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西安,最真诚的购房建议!

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地产观点 2021-05-04 22:15
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这 几年,哪个城市的房价最夸张?

有人说是深圳,连政策都压不住,只能被迫封市;也有人说是厦门,福建有钱人的货币天堂;还有人说是杭州,炒房之都,从房改后就没停过。

其实很多人不知道,中国真正的房价神话之城是“西北之王”——西安。

2011年-2015年,西安房价连续5年横盘震荡,差点儿被人遗忘。

然而从2016年3月开始,在房价浪潮推动下,西安房价从7886元/平米爆发,让人不可思议的是,西安房价竟然涨到现在,总共:

62个月!

这是中国任何一个城市都无法觊觎的数字,这个数字也让西安成为中国房地产有史以来,唯一一个横跨“调控大周期”的城市。

据最新消息,现下西安二手房已经均价突破1.7万元/平米,新房更加疯狂,2020年12月西安新房价格指数比起2015年,飙涨181.2%,增幅居全国之首。全市已经有6个区的房价齐刷刷突破2字头。

当地朋友对我说,西安人民最应该感谢的应该是房产中介,这几年凡是买房的人,都实现了财富跳涨,比做生意赚钱多了……

当然西安也不是没有管过房价,调控过好几次,但神奇的是,越调越涨,越调越厉害。

比如前几天,西安被中央再次约谈,出台史上最严新政“330”,限售5年,土地供应增加20%,然而新政落地后,神奇的一幕又出现了:

当地一新盘,保利天悦,2万的单价,意向登记人数超过15000人,成为西安历史上第五个万人摇号项目。

一边政策严打,一边新房抢购,西安楼市好像是一盆浇不灭的烈火,嘶吼着向上蹿升。

但在这背后,其实我隐约观察到,西安房价正在迷路。

01

“房价没有无缘无故地上涨,也没有无缘无故地下跌。”

研究西安楼市的前提,必须要搞懂“连续62月上涨”背后的秘密。

翻了这几年西安楼市的所有数据、文件,我得出了一条完整的链路:

“地缘优势-政策红利-人口政策-全运会”

咱们一条一条来看。

2016年之前的西安,几乎是掉队二线城市序列的。

但西安的底子不错,它有独特的优势,一是城市文化底蕴,二是独特的地理区位,三是高校资源。

十三朝古都的文化底蕴,让西安有更多的故事可讲,让全国人更多的认识这座城市,有利于人口引入。

其次是区位,西安属于西北区域核心,关中要塞,古时候就是丝绸之路的起点,地域辐射面较广,自带城市群龙头基因。

最后是高校资源,高校等同于人才,人才是城市动力之源,也是资本青睐的因素,只要营商环境提升,会有源源不断的企业在这里落地,这点跟武汉、南京等城市相似。

三大优势,奠定了西安成为“当代名城”的基础,只是因为一些原因被耽搁了。

直到永康书记到任,经过“厕所革面”、“行政效能”、“招商天团”、“浙商西行”等多项举措,西安潜力彻底爆发。

2018年2月西安成功晋级第九个中心城市,被定义为“西北之王”,迎来真正的历史机遇。

那时候,很多城市负责人都还没有意识到人才的重要性,西安做了一个大胆的举措:

抢先发布低门槛人才引进政策,打响二线城市抢人大战第一枪。

而后就是西安轰轰烈烈的抢人事件,那时候有一个段子:去西安旅游的人,不经意就被拉到派出所,询问是否落户。

事实证明,这一步让西安有了弯道超车的基础,不到4个月,西安新落户40万人口。2018年,西安市常住人口比2017年增加38.70万人达到1000.37万人,成功晋级千万常住人口大城。

02

政策唤醒城市潜力,资本和人口大量涌入,直接表现在对住房的需求上,促使房价加速上涨。

那时候西安为了控制房价过热,采取摇号制度,然而因为买房人太多,出现万人抢房事件,一度惊动公安,闻名全国。

但任何潮水都是有尽头的。

2019年3月23日,西安市统计局发布了《西安市2019年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示:2019年年末西安全市常住人口1020.35万人,比上年末净增加19.98万人。

相对于2018年,2019年的西安人口流入加速降温,被杭州、宁波、成都、重庆等老牌强二线城市超越。

这时候西安的房价已经翻了一番。

2019年全国调控大潮当头,问责制出台,所有二线城市行情冷淡,当大家都认为政策、人口红利逐渐消失的西安,房价到头的时候,西安却给大家迥然不同的答案:

逆势上涨。

我把原因归结为“全运会+控地”。

一次大型活动有这么大能量,影响当地房价?

答案是肯定的。

参考2008年北京奥运会、2017年天津全运会、2018年青岛上合峰会、以及未来2022年杭州亚运会,2022年北京冬奥会张家口赛区……

承办大型活动需要一定的城市“承载力”。

所以你会看到一个城市在活动前夕,会加速投资一系列的城市基建,而基建就会让一部分人变得很有钱。

其次大型活动会彰显城市实力,提升西安地位。

西安自从被国家级中心城市以及全运会概念加持后,整个城市的预期高涨,对周边的虹吸力顿时上了一个台阶,开始虹吸陕西全省人口。

而房价上涨带来的财富效应,又促使整个西北五省的有钱人到西安炒房。

甘肃的一个朋友跟我说,这两年当地有钱人是看不上兰州的,基本都想着在西安买房,赶上这趟红利列车。

这时候西安房价就有些变味了。

03

西安在调控房价上做过很多努力,层层加码限购限贷,但如果你深入了解,你会发现,这只是一场“表演”。

因为西安的一级市场(土地),从未被限制过。

西安卖地是出了名的,尤其进入2021年以后,西安拍出多宗土地,都以超100%高溢价被开发商抢走,地王一茬接一茬,彻底进入1.5万元地价时代。

比如浐灞三角洲一块地拍到了19685元/平,刷新当地地价记录,以后房价都是奔着3、4万走的。

地王屡出不穷,推高地价,面粉价格高涨,面包价格自然升高,从而带动周边二手房价上涨。

比如你的房子原本售价是1万/平米,突然隔壁一荒地地价要拍到2万/平米,你还愿意继续1万/平米出售吗?

西安的楼市特别像早期的深圳,供需矛盾深刻,但深圳是真的没地,而西安有大片的土地,但就是不愿意多拍,控地艺术玩得风生水起。

西北人爱买新房,再加上西安控地,还实施限价政策,导致多个新房出现“房价倒挂”现象。

“买到即赚到”的想法,导致2021年后,西安多个项目被哄抢,再现三年前万人摇号盛况,媒体刷着火热行情,西安人民躺在纸币的幻觉里,幻想着财富暴涨。

但实际上,热闹场景的背后,西安购买力在加速透支。

04

其实我们在研究房地产市场时,最主要的并不是新房,而是二手房市场。

因为西安新房,基本都在倒挂,买到即赚到,无论何时都会被抢,反映不出基本盘。

但二手房不一样,体现了这个城市实际购买量。

从今年1-3月份的数据看,西安近90天成交约8800-9200套,即2021年的前3个月每个月平均成交2900-3100套,仅是2020年月度平均成交量的一半不到,低于2019年同期约1万套和2018年同期约1.4万套的水平。 (数据来源:西安楼市)

这意味着西安二手房市场热度在“退潮”。

这时候有人肯定会说,大家都去抢倒挂新房了啊,没人买二手房很正常,但这时候你一定要关注一个指标:

二手房库存。

链家数据显示,现下西安链家真实在售二手房已经达到了90221套,租赁房源达到64870套(实际上要高于这个数值)。

这个数字是非常高的,而且租赁房源越多,说明这个城市投资属性越高。要知道北京二手房在售房源量才是79235套,租赁26035套,而且链家在北京的市场份额远比西安多得多。

抛开一线城市不讲,横向对比成都武汉,西安的可售租房源都是居高的。

所以可以用一句话解释当下的西安市场:

一边人们奔着倒挂去抢新房,以为能赚钱;另一边二手房业主感觉不愁卖,只是房价虚高。

但真实原因其实是:西安二手房不好成交。而且“330政策”表态,西安未来楼市供应总量年均增长20%以上,这个数字很可怕。

意味着未来西安的新房会猛增,不再那么稀缺,再加上二手房的库存,这将成为西安楼市的不稳定因素。

很多人说,有全运会啊,全运会开完以后,会吸引更多的人口来买房。

事实上,大型活动对一个城市房价的影响就是一针兴奋剂,但兴奋剂效果失去后,接下来还要看城市的底层实力。

2017年天津全运会后,房价连跌了3年,2018年青岛上合峰会后,房价跌到现在才抬头。

2022年冬奥会还未举行,张家口房价从炒高到暴跌,只用了1年时间。

你会发现,中国很多城市都是这样,大会举办前夕,概念炒作响彻全城,透支购买力,等到大会结束,利好出尽,炒房客抛盘,房价一路下跌。

历历在目。

05

最后再多说几句。

西安这个城市,子木是非常看好的,它一定是未来的“西北之王”,发展空间无限。

但是这些年房价跑得太快了,远超“经济实力”。

横向比较这些强二线城市,2020年GDP刚过万亿,人口也刚过千万的西安,房价却紧追老牌二线强市武汉、成都,但后者无论任何数据都碾压西安。

而且西安地处西北,贫富差距很大,有钱人多套房,年轻人买不起房,出现了明显的购买力断层。

当下西安虽然经济增速不错,但是产业还未达到一定的高度,面对新引入的大学生落户群体,无法提供优质高薪工作,导致当地内卷化严重,收入增速很慢。

所以这几年的西安,更应该夯实基础,稳住房价。

前几天,几个行业朋友说,西安房地产就是一个局,全运会时刻是西安最靓丽的一面,但也可能是房价转折的一个信号,利好出尽,可能遭遇大量炒房客解套抛盘。

所以现阶段在西安的购房者,一定要明晰几件事:

1、倒挂利差比较大的新房,可以继续抢,因为抢到即赚到,性价比还是存在的,没办法。

2、对二手房来说,库存大,新政刚出,要观察后续成交情况,如果成交量继续下滑,就是房价下跌的信号。最好把购房时间延续到2021年年底,届时我会根据二手房成交数据为大家做行情推理。

连续62个月上涨的西安,是该歇一歇了。

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