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1000万人!东莞或提前成超大城市,楼市将何去何从?

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地产佬 2021-05-07 10:06
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近两年,

关于中国人口可能下滑的舆论甚嚣尘上,

也有不少自媒体在炒作人口断崖式下降,

在生育率、婚嫁问题上争吵不休,

以至于国家统计局不得不发出一句话新闻:

意思很直白,就是:别吵了,我国人口还在增长呢!

然而,不仅地区与地区的悲欢互不相同,城市与城市之间的悲欢也不相通,在人们感叹东北和内陆人口不断流出时,粤港澳大湾区的人口规划却在加速虹吸效应。

有小道消息指,东莞今年七普的结果比较乐观,可能会一口气突破1000万,至于具体数字,还有待正式公布。

早在2019年,东莞凭借“两个5年”的入户门槛“史低”政策,实现一年户籍人口增长约20万的创举,远超往年增长量,到2020年,东莞进一步放宽了大专(高职)人才落户门槛,户籍人口必将再大涨一波。

常住人口方面,东莞在2010年突破800万人以后,持续10年都在800万级徘徊,2015-2016年间还出现数据倒退,因此突破1000万就成了近几年的关键目标。

人口增长带来的红利是显而易见的,2020年东莞GDP总量达到9650亿元,全市32个镇街全部过百亿,一哥长安镇,还是一哥,首破800亿大关,塘厦首次跻身500亿俱乐部,与虎门、南城、东城等镇街占领第二梯队。

2021年一季度最新数据,东莞GDP同比暴增20.4%,实现2358.04亿的开门红,为疫情后的东莞经济奠定强大基础,大多数人都已经乐观预测,今年的东莞必破万亿,在粤港澳大湾区,也算是最靓的仔之一了。

因此按照官方规划,东莞常住人口将在2030年突破千万,达到1020万人,如果小道消息属实,那么东莞将比预计时间提前9年成为“超大城市”!即使没有1000万,按照目前东莞全面放宽的人才引进落户政策,常住人口暴增已经是板上钉钉的事了。

常住人口破千万的超大城市群,无论地产人还是潜在购房人,包括在莞发展的打工人,必然关心人口增长后未来房价的影响程度。

金融、土地、人口,在影响房地产的三大要素中,人口的影响的最为长远的。因此东莞千万人口时代,新增的约200万在莞人口,将成为房地产行业长远发展的变量。

广深说:邻居一生一起走

一、三限房的规划建设

从地理上看,东莞位于较中心的位置,正好夹在广州、深圳两座超大城市之间,广州是1500万级人口,深圳是1300万级人口,而2020年以前,东莞仅有800-900万级人口,作为贯通广深的交通要道,同时具备一定轻重工业基础的东莞,无论是物流转运、金融和房地产投资、人口的迁移,都不可避免地承受到两位巨佬的溢出效应。

近几年,在地产行业中有句老话,叫做“东莞卖房看深圳”,说明在房地产领域,从深圳方面带来的刚需、投资需求量是比较大的,甚至在房地产领域,可以说东莞是“深圳的陪都”


广州方向虽然也有不少转移到东莞买房的顾客,但影响力远不及深圳买家,个中缘由当然是各有各的猜测,但深圳经济高速增长、炒房潮常常爆热,导致一些实力不足的买家,转而选择交界最发达城市的东莞作为备选方案,是关键因素。

据地产佬数据,2021年1月到4月,东莞网签商品房的销售总面积达到189万㎡,与去年同期同比增长34.4%,总套数方面,也同比涨了31.13%,来到24009套。价格方面,成交均价去到26600元每平,比去年同比涨了25.96%。

看懂了没?

在今年的227限购限贷新政后,

东莞的房产销售仍然热火朝天!

这说明了两件事:

一是虽然227新政短期内对外地入莞购买热度有所降温,但长期来看,新政仍然难阻合资格外地人、新莞人的刚需,“莞六条”出台后,反而因为生怕购房难度继续增大,或市场继续涨价,东莞楼市可谓是逆风起飞!

二是东莞连续数年执行的新的人口政策,吸引了广深人才迁入、本地人才留存,效果拔群,人口基数在那里,产生了切实的正向效应。

加上广深房地产整体还在涨价,在周边涨声不断之下,连通两大超级城市的东莞不可能成为楼市的“飞地”,必然是要被助推一波的。

2019年东莞才839万常住人口,

在迈向900万级别的过程中,

人口的红利已经如此丰盛,

如果2020-2021年涨到1000万级别呢?

人多地缺:地皮贵,则楼价高

一、三限房的规划建设

人来了,就要衣食住行,人口的增长必然要求更多住宅供应。

住宅从哪里供应?从开发商那里供应。

那开发商怎么保障供应?买地皮啊!

人口增长,与加大土地供应是有必然的联系的,无论是旧城改造,还是新拍地皮,总之都是要搞到地皮。而在过去的2020年,东莞共成交商住地42宗,有22宗打破当地可售楼面价纪录,可谓“遍地都是新地王”

业内人士表示,东莞目前新地块可售楼面成交价普遍已经涨破20000元/㎡,而根据2021年东莞市的《东莞市土地储备规划及计划的通知》,东莞2021年还将供应商住地56宗,总面积达329.6万㎡。

其中比较引人注意的是,松山湖计划出让的地皮最多,达到16宗,寮步一次过供地6宗,临深片区这次也非常给力,塘厦有4宗,凤岗有2宗,樟木头有1宗。

一场开发商拿地大战正在或者即将展开,而其中的腥风血雨自然是不可避免的。在坐等一个个地王出现的日子里,我们不得不思考:

为了应对千万级的人口需求,

土地开发规模越来越大,

地皮价格越来越高,

那房子的价格能不节节攀升么?

担忧:想买房子,学位你有吗?

一、三限房的规划建设

说到买房,就不得不提学位问题。

“莞六条”削掉大量炒房客后,刚需成了东莞楼市主要的动力。刚需人群购房,首先就要考虑生活、就业、子女教育问题。

工作方面,东莞的生活节奏比广深慢一些,属于复兴、发展中的薪资待遇水平,可以说是逃离广深又不远离广深的最佳选择之一,而且东莞休闲设施比较完善,人口暴增后,这些生活质量差异影响不大。

然而千万级别的常住人口到来,

这必然对东莞的公共设施特别是文化教育设施提出严峻挑战。

根据2021年1月14日东莞市品质教育新闻发布会的介绍,东莞将“力争”在“十四五”期间,增加公办幼儿园学位3万个,完成新建、改建、扩建公办中小学校204所,增加学位超过31万个。这个“十四五”就是指2021-2025年期间,刚好在东莞千万人口到来的过程中。

而按照2021年的规划,新改扩建的公办幼儿园数量为18所,才增加7000个学位,公办中小学45所,增加学位4.68万个。问题来了:

第一,读哪个幼儿园是新婚定居后所有家长考虑的第一要务,但一年内公办只有7000个新增学位,显然是不够宽裕的,这就不得不让越来越多的家长选择民办幼儿园。

第二,东莞不少学校,经过多年的发展,本身改建、扩建的空间已经非常有限,甚至还有交通不便的问题,而新建学校显然存在选址、建设周期问题,学位供应无法解决短期需求,就2021年4月份情况来看,就有6个镇街就发布了公办学位预警,不得不大量采用政府补贴、转学民办的方法,教学质量的差距大家自行体会。

无论是在莞发展,还是新莞人,买不买房,买哪里的房,配套设施肯定是核心考量,其次才是价格问题。如果人来了,配套跟不上,购房者必然是扎堆在教育资源更加集中的城区,这种情况将对房地产产生深远影响。

例如:

像东城、南城、莞城、万江等教育资源好的地区,买房者众多,推高了楼价,可能即售即罄的火爆,不少楼盘一手房都已突破4万每平,未来总体突破5万每平只是时间问题。

而教育资源稍差的地区,像中堂镇、桥头镇等等,买房者数量无法相提并论,但热度显然是无法跟城区相比的,目前一手房价格在2万左右徘徊。

在现在已经存在这种问题的前提下,

再增加个200万常住人口,

会是怎样的局面?

结语

一、三限房的规划建设

面对东莞千万级人口的到来,东莞楼市大概可以用这样一句话总结:

得不到的永远在骚动,

已拥有的都有恃无恐!

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