文/猫叔
3月份以来，很多买不上房子的改善群体，都很焦虑。
我在文章里、还有微信群，像个免费的按摩服务员一样，一次又一次的给大家做心理大保健：不要着急，可以等等哦亲。
你们听的不烦，我说的都烦了。
随着土拍越来越近，关于土拍的具体细节露的也就越来越多。猫叔看了以后，最大的感受是——
这不是把开发商按在地上摩擦么。
5月份即将要土拍的30个地块，除了唯一一个房山的公产房之外，都被限制了土地最高价格、还有最高溢价率。
这还不够给你们吃定心丸的吗？买房人这几年已经被地王搞成了PTSD，一听到哪里有地王就神经紧张，睡不着觉，生怕哪天不注意房价就像高血压一样蹿升。
没有地王，就没有最大的炒作预期。
另外，土拍细则还规定每套房子卖多少钱，浮动范围为均价的±3 %。最高的价格也做了规定。
就连最被期待的树村地块，很多人说要到12-14万，但最高销售价格11.2万/平米。
什么是公平，这TM就是公平啊。
买房人最怕听到的是什么？现在不买，以后就买不起了。
这下好了，下半年桌面上有什么菜，多少钱，你明明白白看的清楚。
针对自己的预算，是现在买二手，还是以后等新房，都在看你的决定了。
我们买房人，终于把主动权攥在自己的手里，有底气了。
什么捂盘惜售、什么临时涨价，不听你PUA。买房人从此抬头挺胸，您就跪安吧。
你看，猫叔并没有毒奶。
这就是政策市的好处。让买房人永远有机会。
30个地块，共有产权房、包括远郊的6宗就不分析了。本文只分析24宗地块。
按照地块最高限价的均价来归纳整理，方便你们根据预算做选择。
具体的价格还要看5月8号的土拍情况。但差距已经不大了。
一起来看吧。
1、第一梯队：树村11.2万/平
树村是两个地块，分别是南、北地块。单说，北五环，上地学区，距离中关村软件园一二期不远，就已经足够让多少人眼馋了。
如果不是以投资为主，那能够得到预算的，闭眼抢吧。
关于这个地块，很多人推测的是，要做成像四季青颐和金茂府、融创壹号院那样的豪宅，150-250平左右。但猫叔觉得未必。
用你们财迷的小脑袋算一笔账。树村均价是11.2万/平，政府持有份额最多是20%，那么最后均价很可能是8.96万/平。
价格和利润都限制了，你去做洋房大平层，又费时间又费成本，还免不了和旁边的圆明天颂PK。这是自己作死自己呀。
有可能是100多平的小三居和小四居，刚需刚改产品。
毕竟真男人不在乎持久不持久，只为了干一炮就走。坚决不能多停留，不然成本损耗太大，费心费力扛不住。
刚需产品又快又好，是聪明人的选择。
至于树村旁边的圆明天颂，据传175-288㎡的大四居，要卖到12万+，一对比性价比就不高了。
2、第二梯队8W左右：朝阳崔各庄三兄弟、东坝、石景山衙门口
除去产品因素，从地段和保值来说，崔各庄＞东坝＞石景山衙门口
朝阳崔各庄的三宗地块，均价是8.8万/平，在京密路和东五环夹角位置。距离望京非常近。
这三宗地块，都是有土拍条件的，两宗要求配建公共租赁住房，一宗和树村一样，预设了20%的政府产权份额。
你们不是总说望京涨了太多买不起了吗？要买望京的，给我关注起来！
朝阳东坝均价8万/平，地段上肯定比崔各庄差一些
地块位置在机场第二高速西侧，目前旁边有限价6.9万/平的华樾国际，尾盘没太多了。
未来还有华樾国际二期，案名还没定吧？价格肯定要比一期贵了。总体来说，买了华樾国际的还是香。
石景山衙门口 7.95万/平，石景山马上要突破8万大关了。不过古城售楼一条街，库存还不少，不着急买。
3、第三梯队7万+：朝阳金盏两兄弟、王四营三兄弟、通州梨园、大兴旧宫
不考虑产品加持，从地段升值角度，依然给个顺序，王四营＞梨园＞金盏＞旧宫
金盏的两块地，最高均价是7.6万/平。从地段来说，周边配套差，远离地铁，很考验开发商做产品的能力。而且这两宗地，还会预设政府的产权持有份额，最高20%。
即便是产品很好，但未来流动性也一般。想想孙河这么多年的血泪史，懂得自然懂。
相比之下，王四营三兄弟就好多了。最高均价是7.1万/平。7号线沿线，四环外，周边的交通设施也做的很完善。
PS：这三宗地都要配建公租房。
通州出让的地块距离八通线梨园不远，均价7万/平，预设政府持有份额20%。看了下周边2000年左右的次新房，成交价格在5万/平左右，还是有不少溢价的。
7万/平的价格去买运河三角区更香吧。
旧宫7万/平，配建公租房
旧宫都要卖7万吗？
这块地我认为最大的作用，就是促进和锦诚园、还有合生新盘的去化
4、第四梯队6万+：朝阳豆各庄、丰台长辛店、昌平、门口沟
这一梯队，已经进入大部分改善群体买房的预算区间了。
根据供应关系和板块价格倒挂程度，我认为买房的优先级是昌平＞朝阳＞丰台＞门头沟。
先来说重点需要关注的昌平，三宗地，全部配建公租房。
北京市昌平区东小口镇，限价6.3万/平，位置在8号线平西府附近，旁边的次新二手房京投发展公园悦府挂牌价在6万/平，所以地块价格还是很让人心动的。
买就完了。
另外，中关村生命科学园三期，地铁昌平线生命科学园附近还有一宗地，配建公租房，限价6.2万/平，也是香饽饽。
买就完了。
北七家地块，不临铁，均价6万/平，个人觉得性价比一般。大概率要通过改善产品提高溢价率了。
地铁17号线未来科学城南站以西3-4公里的样子，5号线东北方向直线大概3-4公里的样子。
再说西边吧。
门头沟永定镇地块，最高均价6.3万/平，距离S1号线不远。但位置差一些，流动性不会很好。
丰台张郭庄是14号线沿线，均价6.8万/平，配建公租房，周边环境虽然不错，但溢价偏高。
恐怕卖不到这个价格，如果卖到了，就当我没说。
张家坟地段就一般了。距离地铁比较远，没有配建没有预设政府产权份额，均价也到了6万/平，有点鸡肋。
未来恐怕也卖不到这个价格，如果卖到了，我直播吃手机。
看东边，朝阳豆各庄化工桥附近，7号线沿线，限价6.5万/平 ，有代建配套设施。
不远处二手房富力又一城成交在5-5.5万/平，价格上没有太大吸引力。
豆各庄直线距离7公里以东，通州梨园临近7号线还有一宗地，配建人才住房，均价6.2万/平。
这个价格也没有什么吸引力，如果是我，我直接买几站外的次新DBC加州小镇，或者台湖次渠了。
均价5万，不香么。
5、第五梯队5W+：大兴新城
终于到了刚需、刚改们的预算区间，本来有所期待的我内心一万匹羊驼呼啸而过。
就TMD大兴新城两个地块你敢信，还都要配公租房。
不过想想也合理。过去三年5万+限竞房的供应太多了。真正的刚需都上车了，目前还在车尾追着赶着上车的朋友，只能说错过了大好机会。
5万+的新房，可选余地不大了。
大兴新城核心区D、K组团，最高均价5.9万/平，距离4号线义和庄很近，旁边还有商业配套泰禾中央广场。
周边2000年左右的二手房，成交均价是4万左右，溢价也非常明显。
大兴新城核心区H组团，最高均价5.7万/平。直线距离大兴线义和庄地铁站也要1.5公里之外了。价格也偏高。
对比下现在西红门的龙湖熙悦宸著、新城熙红印，两个去化一般的难兄难弟，未来这两宗地前景不看好。
除非是对新房有情结，改善自住环境的人会选择吧。
6、第六梯队4W+：通州宋庄
这宗地在东六环以东，宋梁路以西，距离6号线地铁非常远，百度了下去6号线做地铁，公交需要1个小时，简直是魔鬼路线。
与其买他，还不如看看二手房金地格林格林。不推荐。
去年我做过一个图表，对比北京限竞房出来的价格——
比较明显的，以前朝阳崔各庄是限价7万，现在最高价格是8.8万/平。
石景山西黄村、古城5.5-6万，现在衙门口是7.95万。
具体到每个新房品质和流动性都不同，单纯比价格不严谨。
但新房价格稳定上涨确实是大家的共识。
综合来看，有些价格是真香，有些是为了给区域抬轿子，大家要多仔细辨别。我个人认为不值得买的，也在文章里提过了。
不接受反驳，杠就是你对。
文章结束，给大家介绍一下我的视频号。没错小可爱，你可以看到地产十一郎真人了~
欢迎大家关注我的视频号，你的关注和点赞，就是对一个多子女宝妈+原创作者最大的支持，起步阶段，多多支持鸭~