房子一直都是人们生活中必不少的重要组成部分，例如结婚的额婚房，上学的学区房等，都离不开房子，据数据显示，2020年底，我国负债的家庭约为56%，而在这56%中，有75%以上是房贷，由此可见，我国现在大部分家庭受房贷的影响。当下房价依然在上涨，怎么样才能有效的节省一点钱呢？既然房贷占比较大，那自然从房贷现入手了，有人认为房贷越短利息越少，房贷越多利息越多，真的是这样吗？
这几年房价在国家的调控下逐渐趋于平稳的状态，即使这样，买套房也不是容易的事，能全款买房的人更是少数，我们大多数人都是选择按揭贷款，一般的贷款年限都是10-30年左右。向银行按揭贷款，很多人认为就是向银行借钱，反正都是借钱，跟着流程走就行了。以至于自己买房的时候全听销售跟银行人员的要求，而在办理需要注意什么，要怎么选才最划算的问题上，自己可能一无所知。
买房按揭的形式主要有两种，一种是等额本息，另一种是等额本金，在同样的前提条件下，等额本金要比等额本息少20%的利息，因为两者的还款方式不同，所以还款的金额也不同，这个一般在买房的时候，销售会提到，但也有人只关心还款的多少，忽略了哪种方式划算。
还有一个重要的因素“还款年限”，受传统消费观念的影响，国人不希望超前消费，因此有人就觉得不能欠银行太多钱，觉着贷款越少越好。贷款时间也要短，银行一线员工：不少人白白送钱。
在这里我们要了解买房的目的是什么，如果买房投资的话，我们要怎么做才能更加合理？随着楼市调控的力度加大，炒房团逐渐消失，但还是有一些投资客会存在，因为目前来看适合普通人投资的项目且要求较低的几乎没有，所以投资房子还是比较靠谱的渠道，投资买房最主要的目的就是赚钱，所以除了房子的持有成本外，尽可能使利益最大化。那么一般分为两种情况。
首先在资金充足的情况下，尽可能的选择全款。我国市场上的商品房正在由供不应求往供大于求的趋势发展，无论现在的房价是何种形式的上升，买房依然比卖房容易，即便有找到合适的下家，对于有贷款的房子来说，各种各样的手续也相对麻烦。并且如果能全款还要贷款的话，会多出一部分利息，不能使利益最大化，而且，等需要买房子的时候，还需要缴纳一部分的违约金。所以在资金充足的情况下尽量选择全款。
其次如果资金不足需要贷款的话，或者说资金用于其他项目，首付一点剩下的选择向银行贷款。那么这里要留意的是，如果银行愿意给你“等额本金”的还款方式，不要犹豫直接选就行了，但是大部分情况下银行只会给“等额本息”的还款方式，那么这个时候，应该采取“长贷短还”的方式，在申请贷款的时候尽可能的把贷款年限拉长，然后在短期内还完，这样也可以实现利益最大化。
目前买房最大的群体应该是刚需买房者，因为无论在什么时候都需要有住的地方，那么对于刚需买房的群体来说，到底是“越长越好”还是“越短越好”？之前咱们说到，等额本息要比等额本金的还款利息多出很多，所以还是会有一部分人群选择等额本金，但是无论是哪种还款方式，都是贷款时间越长，利息就越多，反之则越少。
但是现在大部分人选择的还是等额本息的还款方式，我们用等额本息举个例子：在相同的假设条件下贷款利率为4.9%，贷款100万元，贷款年限为10年，我们所需要还的利息约为27万元，这个对于有稳定条件的家庭来说，还能接受，采取这种方式能节省一大笔利息，那么把贷款年限设为30年，经过计算得出，我们所需缴纳的利息约为91万，这个比贷款10年的多出了65万元左右，但是考虑到是刚需买房，这也是无奈的选择。
从数据上来看，贷款10年确实比贷款30年节省了不少钱，但实际上真的是这样的吗？那可能忽略了M2这一重要因素。举个例子，二十年前M2与GDP的比值为1.33，但是现在的比值达到了2.02，这么说不太明了，二十年前1斤蔬菜要1元一斤，现在就需要要3元一斤。
如果货币按照这种贬值的速度，贷款30年后的100万，可能就相当于现在的30万左右，利息91万相当于25万左右，那么算来，比等额本金的27万的利息，还的还少一些呢。所以房贷还是尽量贷长一些的好，否则就是在给银行送钱。
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