近两年，
关于中国人口可能下滑的舆论甚嚣尘上，
也有不少自媒体在炒作人口断崖式下降，
在生育率、婚嫁问题上争吵不休，
以至于国家统计局不得不发出一句话新闻：
意思很直白，就是：别吵了，我国人口还在增长呢！
然而，不仅地区与地区的悲欢互不相同，城市与城市之间的悲欢也不相通，在人们感叹东北和内陆人口不断流出时，粤港澳大湾区的人口规划却在加速虹吸效应。
有小道消息指，东莞今年七普的结果比较乐观，可能会一口气突破1000万，至于具体数字，还有待正式公布。
早在2019年，东莞凭借“两个5年”的入户门槛“史低”政策，实现一年户籍人口增长约20万的创举，远超往年增长量，到2020年，东莞进一步放宽了大专（高职）人才落户门槛，户籍人口必将再大涨一波。
常住人口方面，东莞在2010年突破800万人以后，持续10年都在800万级徘徊，2015-2016年间还出现数据倒退，因此突破1000万就成了近几年的关键目标。
人口增长带来的红利是显而易见的，2020年东莞GDP总量达到9650亿元，全市32个镇街全部过百亿，一哥长安镇，还是一哥，首破800亿大关，塘厦首次跻身500亿俱乐部，与虎门、南城、东城等镇街占领第二梯队。
2021年一季度最新数据，东莞GDP同比暴增20.4%，实现2358.04亿的开门红，为疫情后的东莞经济奠定强大基础，大多数人都已经乐观预测，今年的东莞必破万亿，在粤港澳大湾区，也算是最靓的仔之一了。
因此按照官方规划，东莞常住人口将在2030年突破千万，达到1020万人，如果小道消息属实，那么东莞将比预计时间提前9年成为“超大城市”！即使没有1000万，按照目前东莞全面放宽的人才引进落户政策，常住人口暴增已经是板上钉钉的事了。
常住人口破千万的超大城市群，无论地产人还是潜在购房人，包括在莞发展的打工人，必然关心人口增长后未来房价的影响程度。
金融、土地、人口，在影响房地产的三大要素中，人口的影响的最为长远的。因此东莞千万人口时代，新增的约200万在莞人口，将成为房地产行业长远发展的变量。
广深说：邻居一生一起走
一、三限房的规划建设
从地理上看，东莞位于较中心的位置，正好夹在广州、深圳两座超大城市之间，广州是1500万级人口，深圳是1300万级人口，而2020年以前，东莞仅有800-900万级人口，作为贯通广深的交通要道，同时具备一定轻重工业基础的东莞，无论是物流转运、金融和房地产投资、人口的迁移，都不可避免地承受到两位巨佬的溢出效应。
近几年，在地产行业中有句老话，叫做“东莞卖房看深圳”，说明在房地产领域，从深圳方面带来的刚需、投资需求量是比较大的，甚至在房地产领域，可以说东莞是“深圳的陪都”。
广州方向虽然也有不少转移到东莞买房的顾客，但影响力远不及深圳买家，个中缘由当然是各有各的猜测，但深圳经济高速增长、炒房潮常常爆热，导致一些实力不足的买家，转而选择交界最发达城市的东莞作为备选方案，是关键因素。
据地产佬数据，2021年1月到4月，东莞网签商品房的销售总面积达到189万㎡，与去年同期同比增长34.4%，总套数方面，也同比涨了31.13%，来到24009套。价格方面，成交均价去到26600元每平，比去年同比涨了25.96%。
看懂了没？
在今年的227限购限贷新政后，
东莞的房产销售仍然热火朝天！
这说明了两件事：
一是虽然227新政短期内对外地入莞购买热度有所降温，但长期来看，新政仍然难阻合资格外地人、新莞人的刚需，“莞六条”出台后，反而因为生怕购房难度继续增大，或市场继续涨价，东莞楼市可谓是逆风起飞！
二是东莞连续数年执行的新的人口政策，吸引了广深人才迁入、本地人才留存，效果拔群，人口基数在那里，产生了切实的正向效应。
加上广深房地产整体还在涨价，在周边涨声不断之下，连通两大超级城市的东莞不可能成为楼市的“飞地”，必然是要被助推一波的。
2019年东莞才839万常住人口，
在迈向900万级别的过程中，
人口的红利已经如此丰盛，
如果2020-2021年涨到1000万级别呢？
人多地缺：地皮贵，则楼价高
一、三限房的规划建设
人来了，就要衣食住行，人口的增长必然要求更多住宅供应。
住宅从哪里供应？从开发商那里供应。
那开发商怎么保障供应？买地皮啊！
人口增长，与加大土地供应是有必然的联系的，无论是旧城改造，还是新拍地皮，总之都是要搞到地皮。而在过去的2020年，东莞共成交商住地42宗，有22宗打破当地可售楼面价纪录，可谓“遍地都是新地王”。
业内人士表示，东莞目前新地块可售楼面成交价普遍已经涨破20000元/㎡，而根据2021年东莞市的《东莞市土地储备规划及计划的通知》，东莞2021年还将供应商住地56宗，总面积达329.6万㎡。
其中比较引人注意的是，松山湖计划出让的地皮最多，达到16宗，寮步一次过供地6宗，临深片区这次也非常给力，塘厦有4宗，凤岗有2宗，樟木头有1宗。
一场开发商拿地大战正在或者即将展开，而其中的腥风血雨自然是不可避免的。在坐等一个个地王出现的日子里，我们不得不思考：
为了应对千万级的人口需求，
土地开发规模越来越大，
地皮价格越来越高，
那房子的价格能不节节攀升么？
担忧：想买房子，学位你有吗？
一、三限房的规划建设
说到买房，就不得不提学位问题。
“莞六条”削掉大量炒房客后，刚需成了东莞楼市主要的动力。刚需人群购房，首先就要考虑生活、就业、子女教育问题。
工作方面，东莞的生活节奏比广深慢一些，属于复兴、发展中的薪资待遇水平，可以说是逃离广深又不远离广深的最佳选择之一，而且东莞休闲设施比较完善，人口暴增后，这些生活质量差异影响不大。
然而千万级别的常住人口到来，
这必然对东莞的公共设施特别是文化教育设施提出严峻挑战。
根据2021年1月14日东莞市品质教育新闻发布会的介绍，东莞将“力争”在“十四五”期间，增加公办幼儿园学位3万个，完成新建、改建、扩建公办中小学校204所，增加学位超过31万个。这个“十四五”就是指2021-2025年期间，刚好在东莞千万人口到来的过程中。
而按照2021年的规划，新改扩建的公办幼儿园数量为18所，才增加7000个学位，公办中小学45所，增加学位4.68万个。问题来了：
第一，读哪个幼儿园是新婚定居后所有家长考虑的第一要务，但一年内公办只有7000个新增学位，显然是不够宽裕的，这就不得不让越来越多的家长选择民办幼儿园。
第二，东莞不少学校，经过多年的发展，本身改建、扩建的空间已经非常有限，甚至还有交通不便的问题，而新建学校显然存在选址、建设周期问题，学位供应无法解决短期需求，就2021年4月份情况来看，就有6个镇街就发布了公办学位预警，不得不大量采用政府补贴、转学民办的方法，教学质量的差距大家自行体会。
无论是在莞发展，还是新莞人，买不买房，买哪里的房，配套设施肯定是核心考量，其次才是价格问题。如果人来了，配套跟不上，购房者必然是扎堆在教育资源更加集中的城区，这种情况将对房地产产生深远影响。
例如：
像东城、南城、莞城、万江等教育资源好的地区，买房者众多，推高了楼价，可能即售即罄的火爆，不少楼盘一手房都已突破4万每平，未来总体突破5万每平只是时间问题。
而教育资源稍差的地区，像中堂镇、桥头镇等等，买房者数量无法相提并论，但热度显然是无法跟城区相比的，目前一手房价格在2万左右徘徊。
在现在已经存在这种问题的前提下，
再增加个200万常住人口，
会是怎样的局面？
结语
一、三限房的规划建设
面对东莞千万级人口的到来，东莞楼市大概可以用这样一句话总结：
得不到的永远在骚动，
已拥有的都有恃无恐！