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从最高院两个截然相反的判例看:2021年还能不能借名买房?

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法律魔方 2021-05-06 20:59

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2021年第一季度,各地房价又开始了新的一轮骚动,导致多地陆续出台政策一再重申:房子是用来住的,不是用来炒的,购房政策也进一步加码。

看着日益飙升的房价,被限购的人往往会想办法突破限购的桎梏,通常办法就是代持,也是借名字买房,例如:A想买房,但不具有购房资格,B不想买房,但有购房资格,于是A和B互通有无,A出钱B出资格,双方约定购房款由A出,B虽然是房屋登记的名义所有权人,但实际所有权人是A。

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这种借名买房的协议显然是为了规避限购政策,但各地限购政策往往是各地政府出台的地方政策,违反该政策,并不是违反法律、行政法规的强制性规定。

在最高人民法院(2020)最高法民再328号民事判决书出具之前,包括最高院自己审理的案件例如最近的最高人民法院(2020)最高法民申4797号判决书中,对借名买房协议是认为:“限购政策并不影响房屋买卖协议的效力,上述协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形,应认定为合法有效。

(2020)最高法民申4797号判决书是2020年9月29日作出的,(2020)最高法民再328号民事判决书是2020年12月26日做出的,两份判决书中间差几个月但关于借名买房协议的认定却大相径庭。

(2020)最高法民再328号民事判决书认为:

”2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展的现状,为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房,切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。

该通知授权“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件,系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求。

徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房,目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效,徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除对案涉房屋的执行。

(2020)最高法民再328号民事判决是以”违反公序良俗“否定了借名买房协议的效力,在2020年12月26日(该判决作出的时间)之前的现行有效法律规定,公序良俗是法律原则性规定,并没有哪条法律明确规定可以以”公序良俗“否定合同的效力。

但想想2020年12月26日前后什么事情是法律界非常重大的事情,那就是《民法典》将于2021年1月1日实施,这中间就隔了五天,《民法典》第一百五十三条第二款规定:“违背公序良俗的民事法律行为无效”,至此实际上可以窥探最高院的法官在作出(2020)最高法民再328号判决时的心理动机。

违反公序良俗这种条款弹性很大,怎么理解公序良俗,什么是公序良俗存在一定的不确定性,但根据最高院的该判决,我们可以发现:

最高院坚持的公序良俗不是地方性政策,而是国家政策,这是逻辑起点,理由如下:

最高院在做出该判决时,首先援引的是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),其次再从该通知授权“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”最后推出:北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件,系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求,得出《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

(2020)最高法民再328号反映了未来民事司法审判的趋势,而且《民法典》第153条明确规定:“违背公序良俗的民事法律行为无效”,在国家对房地产目前管控严格的形势下,未来借名买房协议被认定无效的案件会越来越多。

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