顺丰房托(02191.HK)，分拆自顺丰控股(002352.SZ)，从今天开始招股，招股期截止至5月10日。
4月25日，在《20亿！顺丰的又一大动作》这篇文章里，我们介绍了顺丰房托的基本面。
打开招股书，首先看到的就是一片红字，港交所致投资者的重要通知：全程电子化申请，线下白表全部取消。一方面，为了环保节省纸张；另一方面，为了配合港交所FIINN的全面上线，全程电子化，查重以及遏制多户。
一、招股信息
顺丰房托的一手入场费是5212港币，价格4.68-5.16港元，一手1000股。回拨机制：（公开发行5200万股，国配46800万股）
0-15倍回拨20%：甲乙组各分26000手
15-50倍回30%：甲乙组各分78000手
50-100倍回拨40%：甲乙组各分104000手
100倍以上回拨50%：甲乙组各130000手
按照目前的热度，预计一手中签率40-50%左右，10手可中一手。乙头1000手，521万港币，20倍孖展需本金约26.5万港币。按照3.5%左右利率，计息4天，10倍在2100元左右，20倍利息在2500元左右，乙头预计250手+。乙头中签市值超本金几乎无疑，注意风险。
二、净利润过山车
在2018-2020年，顺丰房托收购的前身集团（指金紫荆及其附属公司）的收入分别为人民币2.56亿港元、2.69亿港元和2.79亿港元，相应的净利润分别为2.98亿、1.75亿和0.27亿港元。其中，顺丰房托前身集团2020年的净利润同比骤降84.6%。
截至2020年年底，顺丰房托物业合共有33名租户，租金收入总额排名前五位的租户（其中三位租户是顺丰房托基金的关连人士），约占租金收入总额的80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约94%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成，今年50岁的顺丰老板王卫担任董事会主席。行政总裁翟廸强为领展资产管理有限公司（领展房托管理人）的财务总监，拥有30年的房地产及金融行业经验。
三、REITs小知识
顺丰房托是顺丰旗下的首只物流地产REITs，有不少想打顺丰房托的投资者表示不懂什么是REITs，我们来简单梳理一下。
1、什么是REITs？
REITs，也叫房地产信托投资基金。作为房地产证券化的重要手段，REITs将一些非证券化且流动性比较低的房地产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
其实从REITs的名字就可以看出来，这是一种特殊的基金，和常见的股票型基金、债券型基金不一样，它只投资房地产或者其他不动产，然后租出去，帮着大家收租金赚钱。
简而言之，投资上市的REITs旨在赚取固定的物业租金，依靠物业价值提升，获得长期稳定分红类似于定期存款享受分红派息。
2、只能投资住房吗？
前面我们讲了，REITs就是大家把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，靠运营租金收入和房产增值，赚到的钱90%以现金方式分给大家。
当然，REITs这种基金可不只能投资住房，还可以投资酒店、写字楼、商场，也可以投资收费公路、产业园等这些基础设施项目。
本次上市募集的顺丰房地产投资信托基金就属于投资地产的REITs。顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。
四、总结
房地产+金融这个版块领域还是十分看好的，REITs跟房地产私募基金不同，REITs非常灵活、标的清晰并且租金收益回报稳定，看好未来在中国市场的发展。
虽然顺丰房托是第一只来港上市的物流地产REITs，但从成长性上来看，并没惊艳到我，并且此次发行股份占总股比65%，届时市场承接压力很大。
最后强调一下结论，顺丰房托只有两个基石投资者，保荐人战绩也没什么参考意义。目测中签率会很高，随便涨跌一点都是大肉或者大面一碗，建议谨慎参与。
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来源公众号：贝壳投研