跃进那块有点远，到时候也不好出租。 3、干脆直接选纯货币补贴（可以多奖励10多万），然后今后再找个合适汉口中心点的二手房或新房（本人还未使用过公积金，可JLH后购房使用）。 4、房姐更好的建议，请赐教，谢谢。
回答：你好，如果考虑自住，建议入手二七地块，资金问题直接截断抵押圣诚和园，目前抵押的利率比按揭利率更低。 从投资角度看，你们的仓位过于集中汉口，考虑入手1套武昌做投资，分散风险。比如光谷东 白沙洲这类板块，未来升值潜力也不错。
提问：房姐，您好！ 看了很多您写的东西，现在想买联投光谷瑞园，纯投资。 请问： 1. 瑞园的2期，离地铁花山河站至少有1.2公里远，这种情况下，仍然不影响投资吗？ 2. 2期有102，116，120，133，146这些户型。请问纯投资，买哪种最好？最好再说下为什么？ 非常感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！ 这一期瑞园的价格依然有优势，可以入手 二期比一期地铁距离稍微远了点，交通不算太方便 如果淘不到性价比高的二手房，建议入手瑞园，后期价格还会继续抬升 建议133，单价较低，房票珍贵，面积可以偏大一些 小户型单价偏高，且不好抢
提问：新人首问：房姐你好，坐标重庆，情况如下： 1.我名下一套位于空港新城的泽科港城国际一期高层，建面97平现自住，有公司jyd 83w，目前还lx，4.53%； 2.老公名下空港红树林小区一套87平小高层，无dk，老人住 3.夫妻jlh状态，我zx好他zx不好，资产都是以我的名义贷款，公司法人也是我。 4.目前想换改善型住房，看上南滨路中海十里长江一套临江精装大平层带花园，套内单价约3.1w，总价值527w，首付需170w 5.二人共同经营一个制造业公司每年约能拿出50w子弹，但今年因投资了项目一次性拿不出这么多子弹付首付（每月抽调10w没问题） 6.有两套在合川清平镇中微汽配城的门面，付了50%首付款（50w）2年，还没能拿到证，签了购房合同，焦灼状态 问：我们应该怎么重新配置手里资产才能最大化重新分配选择，以便能买到临江改善型住房？是现在贷款购置十里长江的高层小三房1-2套用于投资增值，3-5年增值后卖掉，还是处理现在手里的资产直接买大平层？但是又想和老人分开住，是不是该把不好的资产尽快处置掉更换区域（如红树林片区那个老房子） 谢谢房姐
回答：你好，十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。 自住喜欢就好，投资不建议。 综合考虑，建议出手红树林，置换橄榄郡
提问：新人首问，看了很久终于买了圈子会员，美丽房姐你好，坐标乌鲁木齐想在会展片区再买入一套房（已有一套目前商贷月供2500，目前子弹45，算不上投资现在看乌市的房产投资价值不大，更倾向于保值，内地入手现在资金有限，因为在这边考虑使用公积金贷款）想在会展片区入手一套看来看去已经有点晕了，寻求房姐帮忙指点。
回答：你好，乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。 子弹45，买武汉 西安 重庆更好
提问：房姐姐，锦绣龙城有套总高6楼的5楼楼梯房，房龄十年，108平158万，这个价格笋吗，另外小的中介公司交易不走贝壳，但是佣金低，跟这种公司合作，有什么需要注意的地方呢
回答：这套房是市场价啊，不笋。 一般大的中介公司的中介是不会走私单的 小中介走私单的多。区别是出现啥问题你无法投诉，要是业主靠谱一般都没事，要是业主出啥状况，你会比较被动 现在的情况是大部分业主因为不出中介费，除非房子不好卖，不然他们也不一定愿意配合你走私单，毕竟走私单业主心里也没底。 小中介签约需要注意合同、委托协议以及违约金等，确定好合同细节，以及各个节点的费用。小中介的佣金低，但是大多数中介费点位很低的中介，都会在贷款费上把利润捞回来，先跟小中介确定好合同细节，以及各个节点的费用。
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