2021年4月18日，“博鳌亚洲论坛2021年年会新闻发布会暨旗舰报告发布会”在海南举行，本次论坛主题围绕着“世界大变局：共襄全球治理盛举 合奏一带一路强音”展开。作为多国经济支柱的房地产，今年同样提及到了，值得关注的是，在新闻发布会上发布的旗舰报告《亚洲经济前景与一体化进程》中，有这样一段话：中国2021年房价出现大幅度上涨是小概率事件。
对于购房者来说，可以说吃下了定心丸，基本上不用担心房价会大涨。因为上述结论一定是基于现有的条件与数据得出的，除非特殊情况的出现，不然房价不可能出现大涨的情况。笔者想起了2017年亚洲博鳌论坛上，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷的一段发言：“要么在2020年，要么在2021年，肯定要普遍下跌，房地产行业泡沫迟早要破裂，城市之间的人口流动已经无法支撑楼市的长期发展。”
从当前的楼市趋势来看，楼市的种种情况都能够用“墨菲定律”来解释，墨菲定律具体内容如下：1、任何事都没有表面看起来那么简单；2、所有的事都会比你预计的时间长；3、会出错的事总会出错；4如果你担心某种情况发生，那么它就更有可能发生。结合上述四点，楼市很多情况就能够解释得通了。
1、任何事都没有表面上看起来那么简单，投资房产也是如此
我们都知道，过去城市房价持续大涨，主要构成原因有两个，其一是人口不断流入导致城市购房需求不断增加，其二是炒房客越来越多，加剧了泡沫的形成。在过去房价大涨的时间，基本上在一二线城市核心地段买房，都能够迎来上涨周期。我们都知道，炒房能够赚钱，所以很多人都去炒房，但事实真是如此吗？易居研究院副院长杨红旭讲过这么一则例子：某位投资者2017年在北京燕郊以均价100万元投资了20套房，但如今每套房仅售60万元都没有人愿意买，2017年限购前，房价涨到最高点2.5万元/平米，如今已经跌到了9000元。
目前来看，无脑买房的时代已经过去了，投资房产将会受到三个方面的约束。首先是楼市的调控，随着调控程度加深，各种限售限购限贷政策纷纷出台，炒房门槛与要求不断增加。其次是房价涨幅不断收缩，地产专家冯仑说过，投资房产需要年增值9%以上才能不亏本，但如今很多城市已经不具备这个条件，具备这个涨幅的城市也无法持续保持增幅。最后是楼市需求不断减少，如今多地二手房市场挂牌量增加，但成交量却呈现下降的趋势，说明需求在不断减少，二手房出售会越来越困难。
2、楼市调控的时间，也会比很多人预计时间要长
2016年底，我国正式提出了“房住不炒”理念，在各地的积极配合调控下，房价大涨趋势止步，取而代之的是涨幅连续收缩。在经历了2020年的“黑天鹅”事件后，楼市直接跌入冰点。随着复工复产的进行，楼市进入了升温期，很多人猜测2021年楼市调控会放松，助推楼市重新带动经济增长。但事实真是如此吗？显然不是，时间刚进入2021年，楼市就迎来了两大调控政策，一是针对开发商的负债比例设置的“三条红线”，二是收紧楼市资金注水口，将银行的个人与房企房贷负债设置了上限。
而2021年正好是“十四五”规划的第一年，早在去年“十四五规划大纲”中就已经明确提出了未来的楼市调控方略：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。这也说明了“房住不炒”不再是阶段性的调控方略，更有可能是长效机制，因此寄希望于未来楼市调控放松的人可以放弃这个念头了。
3、会出错的事总会出错，该下跌的城市总会下跌
经济学家马光远曾说过这样一句话：房价高的城市，并不代表未来不会继续涨，房价低的城市，也不代表泡沫一定小。这是一句很有深意的话，指的是当前楼市正存在两极分化的趋势，为何房价低的城市泡沫不一定会小呢？原因很简单，根据“房价轮动效应”来看，过去首先是一线城市房价上涨，紧接着周边的二线城市上涨，以此类推影响到偏远小城市，其中不乏一些投机的炒房客选择偏远城市房产进行投资。
但最终决定房价的还是住房需求，对于现在的偏远城市来说，需要面对的首要问题就是年轻群体的不断流失，比如每年的打工季与毕业季，都有大量的打工者与毕业生前往一二线城市寻找工作，其中一部分则会选择当地定居，因此这些偏远地区的住房需求不断减少，房价缺少支撑点，这也是为何近些年偏远地区城市房价一而再再而三下跌的原因。
4、正如炒房客担心的一样，楼市出现了他们最不愿意看到的情况
设身处地地想，如果你是炒房客，担心什么问题？咱们按照轻重程度来划分，首先是门槛提高导致无法炒房，其次是房价涨幅收缩导致亏本，最不愿意看到的是房子卖不出去，自己成为了高位接盘侠。目前来看，三种情况都已经出现了，随着楼市调控不断深入，“假离婚”炒房行不通了、空壳公司“商业贷款”炒房行不通了，在各种政策的约束下，炒房客基本失去了炒房空间。
相关数据显示，近几年房价涨幅不断收缩，根据易居房地产研究院发布的数据来看，2020年房价涨幅仅为9.2%，与上述地产专家给出的“9%”临界值十分接近，说明炒房客基本已经是悬崖边上跳舞，炒房成为了高危职业。最为重要的是，近几年多地二手房市场挂牌量出现了大涨情况，3月全国新增挂牌房源量环比2月上涨83.9%。很多炒房客意识到投资房产已经无法赚钱了，纷纷抛售房产，但成交量出现了下降情况，这也就意味着未来二手房市场竞争会更加激烈，不少炒房客会被套牢其中。
总的来说，李迅雷在2017年的亚洲博鳌论坛上的说法可以说是“一语成谶”，现如今楼市整体趋势也符合墨菲定律。对于刚需来说则是一件好事，随着炒房客的不断退出，房产价格会加速回归理性，还没有买房的人可以放心了。