原创 姑苏小叁房
5月已来，是时候分析下刚刚过去的4月楼市了。我们一起看下苏州楼市爬坡成绩。
①4月全市成交量创下阶段性新高
整个4月份，全市住宅成交提前迎来冲刺式签约高峰，单月住宅销售面积达到了96万方。如何理解这个刻度？这个量，已创下近10个月以来的新高。环比涨幅5%，同比涨幅37%。环比涨幅小，同比涨幅大，我们可以粗浅的认为，苏州楼市正在持续爬坡。4月的销售量，已接近去年6月份（房企半年度签约冲刺）103.5万方，创下阶段性高值了。所以，从成交量看，爬坡是真的。
②二手房也走出了微笑曲线
4月份全市住宅口径二手房网签为7767套，已创近20个月的单月新高。基本上和新房成交达到1：1的比值关系。无论是以价换来的量也罢，还是说客户预期筑底，开始积极入市，至少从签约的事实来说，只有二手房的积极成交，才能继续会为新房改善注入足够的购买力。简单说，以房换房之路，比过去要好走不少了。
③远郊盘大量网签，继续拉低全市均价
从数据上看，全市4月份住宅均价为25033元，控制的不错。但是剔除吴江区后，全市均价是27000元，大家可以稍微窥视下价格是怎么构成的。因为，整个吴江，在4月份成交均价才18688元/㎡。
④成交项目看，新房市场马上要出坑了
把4月份全市成交全部拉一遍，全市有301个项目，在4月份有网签记录，当然不少项目都是尾盘。我们只需要关注前100名。我们来看下特点。
第一，前15名中，有大量总价低于150万的纯纯刚需盘。这些项目的特点是，分布在我们平时很少触及的远郊，客户基本由地缘刚需构成。虽然这个单价对于市区客户而言，已经是非常低的了，但我们要清晰的明白，对于当地而言，多数也是新高了。可对全市而言，均价又走低了，所以我们不要被均价所欺骗。
第二，随着核心区新房销售接近尾声，第二价值地段的项目走量非常非常明显。比如新区的横塘的四季云庭（还记得为什么要大家盯住这样的风向标嘛），其次是科技城的诸多新盘。
尤其是科技城，原本以为只是学区预期比较好的盘能迅速走出来，其实并不是，在230省道（科技城医院西）不属于科技城范围的新盘都走出了不俗的业绩。其次是，姑苏区的平江新城，继续走量，更多的项目在集中开盘后，终于有底气发大卖的海报了。
第三，严重断供的核心区，连一楼都卖掉了。如园区上东区Pro，上个月网签了7套。姑苏还在想，这盘不是都卖掉了嘛，哪有房子？
仔细一看，就是之前被各种自媒体调侃，地下室可以挖出地堡的一楼。其中不仅小高层的一楼，高层的一楼也都网签了。如果按照备案价测算，不给折扣算的话，16#102，总价达到了1656万。最便宜的也30#102，也要821万了。可见，园区客户需求和购买力都是惊人的。所以啊房价真的是由出得起价的人说了算的。
⑤4月份新房市场，各类客户全面启动
把住宅的总价和面积段做一个透视，基本就可以看出一些特点。
上图中我们清晰的看到，总价在150-200万，同时面积小于90㎡的房源成交量518套。这部分是刚需，说明刚需客户不想等了，也不考虑限售带来的第一个换房限制问题了。
总价200-250万，有两个重要的面积段，其中90-100㎡有430套，100-120㎡有接近700套。说明，市场中刚改客户也没有迟疑，其中694套是整个成交结构中第二大区间。说明啊，大量的客户还是选择不将就，一个110平米上下的功能三房，是限购限售背景下，很多家庭的第一选择。
其次250-300万，迎来了整个4月份最大的成交区间，100-120㎡。基本上这个区间就是全市均价的区间，分布范围非常广泛，面积扣一扣单价可以接近3万，面积舒适一点，可以到120㎡。这波客户是目前开发商争夺的焦点。
350-400万，这个总价段中，最凸显的是120-144㎡段，这波客户就是选择在目前第二价值属性的区域的客户，是重要的购买力支撑者。
不想再长篇大论下去了，就此收尾吧。在公众号后台回复 成交结构 这四个字，可以看一看，各个区面积和总价的成交交叉图，供大家建立更加清晰的刻度。
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