一湃分享：从税收角度看公司持有房产的利与弊

2021年初，上海市进一步加强了房地产调控，先后从税收调整、司法拍卖房限购、严查经营贷进入楼市、离婚前的房产计入原有住房等多维度出台了政策。尤其是司法拍卖房列入限购，导致许多尚不具备购房资格的购房者再次失去了规避限购政策的一条路径。

近期，上海一湃律师事务所接待了多起关于注册公司购买房产以规避限购政策的业务咨询，发现多数咨询者由于缺乏专业知识，往往不能准确分析和判断公司买房的利与弊。

故今日由一湃律所的专业律师，着眼于税收的角度，对公司持有房产和个人持有房产的利弊进行简要分析，希望对各类潜在的购房者有所指导和参考。

以公司名义购买和持有居住用房可能是最直接、最合理的规避限购政策的方式，当然主管部门也并非对此视而不见，也出台了系列政策予以规范，如对公司购房的条件、持有年限等进行了限制的规定。

一湃认为，单从税务的角度看，以公司的名义购买和持有居住用房，是有利有弊，但弊大于利。

1.从税收角度看公司购买和持有居住用房的有利之处。

• 一是购房成本可以提折旧，从而导致企业所得税税负下降。
• 二是如果公司为一般纳税人，购房时取得增值税专用发票，增值税进项税额可以抵扣，导致公司的应纳增值税减少。

2.从税收角度看公司购买和持有居住用房的不利之处。

公司购买和持有居住用房，无法享受到自然人购买和持有住房的税收优惠政策，一湃解析具体如下：

• 一是购买时不能享受契税的首套房减半征收的优惠政策，应当按照3%缴纳契税；
• 二是持有时不能享受个人住房免房产税的优惠政策，持有期间每年都应依法申报和缴纳房产税、城镇土地使用税等；
• 三是再次出售时不能享受个人出售住房免土地增值税的优惠政策，应当按照30%至60%的超率累进税率缴纳土地增值税；

• 四是再次出售时不能享受个人出售住房的满五唯一免税优惠政策、不适用个人出售住房的核定征收方式，而是应当按照25%的税率承担企业所得税；
• 五是出售时不能享受个人出售满五年普通住房免增值税的优惠政策，而是应当按照5%的税率差额缴纳增值税；
• 六是购买和出售时不能享受个人买卖住房免印花税的优惠政策，应当按照万分之五的税率缴纳印花税。

由此可见，从税务的角度看，以公司名义购买和持有居住用房是不合算的。即使房产增值了，增值部分缴纳的税收远远高于个人所需要缴纳的税收。

当然，从税务筹划的角度，未来可以通过股权转让的方式变相转让房产似乎可行。但此种交易方式，相比资产转让而言显得复杂，且涉及到风控、尽调、或有债务等问题，一般需要专业人士介入。

从税收政策的角度看，公司购买和持有非居住用房与个人购买和持有非居住用房相比有三个好处，一湃分析如下：

• 一是公司买房可以计提折旧、抵扣成本，抵扣增值税进项税额，而这些对个人而言则没有意义；
• 二是由于公司的税前利润可以弥补亏损，所以在再次出售的时候，企业所得税的税负往往会低于个人持有房产出售时涉及的个人所得税；
• 三是公司将来出售房产时，可以选择股权转让的形式进行税收筹划。

故而经一湃分析，从税务角度看，公司购买持有非居住用房是优于个人的。

本文系上海一湃律师事务所杨震律师原创。

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