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集中供地,真的是打新人的救命稻草吗?

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环线房产咨询 2021-05-04 23:24

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前几天,上海土地交易市场预告了第一批集中供地的名单,一时间各大媒体争相报道。

从这次的交流会来看,核心的内容有三点:

  1. 上海第一批供地将在5月的第三周出公告,一共52块,普通商品房用地27块;

  2. 上海第二批住宅用地将在8-9月集中出让;第三批将在10-11月集中出让;

  3. 新限价竞价规则下,拍出的地块溢价率不能超过10%,竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。

一传十十传百,最后传到一些小白购房者那里就变成了:

1.地供应多了,房子也会多,新房不会那么难买;

2.面粉价格限制住了,面包价格相应也会更低。

误会好像很严重。

各位,你们真的get到正确的解读方式吗?

1

首先我们先来看看,为什么说供地变多,买新房将变得容易是一个误解。

在本次公告的52块住宅用地里,我筛选出了27个可建商品房的地块:

第一批商品房供地的政策倾斜明显,供地主力是五大新城+宝山。

五大新城这次的供地公示确实也符合之前报告中提出的方案。

毕竟五大新城要容纳500万人,目前仍有300多万的缺口,没有什么比给刚需建房子更能快速增加常住人口的了。

宝山虽然没有划在五大新城,但这次的供地表现也十分不错;毕竟宝山需要用钱的地方太多了,副中心转型、南大建设......

但是细心的朋友会发现,在这27个地块里,能称为优质地块的并不多,未来能触发积分的目测也没有几个。

再说说我们对优质地块的定义:市区内、好地段,或者郊区近地铁近商圈的位置。

用现在的标准来看,就是那些能够触发积分摇号的一些项目所在的位置。

要知道当下压在购房者胸口的那块大石并不是新房项目太少,而是优质的新房项目太少。

想买不用摇号的新房,现在南汇选择就有众多等着你,但有谁想去呢?

所以这样粗略筛选一波后,算得上优质的地块仅有十几个:

市区自然不用说,历来是兵家必争之地,特别值得关注的是大宁金茂门前的那块地:

此地块去年就已经掀起了不小的风浪,不少开发商苦苦等待这幅地,甚至有传说某开发商为了守住这块地的拿地资金错过不少市区的优质地块;

网传该地块之前下架的原因是楼板价过高(据传9万+),还有传言这里将会建大宁金茂府四期......重重迷雾只有等五月第三周才能揭开。

闵行地块铁路高速围绕条件不算好,奈何地段还可以,未来13号线延长段以及华师大7所学校规划很容易营销进家长心中,案例参考:虹庐湾

宝山这次供地充足,质量都不差:一个是15号线丰翔路地铁站旁,未来有望和南大规划一起腾飞;

一个是一路之隔新江湾,只要不造成上港的罗马竞技场风格,对购房者的吸引力极大;

另一个是美兰湖地铁房,在经历了一波市场教育后,中集金地美兰城无需分销也被抢光,这就是该地块的前车之鉴。

但遗憾的是,南大巨幅地块内还有15个待建商品房小区,此次并没有加入到集中供地中来,宝山对南大地块的爱惜程度与希冀可见一斑。

嘉定供地不少,但能称为优质的恐怕只有马陆这块,由于到地铁只有500多米,对刚需来说有极大的诱惑。

松江、青浦两个地块,理论上并不符合郊区+近地铁的组合,但从容积率来说,未来的产品很可能是洋房+联排/高层+叠墅的组合,参考案例:映虹桥

奉贤肖塘地铁站,算不上好地段好配套,唯一的优势是5号线周围价格更低的那个地铁房,广大沪南刚需的利好盘。

总的来说,地块虽然多,但真正能符合当下市场迫切需求的寥寥无几;更别说从地块变成可销售的住宅还 需要漫长的周期,对购房者而言时间成本太高。

2

以上我们是从这次供地的质量出发,分析了第一批集中供地对购房者未来做选择时可能的影响。

但是今年上海集中供地后政策后,商品房地块真的就比往年变多了吗?

来看看上海前两年的供地情况:

2019年,上海共出让62幅(含)宅地;

2020年,上海共出让92幅含宅地。

2020年上海各区出让地块数量如图:

按照其它集中供地的城市来看,一年三批次土地集中出让,每一次的份额大约是1/3,按照这个比例推算:

上海今年出让的商品房地块总数约是:81。

也就是说在集中供地的新政下,上海一年出让的地块总数并不见得增加;对购房者来说,地块增加→项目增多→打新难度变小的逻辑似乎并不能站住脚。

真正能让打新难度下降的只能在市场消耗了大量的高分客群之后,低分打新的概率才可能增加。

所以集中供地的政策在各种大肆报道下确实具有一定的迷惑性,但其实也只是和朝三暮四变成朝四暮三一样的道理。

对房企来说影响也许巨大,但对购房者来说,这个影响很微妙,而且有延迟。

3

如果说前面两部分我们解答了大众对集中供地的误解之一,那接下来我们要说的是第二点:

溢价率限制在10%,真的能稳住房价吗?

如果现实是悲观的,我希望答案是乐观的;如果现实是乐观的,那我觉得还是需要悲观看待。

举个例子,淀山湖大道地铁站旁边的几个项目,即使当时拿地价格相差巨大,最后的售价却出奇的一致;从这个角度来看,就知道限地价对房价的作用了。

没有一个开发商愿意因为自己拿地价格便宜就卖得便宜,否则那些90年代拿地的项目今天就只能卖1-2万。

而且从宏观来说,早在2017年,上海的新房就已经走入了限价行列;

整整4年,上海新房均价都维持在5.5万/平左右:

虽然其中免不了一个高价盘带三个郊区盘这样的组合来均衡这个数字。

市区的一些热门地块之前存在着溢价过高的问题,如果要维持均价不变,只能加大郊区地价盘的供应。

结果就是恶性循环:郊区无人问津的便宜房子越来越多,市区有地不卖需求一直难以得到释放。

而这种结果带来的趋势就是:便宜的房子越来越便宜,贵的房子越来越贵。

但是有人会说面粉限价难道就没有意义吗?这么好的一件事。

至少对未来买到这个新房项目的人来说是有意义的。

地价的溢价水分被尽可能挤掉,同样的价格开发商也许有预算来提升房屋品质。

至少我们希望是这样。

以上为正文

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