房产资讯解读
房贷给了房价上涨的动力
却承担不起房价下跌的代价
如果没有房贷，房价能涨到如今的高位吗？
01
房价上涨的原因其实很简单，看似高高在上的房价，因为房贷提供的杠杆支持，可以使得更多的人参与到其中。基数越大，就说明需求越大，这就是房价上涨的底层逻辑。
那么，如何把这个问题解释得稍微明白点？
比如，目前一个经济发展相对缓慢的二线城市，房价都得1万起步了。也就是说，如果在这样一个城市购买一套面积在100平的房产，最少也得100万起步。刚刚也说了，经济发展相对缓慢意味着居民收入相对较低。那么面对这100万的购房款，相信很多城市居民是没有办法承担得起的。而有了房贷，情况就不一样了。就拿目前首套房30%的首付比例来算，价值100万的房产，如果满足首套房的条件，只要拿出来30万就可以了，剩下的70万银行帮你出，你只要每个月把钱按相应比例还给银行就可以了。当门槛降至30万后，可参与的人明显就会成倍地增加。这就给了房价上涨提供了需求旺盛的有利条件。
所以我们看到了，房价上涨的路径其实很简单。就是通过利用杠杆的介入，降低参与门槛，从而使得需求大量增长，最终导致房价上涨。
其实从这个路径来看，需求大量增加导致价格暴涨，最终结果基本上就会是达到一定高度后出现价格崩盘。不过我们也看到了，中国楼市的实际情况是，几十年来一直处在上升通道之中，没有出现真正意义上的价格崩盘，那么这又是为什么呢？
这里面一个很重要的因素就是，楼市经常会面临政策调控。
楼市中有一句话很流行：房价越调越涨。
不过，这里面的真实情况可能并不像大家想象的那么简单。
02
很多人认为，从政府层面来看，是不希望房价下跌的。这个情况也许是事实，但是不希望并不代表就一定会阻止得了。
虽然我们的楼市经常会面临政策上的管控，但这并不意味着如果形成下跌趋势的话，政府层面就一定会有能力进行干预。这一点其实从股市的几轮涨跌中，我们就可以看得很清楚。每轮股市大跌，国家队都有救市的动作，效果如何，其实大家心里都很清楚。
房价上涨的基础，是对房价上涨达成的共识。每次楼市调控，其实是对房价上涨起到了降温的作用，而最关键的手段就是对房贷端的限制。比如说限贷、提高首付比例等等。而每次楼市调控没有引发房价崩盘的最主要原因就是，调控没有对房价上涨所达成的共识起到太大的影响，只是对流动性进行了控制。政策端的调控，从某种意义上来讲，反而加深了对房价上涨的预期共识。
房贷一个很重要的作用就是，通过对准入门槛的调节，控制楼市温度，使其呈现出一种温和上涨的状态。这也使得房贷是众多调控手段当中一个比较重要的手段。
有没有比房贷更管用的调控手段呢？当然有，但那种调控手段所造成后果的可控程度是比较低的。
我们都知道房贷是银行发出来的， 而每一层的房产置换，都会有银行端的参与。如果房价下跌，那银行肯定是承担不起后果的，就是说房贷对于银行的安全性，是建立在房价不断上涨的基础上的。只要房价上涨，房贷对于银行来说就是优质资产；但房价如果出现大幅下跌， 导致断供呈现趋势性增长的话，对于银行来说就会十分危险。
这也是为什么说房地产泡沫是金融安全最大灰犀牛的原因所在。
03
房贷的爆发式增长，不但导致了房价的大幅上升， 也使得居民端的负债率大幅上升。
在这之前，我国居民的经济模式主要是以储蓄驱动的，大家存钱的意识是比较高的，这也使得居民应对金融风险的抵抗力是很高的。
但随着房贷成为居民购房的主要支付形式后，储蓄驱动模式也逐渐地被债务驱动模式所取代。
居民端的负债率大幅上涨的另一面，是我国个人破产制度的发展速度并没有相应的跟上。目前居民面对负债所要承担的是无限责任。这就意味着如果房价出现大幅下跌，以后的损失是要个人全部承担的。但银行端提供房贷的同时，也获得了相应的利息收入，却不承担房价下跌所带来的亏损风险，这其实也有点像是霸王条款。
从去年开始，深圳、杭州等城市，相继开始试行了个人破产制度，相信到了个人破产制度相对成熟的时候，将会有越来越多的城市建立个人破产制度，到那个时候，银行的发放房贷可能也会相应的越来越谨慎与严格。相信也会对负债端的扩张起到抑制作用。
目前有些城市的房价已经涨到一个“买不起，卖不出”的程度了。这种现象究竟是否预示着债务驱动模式走向末端，还有待考证。但至少说明无限增加杠杆的动力可能已经不足了。
房贷的出现，从某种意义上来说，确实达到了降低购房门槛的目的。但当房价涨到一定高度后，即使30%的首付，可能都会成为越来越多人遥不可及的数字，这也许就是到了楼市该要调整的时候了。
其实有很多城市因为人口流出的原因，房产的流动性出现了大幅降低的现象。购房人群越来越少的原因，很可能是因为房价上涨的共识被打破而导致的。这种情况下即使房贷的支持力度不受到任何政策的限制，也不会成为房价上涨的决定性因素。
由此我们可以看出，房贷对于房价来说可能只是在上涨时期锦上添花的存在。房价上涨的决定性因素，一定是人们是否达成了房价上涨的共识。
所以一个事实是，房贷在促使房价上涨以外，使得居民的债务不断上升，虽然可以通过房贷在支付一部分比例的首付基础上可以买到房子。但这些债务以及债务所产生的利息总是要还的，而如果没有房贷的存在，我们目前所支付的首付可能就是全部的房款。
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