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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:你好!庞各庄的70平两居次新,总价不到250万,属于上车盘吗?

回答:庞各庄是一个比较尴尬的地段。一是远郊,以前老北京人只知道这里是种西瓜的乡下,后来随着大兴开发,也有不少楼盘吃肉喝汤。但归根结底,距离摆在那里,原本大兴线开动,一根井绳吊下来,偏偏到了天宫院就不再前进,始终和地铁走距离。远郊区,有没有地铁,是天壤之别,因此庞各庄的涨幅也不如天宫院一带同期的小区。虽然总价低,但是4万的单价和价值短板,对于升值不是很有利,对于上车群体存在比较大的风险。

提问:姐,西马金润的楼顶顶楼,价格51500,小区环境非常高,入手合适吗?

回答:西马金润这个小区比较复杂。首先是角门的定位,不是在产业,而是一个双轨的交通节点+大片居住社区:北到金融街,南到大兴,十号线到东三环,高铁一站地 简单说,这里就是交接产业区的居住社区,但距离地铁步行有一段距离。其次,这个小区物业跨度较大。从95年后的公房,到2000年的经适房,再到2005年的次新房都有,物业不同,具体房源不同,价值差异很大。既然是楼梯楼顶楼,说明是95后的公房,那么5.1万的单价属于市场价,没有太大的亮点,在十号线南段周边几个地铁社区,5.5万左右已经有一些2000后接近次新的小区可选。

提问:房姐您好,新人报到,刚加入星球,望房姐指点一下。我是非京户,北京无房,现在租房一个月10000+,今年刚够60个月社保,手里有200子弹,如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上,婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清(老家小县城),在北京已经不算sfsd,现在的问题是,已经办了天津集体户口,有考虑以后让孩子(4岁)去天津读书,但是暂时工作都在北京,今年疫情影响一直还没恢复正常工作,纠结在现在先在天津买房还是在北京买房,以我现在的条件到底怎么安排比较合适,如果复工之后,正常收入能到一年50以上,麻烦指点迷津。

回答:租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求,北京是买完就能用,你现在租金都能覆盖月供,除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问:房姐你好, 还需要请教你一下 1本人情况,目前sfsd广渠家园71平,市场价580左右有130万贷款。刚把商住房卖了175万,今年3月陆续理财到期60万。 2.问题 是办理工作居住证(需要半年时间),投资北京二套?我也看了你的帖子,你推荐望京,双井板块 还是把广渠家园卖了,置换一套大房子(这个是终极目标) 还是投资海口学区房(老公户口在海口集体户)或者大湾区(珠海)?

回答:最优是置换,资产集中在北京,是最稳的。其次选择买入二套。海口学区房不建议投资,旅游型城市风险比较大。珠海也不建议,接盘人群非常少,大多是炒作起来的

提问:房姐,麻烦您解读下深至最新的限购政策,以及对深圳楼市的影响。多谢!

回答:深圳这一轮政策,影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中,外地人口太多,绝大多数都没有深圳社保,政策后,深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷,暂时废掉了5+2\/3+4,深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批,以及7成的贷款成数,以及轻易的拉高评估。 715新政后,贷款成数暂时废掉,由于深圳已经大涨一轮,所以评估价目前也上不去,这是当下最直接的影响,对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数,增值税由满二改成满五提高税费成本,这几条政策属于长期、持续的影响,相当于变相冻结楼市3年。 —————— 深圳715政策的出台在意料之中,情理之中。 前几天已经讲过:一般新一轮限购政策出台的时候,大部分人房子已经买完了,价格也涨到头了。 而这个阶段,楼市大概率将进入休息的阶段,之前一轮休息恰好也在3年左右。 —————— 接下来的深圳市场,暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续,但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 —————— 715政策事一发华丽的礼炮,体面而正确。

提问:背景:无北京户口,孩子刚出生。想在亦庄买房孩子上学。现金200多。家庭税后年入50,首套。 提问:1,赢景园和新康家园是否值得入手,当前均价是否偏高? 2,部分亦庄新房开始增多,该如何选择? 3 ,当前在系统调研,但没有头绪,该做足哪些工作才可以下决定? 4,今年和明年什么时间出手较好? 感谢!

回答:1. 新康家园>赢景园 首付200的话建议看亦庄的新房,能拉高杠杆 新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘 首套考虑保值自住属性,未来概率会换房,不要看太偏远的地段,未来不好出手,核心区选筹为主

提问:房姐你好,新人首问, 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小,天津户口,目前还有106万的贷款,自己还款,因为意外怀孕,要准备结婚了,想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车,结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班,我在亦庄上班,但不打算长期,将来希望在望京或海淀找工作,目前两人共同出资现金只能拿100W,两人年薪税前60万,打算通过其他渠道再凑50~60W,买一个大概350~400W的小两居,现在有些问题不知道怎么选择是最优的,希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱,还是走其他贷款等程序比较好? 2. 我比较想看回龙观附近的房子,男朋友比较看好管庄、常营附近的,请问哪个区域更有发展一些呢?

回答:1.建议卖掉天津房产,子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似,都是居住区,常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异,刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。

提问:房姐,持币七百,双井到大望路如何选择? 经济学我不懂,追加个两个问题 1,未来五年\/十年跑不跑得过银行理财(照5%名义收益率算?)?(最好可赐教核心理由) 2,我不炒房,听话。但也不希望跑得比周围慢。就此而言,首城国际怎么样? 谢谢。

回答:如果资产性收益率低于3%,说明没跑赢通货膨胀,生活水平是在不断降低。如果投资收益率高于3%,低于7%,说明没有跑赢GDP,在社会中的财富阶层不断下降。 如果投资收益率高于7%,低于10%。说明没有跑赢M2,没有享受到央行货币增发所带来的福利。我们投资的最低目标是跑赢通货膨胀,必要目标是跑赢GDP,理想目标是跑赢M2。 投资大城市的优质资产,特别是通过负债持有优质资产,当前北京市场只要找对标的,年复合收益10+没问题,另外观察国外市场长期回报均在10以上,房子在中国对家庭的意义更特殊,相比其他资产依然是最合适的资产配置。 首城国际有学区,加次新品质溢价,投资不建议买, 看看 阳光100,天骄,九龙,珠江,往北的丽水嘉园

提问:房姐,您好。新手,老婆有北京工作居住证,sfsd,可筹到首付款500万,想买100㎡左右的房子自助,我的工作地在西二旗,媳妇在西坝河,房姐有没有推荐的片区,目前看过北苑的望春园,清友园。在北苑和望京,哪个更好一些?

回答:北苑居住品质和未来空间不如望京 500子弹看到1000+的房子没有问题,你们需要评估下自己的流水情况 如果折中考虑自住和保值,建议看澳洲康都、望京西园、季景沁园

提问:房姐好!我刚加入圈子,这是首问。我有一套通州宋庄的次新红杉溪谷联排别墅206平米,实际面积450左右,贷款剩420万左右,利率低,毛坯,目前市场价1300万向上,因一直空置,想置换一套城里大三居,先出租几年再自住,家里还有一套晨光次新2居在出租,自家因孩子就读初一在西城租房。目前看好区域是朝阳公园,或双井,楼盘看过海悦名门,万科东第,公园五号,观湖国际,富丽华园,或双井A派公寓,苹果社区,乐成公馆,总价1100万左右不超过1200万为佳,想问一下,这个置换是否合理,通州是不是潜力更大(但空置财务压力支出大)?朝阳公园区域和双井区域您更看好哪个的价值潜力?具体楼盘有什么建议呢?谢谢房姐!

回答:现阶段双井好于通州 双井和朝阳公园属于同一类型,长期看涨幅差别不大,选择上更多看标的 你看的 观湖国际,万科东第都属于溢价盘,不推荐。富丽华园和苹果社区可以淘一下 另外推荐 双井 九龙花园,珠江帝景,朝阳公园 丽水嘉园

提问:求问房姐两个问题: 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了,物业说可以委托他们收房(人不在当地),这个靠谱吗?还是找朋友收房靠谱呀?毛坯房,收房需要注意什么吗? 另外想简单装一下租出去,45平毛坯多少预算合适呀?有当地合作的装修推荐吗?

回答:你好,收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方,没有不合适。 可以找有经验的朋友,没有经验的也不用了,否则容易起矛盾。 验收很琐碎,面积,墙面,管道,房屋结构,楼道,层高,窗户采光,缩进...... 非我专业 45平适合出租给年轻爱美女白领,用民宿水平的话,大约800-1000每平。

提问:房姐好,非京籍二套,首付300-330,想看看总价500内房子。无学区需求,目标自住保值。 目前关注石佛营,朝青,四惠,双井,常营。不知道有没有区域排位顺序推荐。感谢

回答:地段来看推荐 朝青 和石佛营,双井没有太合适的标的,看看 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园,常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

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