文| AI财经社 李逗
编| 董雨晴
5月6日，阳光城集团在总部阳光控股大厦召开了年度股东大会，执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌等一众管理层出现在现场。等待他们的，将是一场与投资者长达90分钟的业绩交流。
时隔一年后，现场投资者们的发问火力十足，关于利润压力、土地投拓、物业分拆，与战投方泰康的利润对赌、甚至是传言了一年之久的朱荣斌离职等，多个问题击中了阳光城的发展命门，总裁朱荣斌是如何作答的？
回应离职传闻与降速调档
面对传闻了一年多的离职消息，朱荣斌并没有直接否认传闻，"坦诚地讲，这些传闻也不完全是空穴来风，猎头那边是有主动找过我。"
甚至，朱荣斌的发言很直白。"我跟老板（阳光城董事长林腾蛟）也说任何东西都不能阻碍公司发展，任何东西都在变化，但公司不变，朱荣斌还在就是好事？也不一定。不变，就一定是好事吗？不见得。"
他最后还给现场的投资者们吃了个定心丸，“去年年底，我跟老板签了个5年之约。我走不了是事实，我觉得你们不用再关心这个问题。”
同时他也坦陈了拿地方面的力度不足，朱荣斌表示："拿地的确没有达到预期，并购没下手不后悔，在积极参与招拍挂，但仍然保持谨慎。原本预计‘两集中’市场会有所放缓，但没想到地价溢价仍然很高，有项目不好算过账。"
事实上，不只是拿地力度减弱。作为一家高速成长的规模房企，闽系房企阳光城正在面临高增长逻辑难以为继、与战投方泰康的十年千亿利润“对赌"，以及"三道红线"下的降负债高压困境这三座“大山”。朱荣斌坦言，"我觉得只要活下来，未来就有机会。哪怕是阶段性的发展受影响"。
在房地产行业高速发展的过去多年，阳光城一直以“高周转、高负债、高速扩张”的激进打法著称。"双斌"入主前的2015年，阳光城还是一家区域型的房企，当年合约销售额仅300亿元。2017年，阳光城进行了一次重大人事变动，董事长林腾蛟挖来了碧桂园的"双斌"组合，前碧桂园联席总裁朱荣斌和前碧桂园CFO吴建斌。
随着"双斌"的入职，让阳光城的发展节奏迅速调整为高周转模式，销售数据也跟着飙升。2015年到2019年，阳光城仅用4年时间，就完成了销售额从300亿元到2000亿元的跨越，年复合增长率超60%。很快，“小碧桂园”成为外界认知阳光城的显著标签。
“双斌”为阳光城提速的本质，还是离不开高周转、高杠杆的方式。但仅仅提速还远远不够，留给他们的更大挑战在于，既要保证阳光城的发展速度，又要控制好负债。朱荣斌曾经形容道："过去吴总（吴建斌）有钱，我就有地，现在感觉是在钢丝绳上跳双人舞。"
2020年，在“三道红线”、“土地两集中”的紧箍咒下，阳光城依赖高周转、高杠杆方式增长的逻辑难以为继。到了2020年，阳光城实现销售2180亿元，经营性净现金流入213.54亿元，净负债率为94.9%，"三道红线"由橙转至黄档。CFO吴建斌也将阳光城的融资成本从8.42%降到了7.42%。
但阳光城的真实负债要比这大得多。阳光城2020年年报显示，截至2020年末，阳光城永续债为40亿元，若将其从公司592.6亿元的净资产中扣除，则公司真实净负债率为101.86%。
如今，阳光城不得不告别激进时代。到了2021年，阳光城不再提出曾经设定的3500亿元销售目标。朱荣斌为阳光城2021年的销售目标设置为2200亿元，增速仅0.9%，较2020年的3.3%进一步下降。与此同时，提出了努力实现1100亿元营收目标，这也是阳光城首次提出营收目标。
“阳光城就是缺后浪”
高财务杠杆可能带来的危机，也是阳光城管理层极力想解决的难题。2020年9月，阳光城成功引入战投方，泰康人寿、泰康养老以持股13.53%的比例，合计34亿元入股阳光城，成为公司第三大股东。朱荣斌将险资入股形容为阳光城2020"最浓墨重彩的一笔"，更是把泰康称为"神队友"。
但想要拿泰康的钱并不容易。阳光城不仅签下了一份为期十年的利润对赌协议，还拿出了2个董事席位，承诺不低于当年可分配利润30%的年度分红以及减持股份的优先购买权。
以2019年归母净利润40.2亿元为基础，阳光城需在对赌期前5年（2020年到2024年），公司归母净利润年均增速不低于15%，且累积归母净利润总额不低于340.59亿元。而在后5年（2025年到2029年），实现累计归母净利润达601.64亿元，10年承诺归母净利润总计达942.23亿元。如果未完成对赌目标，阳光城须对泰康进行相应现金补偿。
泰康集团的入股，看中的便是阳光城每年增长的分红，而这恰恰是阳光城的发展软肋。2020年，阳光城毛利率20.06%，较2019年下降6.52个百分点；净利率6.68%，较2019年下降0.4个百分点。
为了应对十年赌约，阳光城计划分两步走，一步五年。第一步是开发规模继续增长，第二步才是要寻找新的业务和利润增长点。对于泰康的十年利润要求，朱荣斌并不担心。"只要国家环境不出现大变化，阳光城手里的牌足够完成第一个五年计划。"但对于后五年的新业务探索和盈利点，他还没有给出答案。
面对内忧外患的发展形势，朱荣斌坦然，“房地产行业在变，公司在泰康加入后也在变，阳光城就是缺后浪，老朱荣斌已经黔驴技穷，希望自己能脱胎换骨，虽然还是朱荣斌，但是要换个脑袋，否则无法适应周围的变化。”
2021年4月30日，阳光城股价达一年来的谷底，每股仅为5.51元。股东大会结束后的第二天，阳光城股价为5.65元，跌幅0.53%，目前总市值约为233.92亿元。
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