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新政不改强势,四月广州各区数据盘点

文|邓浩志

某机构统计,4月广州一手住宅成交10768套,环比涨8%。单月成交继续维持在10000套之上,说明广州楼市仍然保持强势,这个成绩是在4月2日调控第一轮升级,和4月21日调控第二轮升级,也就是一月两次调控升级之后取得的。这种情况和我之前预测的完全吻合,请查看此前文章《货币仍有溢出,广州房价不太可能横盘》,我已经对后市的上涨空间及调控升级的时间进行了预测。上月底广州土地盛宴中部分板块地价刷新纪录,广州市场在5月份估计会继续保持强势。目前广州一手住宅库存仅在6~8个月之间,价格一定会继续反馈紧张的供求关系。大势已定,关注一下各区的差异。

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增城,新塘趋于“黄埔”化


增城4月成交接近3千套,环比上涨23%,占全市3成成交量。一是增城供应充足,二是黄埔持续缺货,加上预售证发放速度相对放缓,导致需求被迫大量外溢。其中东部的新塘承接了大批黄埔的外溢。经过一段时间的消化,新塘的整体库存已经下降,房价也已经有明显的抬头,目前新塘核心区的高端洋房项目均价已经超过了3.5万/m²,大幅领先于全区平均水平。新塘的后市已经不跟随增城全区的行情走,新塘市场开始显现越来越多的“黄埔”特征。买家可以关注。

天河黄埔,供应荒或再持续3个月


天河黄埔库存已经跌到不足3个月水平了,是极度缺货。但实际上,部分楼盘已经在工程上达到了申领预售证的条件。但由于政府限价,各楼盘指导尚未明朗。目前天河黄埔在售项目申报价格几乎都高于政府指导价。如何执行?房企既希望能“讨价还价”,也在观察其他竞品的动作,各楼盘都不敢轻举妄动。这种僵持局面估计还会持续一段时间。建议:佛系买家可以继续等,搞不好摇号购房,只要运气好,有机会获得一二手价格倒挂的项目,情况请参考深圳。主动型买家请绕道,这里不确定性太高了,有可能最终啥都捞不着,南沙、佛山不香吗?

南沙,有机会实现跨周期行情


简单说就是会一直热下去。4月,横沥岛某新盘推售,热销,二次推盘吹风价要4.5万,当然是瞎掰了,实际成交价在3.7万/m²附近,但卖得的确是火。说明南沙整体热度不减,一年社保是收紧了购买力,但南沙已经在国家战略任务,足以抵挡任何中小级别的调控。或许会一直强下去,区别只在于涨快点,还是涨慢点而已。不过我还是提示,南沙要选板块,不宜在板块上“追高”。

海珠,一手豪宅化


海珠住宅均价暴涨只是一手房,因为所推项目几乎清一色江景豪宅。实际海珠二手房价和一手差距甚大,不可类比。海珠需要等西片区大规模的旧改,全面启动之时,或又能走出一个“黄埔行情”,不过海珠西的旧改不可能在最近一年半载都大动作,属长线利好。另外提醒一下,某些江景豪宅周边环境并不好,而且规划已定,改不了太多,要注意。

白云,下一个“大粮仓”


我们在直播节目中详细探讨过,值得大家关注,不再赘述了。

关于楼市统计数据


某机构的统计似乎越来越不靠谱。最近多家开发商的投拓部门同行都对我吐槽,说他们购买的统计数据严重失真。比如该系统显示,时代大家最近网签均价8.2万,天鹅湾8.4,观澜府6.4万,是最近哦!!所以,是多么失真,而且比较普遍。不过问题是,现在市区的数据实在是缺乏,真实数据尤其难找。我们也只能多方对比,实地考察,小心求证,但也肯定有不足。

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