北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，日本民宿可以投资吗？我一个朋友投资了，说年收益率保底5%，最高能达到15%，没有风险不操心，全程由管理公司服务。我这个朋友绝对不是托儿，确确实实的是投资了，绝对不可能骗我。我绝对比国内的房产投资强多了，只是想问问有什么其他值得注意的？你懂这些吗？谢谢。
回答：
1、 说了这么多的“绝对”，那就肯定是准备投资了，投呗，来咨询我无非就是逼着我说不错罢了。
按说我是不懂，我没干过这行儿。也曾经有人邀请过投资，但不是投资这民宿，而是加盟这种代理公司。他们是看上了我的培训能力，想让我参与的目的就是编话术，提高业务员的忽悠水平。但后来我也没加入，犯不上干这种缺德事儿，未必挣到钱，没准儿最后还被当成炮灰挡枪子儿。
2、 先提几个问题吧。（1）小日本傻吗？他们不知道这个投资渠道吗？日本的存款利率都是0了，他们难道没有理财需求吗？（2）小日本穷吗？他们拿不出这点儿买房钱吗？就算个人拿不出来，那些财团也拿不出吗？（3）中国的财团傻吗？穷吗？有这么的好的机会能赚日本人的钱，为什么马云他们不投资，而把这些机会要留给散户？（4）包括欧美韩俄这些国家的资本家都傻吗？穷吗？善良吗？日本不是孤立于主流世界之外吧，难道所有人都没发现这么高的利润点，就把这机会给中国散户留着？
就到这儿吧，投资是个技术活儿，更是脑子活儿，事出反常必有妖，先想明白这几个问题再说吧。
3、 其实之前我也挺想不明白的，直到朋友给解释了一下才大概知道怎么回事儿。
首先明确一点，这世上没什么傻子，现在找个傻子比找个圣人都难。在资本市场上，拼的就是经验，与智商无关。其次拼的是贪婪与残忍程度，只有心黑手狠才能收割更多的韭菜。
就像邀请我入伙的这家公司，其背后就有着庞大的财团背景，是谁我不说，反正在金融圈子里鼎鼎大名，能呼风唤雨。这所谓代理的民宿，其实都是他们买下来的，就是开发商，然后卖给国内想投资的中国人。
所以大概能明白了吧，不管你是否赚到钱，人家是肯定能赚到钱的。只要是先回了本儿，之后再赚的全是利润。
4、 就说这5%的保底吧，没问题，账面上肯定能做到。一套100万的房子，每年收5万而已，全世界很多城市都能做到。但是，这只是账面收入，不是利润。而实际上，日本人自己是收不到这么高的利润的。
首先是不可能做到全年满租，一般能达到10个月就算到头了，也就是说，收益变4%了。之后是税费，大概在1%，剩3%。似乎也说得过去吧，3%在国内相当于公寓等产品的收益了，挺高的。
但是，最狠的一条来了。日本的民宿大多数都是“一户建”，也就是木质或砖木结构的居多，相当农村的砖瓦房。这种房子的寿命无法和钢混的相比，就跟普通平房似的，一般30年就是大限了，15年就得大修。而收到的租金中就包括了这维护成本。
所以，总的计算下来，投资这种一户建民宿的真实收益是多少？1%甚至都不到，白折腾的有的是。能明白了吧，为什么日本人自己不投资，偏偏要把这好机会留给中国散户，就因为不赚钱，和他们银行的利息差不多。
资本都是嗜血的，只要闻到利润的味道，隔着十万八千里都能翻跟斗过来。其他国家的财团之所以不投资，就是因为有经验，会算账。杀头的买卖有人做，赔钱的买卖没人做。
5、 估计你该反驳我了：不对啊，我这个朋友却是的收到了5%的收益啊，真的，不会骗人的。
没错，他确实是收到了。但是，你知道什么是售后返租吗？知道什么是高息揽储吗？知道什么是旁氏骗局吗？如果不让先入局的人挣到钱，谁去替他们宣传拉客户呢？
打个比方吧，在日本投资买一套100万的房子，然后经过装修什么的花20万，以150万的价格卖给你不多吧？人家挣的就是合理利润，不算太高。然后承诺你5%的收益，7.5万。
好了，他们的利润就是30万。把这30万送回国内，就算是存银行买理财都有5%的收益，对吧？1.5万。实际上不止，一般能到8%，2.4万。这套房正常经营的收益是4%，如果不偷税的话剩3%，4.5万。那还差0.6万呢，从哪儿出，他们不会赔钱干吧。
为什么不能赔钱？反正每年赔的这点儿钱也是从你的利润里出的，怕什么。更何况，这只是房钱啊大哥，你买房时还要掏手续费代理费吧，这些钱折算出一点返还利润怎么了？只要你能替他们做免费宣传就够了，只要再拉来一个投资人就是暴利。
6、 5%是最低的收益，不算狠。如果真的有10%以上，那就小心了，绝对有陷阱。都知道售后返租吧，怎么来的钱？先收后返呗。
本来价值100万的房子，就卖150万，然后承诺一年返本10%，15万。就算没有利息收入，你多掏的这50万也够返3年多呢。在这期间，人家早就拉到不知多少人了，赚够了。
7、 总之，这种投资是真实的，各方都得利。但要小心，再过几年，或许你的收益会降低，或许都没地方找这些管理公司去了。如果是一户建的民宿，20年后，你必须承担一笔巨额的维修费。反正在日本，临近18年的一户建很难卖，当地人熟悉行情都会算账。全是老中医，别给人家小日本来这种偏方儿。
8、 那或许问了，为什么要买一户建，买钢混结构的不行吗？对不起，没有。一是成本太高，小房子犯不上。二是确实有这种公寓，但户型很小，就是咱们的开间公寓，不适合家庭居住。所以极少有个人投资的，都是财团才投的起。而且这玩意儿也没法儿当民宿，实在不好忽悠。
9、 总之吧，投资之前最好多问几个为什么，能解释通了再掏钱。你惦记的是人家的利润，人家惦记的是你的本金。尤其在这种全球央行放水的时期，钱不值钱，缺的是好项目，这种确保收益的好事儿轮不到散户头上。仅供参考。
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