我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐您好，我在北京以外有过贷款记录（全国二套，首付60%？），现在手里有150的现金。想在昌平县城买套小户型保值，跑赢通货膨胀。但看您之前的精华贴说远郊区会跌，想问下昌平的房以后会不保值吗？如果不保值的话哪了买比较合适？
回答：你好，北京二套首付6成。昌平县城的核心问题在于，它不是北京。每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂。子弹150，关注：中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园
提问：亲爱的房姐，能分析一下厦门的房产未来走势吗？现在投资泡沫大不大？万分感谢！
回答：厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。 厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。 反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。 本土的，一言难尽。 竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。 厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。
提问：房姐好！新人首问。本人刚入职落集体户在月坛，现办公在金台西照附近，近几年暂无结婚生子计划，购北京首房自住，想找临铁三居南北通透的户型，为父母老人定期来京提供便利。 请问就本人情况而言西海朝三个区怎么排序？ 目前在自住基础上，同时考虑学区或投资盘的必要性有多大？ 子弹攒到了1,100万左右，本人名下现有老家的一套房，无贷款记录，月薪2w，是全款省心还是贷款选优更加合适？ 眼下金九银十，在明年夏天之前还有没有更合适上车的时间节点？ 捡漏原业主自还的抵押房风险高不高？ 如有合适地段或具体小区，请房姐多多指点，感谢！
回答：你好，感谢付费！ 投资+自住角度，板块排序：朝阳>海淀>西城 学区角度排序：西城>海淀>朝阳 如果暂时不考虑生子，建议把重心放在投资上 子弹1100，可以关注双井 国贸 超青 望京板块，月供压力大，可以用上公积金这类低息贷款。 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等 年底是比较好的上车时机，有充足的时间淘笋 自还的抵押房是最好的
提问：准备今年买房，首套首付，手头现金160，另有股票若干，看中了矩阵和紫金，电梯，小区新，学校还能说的过去。买这两个小区的两居都要动用股票，股票收益比较可观，暂时不想动。这两个小区的升值潜力怎么样。还有450的总价朝阳也可以买了，有没有什么建议，看过秀菊园南区的房子。
回答：矩阵和紫金都有对应的学区，如果你刚好有自住+学区需求可以入 这两个涨幅能跟上大盘。如果只是保值+自住更建议看国风美唐，居住体验会更好。朝阳可以看下常营板块
提问：房姐你好，首套投资为主，帮忙分析一下哪个选择更优？希望有推荐和不推荐的理由： 万象新天四区，69平北向大一居（板楼有电梯），365万，单价5.3，租金约6000，距地铁600米； 将台飘home，55平北向小一居（塔楼有电梯），370万，单价6.8，租金约6500，距地铁300米； 天通苑东二区，90平南北大两居（板楼无电梯），380万，单价4.2，租金约5000，距地铁400米（2年后）； 另外现在首付还差点，是否值得等到年底再入手？
回答：这几个区域都有共同点，周边没什么产业，定位睡城。飘home位置相对更好点，北面对接望京，向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价，并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD，可惜一居潜力一般。推荐上 飘home>万象新天>天通苑东二区
提问：关注你很久，今天终于加入圈子。我的情况是: 目前北京通州一套，杭州一套房子，之前香河一套，17年已卖出。我的收入一年税前60w，爱人一年20w.税前。孩子两个，大娃明年9月上小学，目前居住在通州，房子周边小学很一般，而且距离远。户口在天津，北京积分落户短期内无望。目前打算把杭州的卖掉，加上积蓄共有200左右子弹。我的问题是在天津买个学区房，明年孩子一块去天津上小学和幼儿园，还是在北京买个小一居带学校的，兼顾自用和保值增值，现在不知道该怎么办。请房姐帮忙分析一下，另外想问下北京积分落户将来有可能放松一点吗，比如每年人数增加到8千或一万。
回答：北京控人短期不会改变， 积分落户作为重要手段也是一样，暂未看到放松的可能 如果工作也在北京，建议在北京入一套更好，等孩子读完初中，再考虑要不要去天津上学。非京籍主看朝阳学区
提问：房姐好，新人首问：1、想请教您怎么看未来5年上海房价，如果现金流只够撑2年的话，值得高杠杆买房一搏吗，比如负债60-65%？40多岁上有老下有小。如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除摩擦成本（约房价10%）以及还贷利息等。2、非沪籍，只有一张上海房票，明年1月有，需要买自住房一套，兼顾增值，学区不是菜小即可，月供最好不超过2万，买闵行区500-800选多大标的增值型比较好，选筹方面您有什么建议？可能DYD。可以推荐板块和小区吗？3、如果买投资房，300和400万标的，哪个投资回报率更好，及对应板块推荐。非常感谢！
回答：1. 2年不建议搏上海，上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 2. 闵行未来发展比较好的板块是金虹桥、漕河泾、古美，建议重点关注 3. 300-400 是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，不应该拘泥于某个小区，而是圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区
提问：房姐您好：北京 不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住+投资 二居室 求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢
回答：如果贷足可看到1400左右的标的 大平米低单价是投资的洼地，望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 ，CBD的 阳光100单价6.5*220， 双井九龙山板块 次新7*200平 如果只向看两居 乐成国际和珠江帝景可以淘
提问：您好，我和爱人北京房山体制内年收入30w，现在房价感觉下跌了两年，再加上疫情影响，感觉现在是低点，想买行宫园小区房子，手里子弹40，没有首套资格，想投资购买但是首付不够，要利用高杠杆，所以还款压力会变大，每年纯利息还款要7万，5年以后出手，现在是否建议投资购买？
回答：我不建议买 ，房山的新房二手都太多了，同质化竞争严重，本地又没什么产业支撑，未来出手都困难，除非自住。低首付投资还不如选沈阳、成都、武汉等城市，潜力都不错
提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！
回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北
提问：房姐，您好！一直看您给大家解答，收益很多，非常感谢！今天给您留言希望帮我分析一下 我在东城绿景馨园有一套三居，现在准备出手换一套居住环境好一点的房子，不期望大的增值，至少要能跑赢大盘，不能贬值！房子出手可获750左右子弹，夫妻年收入50左右，疫情影响这两年不稳定，所以不想多贷款，贷款的话也是100万左右。 1.网上一直有传首都特区（东西城）概念，不知何时落地，所以有点纠结，不知这套房是否有保留的价值？ 2.最开始，我们看上了亦庄的熙悦城郡小区128平三居，830万，小区环境很好。现有几点纠结：德贤路噪音特别大、交通有点不方便、目前单价太高，且在亦庄最北边担心未来增值空间不大，不知想的是否正确？ 2.我们看了双井、朝青板块，感觉能买到的房子面积都不大，最多120平米左右，但是小区感觉都很破，可能由于先看了熙悦城郡原因，小区环境都没太看上！ 3.我们又看了东五环豆各庄万科青青家园，有4-5层180平复式，价格4万左右，总价730左右，我们感觉小区环境挺好，物业服务也还行，主要是空间大，有露台，家里感觉都挺好，同时也有担心：房子比较老、目前总价可以做低一点，省点费用，又担心未来出手时不好卖，不知想的是否正确，此小区是否可以考虑？ 4.根据我们情况，在熙悦城君与青青家园之间，哪个更合适一点，希望您给个建议！ 5.如果熙悦城君与青青家园都不选择，还有哪些小区我们可以去看看？ 6.或者有什么其他建议 问题较多，期待您的答复，非常感谢！
回答：1. 目前看东西城合并的概率很低，不要因为这个打乱计划 2. 熙悦城郡>青青家园。 豆各庄，偏远地区，价格高企，低收益高不确定性。 投资差，自住也差，这里的大面积不建议碰 3. 800总价买大平层 只能往偏一点的位置看了，升值具有不确定性。若看重升值，只能牺牲一些自住舒适性，选择偏中心区的2-3居，可以看下苹果社区、珠江罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。