文｜邓浩志
某机构统计，4月广州一手住宅成交10768套，环比涨8%。单月成交继续维持在10000套之上，说明广州楼市仍然保持强势，这个成绩是在4月2日调控第一轮升级，和4月21日调控第二轮升级，也就是一月两次调控升级之后取得的。这种情况和我之前预测的完全吻合，请查看此前文章《货币仍有溢出，广州房价不太可能横盘》，我已经对后市的上涨空间及调控升级的时间进行了预测。上月底广州土地盛宴中部分板块地价刷新纪录，广州市场在5月份估计会继续保持强势。目前广州一手住宅库存仅在6~8个月之间，价格一定会继续反馈紧张的供求关系。大势已定，关注一下各区的差异。
增城，新塘趋于“黄埔”化
增城4月成交接近3千套，环比上涨23%，占全市3成成交量。一是增城供应充足，二是黄埔持续缺货，加上预售证发放速度相对放缓，导致需求被迫大量外溢。其中东部的新塘承接了大批黄埔的外溢。经过一段时间的消化，新塘的整体库存已经下降，房价也已经有明显的抬头，目前新塘核心区的高端洋房项目均价已经超过了3.5万/m²，大幅领先于全区平均水平。新塘的后市已经不跟随增城全区的行情走，新塘市场开始显现越来越多的“黄埔”特征。买家可以关注。
天河黄埔，供应荒或再持续3个月
天河黄埔库存已经跌到不足3个月水平了，是极度缺货。但实际上，部分楼盘已经在工程上达到了申领预售证的条件。但由于政府限价，各楼盘指导尚未明朗。目前天河黄埔在售项目申报价格几乎都高于政府指导价。如何执行？房企既希望能“讨价还价”，也在观察其他竞品的动作，各楼盘都不敢轻举妄动。这种僵持局面估计还会持续一段时间。建议：佛系买家可以继续等，搞不好摇号购房，只要运气好，有机会获得一二手价格倒挂的项目，情况请参考深圳。主动型买家请绕道，这里不确定性太高了，有可能最终啥都捞不着，南沙、佛山不香吗？
南沙，有机会实现跨周期行情
简单说就是会一直热下去。4月，横沥岛某新盘推售，热销，二次推盘吹风价要4.5万，当然是瞎掰了，实际成交价在3.7万/m²附近，但卖得的确是火。说明南沙整体热度不减，一年社保是收紧了购买力，但南沙已经在国家战略任务，足以抵挡任何中小级别的调控。或许会一直强下去，区别只在于涨快点，还是涨慢点而已。不过我还是提示，南沙要选板块，不宜在板块上“追高”。
海珠，一手豪宅化
海珠住宅均价暴涨只是一手房，因为所推项目几乎清一色江景豪宅。实际海珠二手房价和一手差距甚大，不可类比。海珠需要等西片区大规模的旧改，全面启动之时，或又能走出一个“黄埔行情”，不过海珠西的旧改不可能在最近一年半载都大动作，属长线利好。另外提醒一下，某些江景豪宅周边环境并不好，而且规划已定，改不了太多，要注意。
白云，下一个“大粮仓”
我们在直播节目中详细探讨过，值得大家关注，不再赘述了。
关于楼市统计数据
某机构的统计似乎越来越不靠谱。最近多家开发商的投拓部门同行都对我吐槽，说他们购买的统计数据严重失真。比如该系统显示，时代大家最近网签均价8.2万，天鹅湾8.4，观澜府6.4万，是最近哦！！所以，是多么失真，而且比较普遍。不过问题是，现在市区的数据实在是缺乏，真实数据尤其难找。我们也只能多方对比，实地考察，小心求证，但也肯定有不足。