2011年，国家宏观政策调控与温州民间借贷危机双重“夹逼”下，温州楼市一夜入冬。腰斩、清盘，满城尽闻抛售声。自此，温州住宅商品房价格开启了长达40个月的同比连跌。
2021年5月小长假，记者再访温州楼市。一手房售楼处沙盘上“完美售罄”的火红招牌与二手房中介摆着手说“不带学区的老房子不好卖”的场景相交织——不同于过去“大水漫灌”式的“炒房”逻辑，如今，“学区”“拆迁”等概念重新成为温州楼市主线。
十年一鉴，当疯狂的潮水褪去，温州楼市经历了漫长而沉重的阵痛、反思与复苏。而透过这块承载着传奇、争议和尴尬的土地，我们也试图去触摸温州经济的脉搏与动向。
一校“得道”，周房普涨
这两年，温州各初中考取的中考成绩不再对外公布。但学校周边房价的变动，却在悄悄“揭榜”各校的“成绩单”。
天气渐热的5月，记者在走访温州十二中附近周边房产中介时，意外遭了“冷遇”。
“这旁边小区早就要三万一平了。”面对记者的惊异表情，躺在藤椅上午休的中介大哥颇有嗔怪之意。“去年中考一结束这边就涨了。不是我不乐意做生意，今年要入学的都已经下手了，你这个点过来根本没有房源的。”
大哥口中的周边小区，房龄普遍在30年以上，且以楼梯房为主，户型则大多不超过60平方米。“越小越吃香。”他说，“那种三四十平方米的最好脱手，一出来就被抢掉了。”
温州十二中对面二手房中介挂出的招牌
线上交易平台上附近房源的挂牌情况
孩子即将“小升初”的陈姐，向记者吐露了周边老破小“翻身”的“玄机”。
“一是坊间都传，说十二中去年考得特别好；二是它还没被划入红色预警；三是比起那些老牌名校，这附近房子的单价总归还是低一点，总价相对好接受。”陈姐进一步解释道，“那些已经划到红线里的学校你起码得筹资300万元吧，再持证个3年，很多人弄不起的咧。要是买这里的房子，就可以做到当年购买，当年读书，再当年卖掉，资金压力小很多的。”
如果说“温十二中概念房”是后起之秀，那么南浦试验与广小六中双总校对应的则是温州学区房的“老牌双雄”。
今年4月的一场阿里法拍，就生动上演了众家长抢购南浦实验学区房的疯狂一幕——24小时、69轮竞价，这套建筑面积55平方米的房子，以231万元成交，单价站上4万元/平方米。
“这还不算贵的。”德祐一位房产中介告诉记者，“南浦实验边上的30平方米左右的房子都是论套卖的，一口价都要200万元以上。”
更有甚者，带上广小六中双总校概念的小户型学区房，挂牌价直接突破了10万元/平方米大关。
“拆迁预期房”，则是近期温州楼市热度的另一条“主线”。
如最近传出拆迁消息的温州筲箕涂小区，今年以来挂牌单价已飙涨8000元/平方米。
有趣的是，采访中，当地居民告诉记者：“现在还只是外面在这么传，就算我们盼着拆，哪里是我们自己说了算的嘛？最后还是要看政府规划的啊。”
江景OR轻轨，改善VS刚需
“我们肯定更愿意买新房，配套好，房子新，而且户型设计什么的都比较合理。”记者在温州鹿城区某热销楼盘的售楼处，遇上了一对来选购婚房的情侣。
“一线江景，核心地段，园林景观，实力房企。”在销售导购的倾情介绍下，女方赵小姐流露出了浓厚的兴趣。在阐述自己心动理由时，她表示：“这里和未来城市地标就是斜对角，有综合体的规划，以后下楼就能逛街。更重要的是，你想啊，旁边筲箕涂都要3万多元了，这里新盘也只有4万多元，新房子不香吗？”
该楼盘销售人员告诉记者：“我们这里190平方米的户型是卖得最快的，反倒是170平方米的还有几套剩。对于有改善需求的人来说，尤其是有二宝的家庭，还是大户型比较受欢迎。”
刚在温州瑞安市定下工作的王琦，则有着不一样的考量。她最近看上了南湖板块的一个红盘。“温州虽然没有限购，但是因为这个盘认筹比较火，而且和旁边二手房还有一点点差价，所以也摇号了。”
温州南湖某红盘售楼处
“虽然离市中心有点距离，但2万多元的均价，我再选个最小的户型，房子总价还可以控制在200万元出头。算上公积金贷款和另一套房子的房租，首付靠爸妈赞助一点，月供完全可以自己还。”王琦说，“另外，之后轻轨建起来这里可以直通瑞安，上班也方便。”
除了价格、交通、品质等核心要素外，学区配置也在“搅动”着温州一手房的“一江春水”。
以2019年3月开盘的七都某楼盘为例，当时毛坯均价为2万元出头，开盘当天认购了约70来套，认购率在25%左右，数据难言理想。但随后，实验六中分校落地的传闻袭来，楼盘突然大火，接着从第三期到第九期，走出一条长红线，并成为现象级楼盘。
横盘十年痛定思痛
“温州房价这两年基本还算稳得住吧。”某国有银行温州分行的个贷经理告诉记者，“去年下半年确实拉升过一波，但春节过后成交量和价格都有所回落。尤其是二手房市场，除了学区房，别的买的人并不多。”
温州二手住宅销售价格指数（以2015年同期数据为基数100）
国家统计局数据也印证了这一说法。以2015年同期的二手住宅销售价格为基数，2021年的温州房价相较6年前仅有小幅上涨。比照杭州、嘉兴等周边城市近年来房价的狂飙突进，温州这一走势称得上“独树一帜”。
而拉长周期来看，这种“稳”，实属来之不易。
2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。不少投资者从资本市场退出，为资金寻找出路转而投资房地产。
时至2010年，温州城区房价站上1.4万元/平方米，仅次于北上深等一线城市，排名全国第六。
而这一非理性的“肥皂泡”还在越吹越大。此后一年时间里，温州房价飙升50%，至2011年11月时，已达到2.1万元/平方米的巅峰，比省会杭州的房价高出近三成，甚至一度超过了北京、上海。
“绚烂”过后，至暗来临。
2011年末，温州爆发“老高事件”。国家宏观政策调控转向与温州民间借贷“积疾”共同影响，曾被视为“日不落”的温州楼市率先“低头”，开启了连续40个月连跌的漫长熊市。
那年，温州“炒房掮客”先炒成大房东，又把自己炒成“老赖”的案例比比皆是；大量滞销豪宅改装成中小套型上市；“割肉盘”以价换量，却量价双缩。
当时，还在上高中的记者曾亲眼目睹二手房售价一度攀高至10万元/平方米的鹿城广场，一路“坍塌”至2015年初的4万多元/平方米。回望当时楼起时，不禁令人唏嘘。
2015年，受外围市场和土地市场回暖的影响，“萎靡”了四年的温州楼市终于收窄降幅，逐步企稳。
直至2017年开启大规模“棚改”，温州房价才真正缓过气来，略微抬起了头。
任何被视为奇迹的事物，往往都很难延续。短线来看，房价与货币政策息息相关。但长远来看，资本供给的决定性要素还是人才和产业。温州房地产的泡沫破裂，无疑以一种十分残酷而狰狞的方式，留存下了温州经济发展史上的一个迷失片段——脱实向虚的躁动疯狂，最终将变为一地鸡毛。
2001-2011，温州房价经历了野蛮生长的十年。
2011-2021，温州楼市走过了“舔舐伤口”的十年。
今天，“学区”“拆迁”概念红火的温州楼市，将会迎来怎样的下一个十年？以“十”为界，以史为鉴，之前走过的路，或许能给这座“爱”过“痛”过，“沉湎”过也“深省”过的城市一些启示。
编辑：祝建华
作者：林淙