在当前新形势下，各行各业都发生了翻天覆地的变化，尤其是房地产业更是一路高歌，从一线城市到三、四线城市也不例外，城镇化在加快。但物业管理却乱象丛生，很多小区业主苦不堪言，拥有1400年历史的南溪区多个小区也处在物业纠纷的涡旋中，严重影响了宜宾形象及广大业主安居乐业。本文将从工程建设者的角度，以宜宾南溪区丽雅时代项目为例，从项目产生的特殊历史背景出发，按照工程立项到入住后物业服务进行独到的剖析，以期找到物业纠纷的解决办法。
南溪区为大力发展房地产业，提振经济，过去十年，大力采取成片开发策略，开发商拍下一块土地的同时，要同时建成商住小区周边的市政道路、景观、广场等工程。宜宾南溪区丽雅时代项目就在这样的大背景下产生。
土地使用权拍卖出让公告
宜宾市南溪区国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告（南国土告字[2012]06-1号）备注栏内讲明，上述宗地土地竞得者须为县财源公司代建不小于10000万元的项目，代建项目须在土地交付后一年内建成并完成竣工验收和交付使用。该宗土地公开由宜宾某知名国有房地产开发企业竞得。将商住房开发与县财源公司的代建项目一肩挑，开始了勘察设计招投标、水保、环评方案报批，设计审查、施工、设计变更、竣工交验、消防验收、环水保验收、出售签订商品房合同及物管合同、交付业主使用、开发商的物业进行物业服务等程序。
上表摘自公示的环评报告报批稿第17页
上表摘自2014年9月22日，宜宾市南溪区环境保护局《关于宜宾市南溪区某某置地有限责任公司丽雅时代项目环境影响报告表环评审批》的附件（报批稿）第17页。项目建设过程中对地下室及物管用房进行了变更。商品房合同内附图也列明了技术经济指标。
上表为图纸审查变更后整个项目主要指标
商住宗地图（1大块＋5小块）
合同内附图用虚线标示出红线
以上为商品房合同内附图，用虚线标示出商住红线范围，与宗地图目测一致，为醒目，用红颜色线条标出。
商住土地被街道化（蓝色虚线示出）
以上商住地被街道化（市政）使用，包含美食街全部、小区西门侧车行道北端入口段及南端交警验车西侧车行道入口段；包含小区东门侧2栋、政务中心前2栋共4栋独立商业正前方几米宽的地。
从变更后丽雅时代项目图纸审查、设计景观公示、水保验收等可以看出，将财源公司土地及商住土地一起按照一个项目进行建设的。对于配套的336个地面停车位（实际施工又擅自改为419个地面停车位），考虑商住土地被分成六块，导致商业办公房及住宅小区外还有分割开的5块住宅土地被街道（市政）化，街道即市政土地该财源公司提供。因此矛盾的解决在于分清土地红线、房产及配套，开发商、前期物业、财源公司、业主四方各自践行自己的法定职责与权力，相向而行。开发商与财源公司在土地拍卖时约定的代建事宜早已结束，分清地上、地下土地红线后划清管理范围。财源公司土地范围按市政工程进行维修保养，商住土地范围按《民法典》相关规定，由业主招标新物业或与开发商的前期物业签订新的物业合同约定物业管理。商住地街道（市政）化使用的部分，由开发商提供坐标红线图，核实拍卖土地总面积无误后算出全部街道（市政）化占用的面积，根据土地拍卖价格及同期人民银行贷款利率，算出补偿金，由开发商补偿给业主。地下室按地面红线投影分清住宅、商业停车位。所有整个规划区内的道路（含地面停车场车行道、三个地下室通道出入口、地下室车行道）及小区三个大门宽度正对的街道到车行道路，不应设任何拦挡及占用。开发商与财源公司的矛盾由双方合法解决，开发商可对街道占用商住地补偿金问题与财源沟通，用地面停车位等面积替换，也不失为一个好的解决办法。开发商的前期物业要分清商住地上、地下红线范围，并提高物业服务意识，以提高自身的业务水平，按《物业管理条例》、《民法典》、商品房合同及物业合同（业委会成立后应签新的物业合同）等做好物业服务，优质优价，物管费单价动态调整。
虽然丽雅时代项目积累了很多急需解决的问题，但只要开发商切实提高政治站位，树立依法治国、依法治区，树立为人民服务为中心的思想，树立为自己公司集团及地方服务的思想，四方相向而行，尽快合法合解决，力争各方共贏！
来源：友强工程专家百度APP