北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
当前出台的西城、海淀、朝阳的学区新政下（具体各校细则未出），对于相关房价走势预测。这是给支持章哥的粉丝的福利，仅供大家参考。
1、 先明确一点，学区房的价值来源于哪里？根基是学校，是学校的教育质量和成绩。所以，无论什么招生政策，只要不触及学校的质量，那其价值就不会降低。所有的学区政策，在初期都只是改变了资源的分配，但资源总量和价值是不受影响的。
当然，有可能因为生源的变化而影响到最终成绩，从而影响到学校的价值。但那至少是三年或六年之后的事情了，短期内是不会出现的。
短期也有可能出现学校价值受损的情况。比如人们认为如果全区派位，那素质较低的家庭子弟会大量进入优质学校，必将降低成绩，从而引发对学校价值的忧虑，进而降低了对学校的预期。
但这种情况在现实中没有发生过，因为家长们之所以追求名校，追求的就是学校的超强加工能力。相信普通孩子进入好学校，也会取得好成绩。所以在真实成绩没出来之前，无论怎么变换招生形式，都不影响学校的价值。
案例：2014年东城教改，青龙湖小学成为171对口小学。西城教改，德胜的裕中小学成为三帆附小。这两个小学都是渣小配牛中的典型，但并未降低牛中的期望值。
因此，此次教改，并不会降低各区学校的价值，只是肉烂在锅里，是学区内的资源再分配。顶多是东西海朝各区之间的资源再分配，总盘的价值不变。
2、 东城，早就已经是真多校派位，所以可以说没什么影响，该什么样儿还什么样儿。之前在执行真多校等政策的情况下，其房价走势略低于了西海。而如果西海也执行同等政策，那对东城来说或许还是利好。毕竟学校的质量一直挺稳定，在周边都是利空的情况下，其价值就显得有些提升了。
也就是说，东城的房价至少不会降低，或许还会吸纳到朝阳的购房群体。毕竟朝外、人朝、白小+80以及芳草地+陈经纶等校的老破小学区房，已经接近东城价格。那在失去单校划片优势的情况下，家长们或许会选择高分段和朝阳相同，但总体、平均水平都远超朝阳的东城区。
3、 西城，现在还说不好是真多校还是按年头排序。但从海淀朝阳如此力度的政策来看，真多校的可能性大。但西城可以说是各个学区都比较均衡，只是学校的强弱而已。那在海淀朝阳不确定性加大的情况下，这两个区的家长会有不少转向西城。毕竟整体水平高，就算真多校也未必有多大影响。
所以，西城的学区房价格大概率是没有什么利空的，顶多是肉烂烂在锅里的内部协调。甚至连这些学区的波动都未必有，只是学校间的相互均衡罢了。比如调剂的多的学校降低热度，不调剂的接收些利好，仅此而已。
这也可以参照德胜学区的教改，裕中成为三帆附小后，神盘阳光丽景降价，从8万降到了7.5万；而裕中西里暴涨，从5万涨到了6万，之后逐渐拉平到学区均价6.5万左右。
也就是说，学区调整，会抢走原学区房的份额，但并不大。因为原来非学区毕竟得到的份额有限，不可能把原有学区的所有学位都全部随机，所放出的只不过是小部分而已。
4、 海淀，或许受冲击较大。尤其是上地万柳等学区，一旦真的执行全区派位，那其中的老破小都会受到很大打击。万柳的大户型商品房受影响不会太大，本来成交量就不是很高，能卖的起这级别学区房的，更不是只能选择公立小学这一条路。
例如，1911政策推出，上地学区冰封两个月，几乎没有成交。而中关村略略受影响，变化不大。万柳的豪宅更是本来也没什么成交量，正常走势。
政策对海淀的非学区房和商品房或许是利好，反正怎么都是学区派位，那如果买在普通学区，或许还有可能派位到中等学区呢。比如学院路，位置好房子也不错，之前只是四大天坑导致排不进学区房。那现在可以全区派位了，对这种学区来说绝对是利好。
再比如清河西三旗永定路等学区，本来也无所谓学区概念，板块中的房产价值才是其核心竞争力。在就近入学的大前提下，未必会被派到偏远渣校，进入好学区的可能性倒大。因此，对这些学区来说至少是没有利空，或许能得到利好。
至于偏远学区就说不好了，整个学区都一般，是否多校无所谓。也不太可能被派到太远，所以应该受不到什么影响。
所以，在海淀区如此大的调整之下，外区家长进入则更会慎重。流入流出的比例应该差不多，因此对整体学区房来说，均价变动应该不大，所差别的只是原优质学区和普通学区的相互均衡。
但还是这句话，要看能释放出多少优质学位？假定一小释放出100个学位给周边或全区，那影响会很大。但如果只放出20个，那无所谓，家长们很快就会算清概率，还是比别的学区强。
5、 朝阳，巨大打击。但本来这里也没多少学区房概念，很多不错的学校都没有溢价，是否多校无所谓。比如望京和清朝、嘉铭等学区，应该都不受什么影响，顶多是短期的波动而已。
朝阳受影响最大的应该是朝外的慧忠里、人朝的芍药居（三个社区）、白小+80中的老破小，以及芳草地+陈经纶一带的老房。珠江帝景或许受些影响，毕竟近期涨的太多，溢价增高，但其本身品质好，应该能支撑住价格，没道理降幅达到10%。而且帝景与劲松早就合并了，并未降低学校成绩，反而拉高了劲松的。所以相信刘校长的能力吧，人家成为集团校长是凭的是真本事。
以慧忠里为例，在成为朝外学区房后一路上涨，到2017年最高达到了10万的顶峰。但317之后首先是宏观调控，之后又是17630的打击，慧忠里的均价降到了7万多，跌幅远超平均值。
但2018年朝阳并没有真正多校，所以这里又止跌返升，到今天涨到了11-12万，超过2017年高点。那如果真的多校，其价格预计仍然会从高点跌落，降幅有可能达到10-15%，也就是其单校学区的价值（2017年减去平均跌幅也就是这个数到头儿了）。
对于朝外周边其他小区来说则肯定是利好，增加了进入头部学校的概率。但幅度不会太大，毕竟不是单校划片了，概率有限。因此上涨10%也就基本到头了。此消彼长，名校周边的学区溢价或许会被均衡一部分，降10%左右。
总之，朝阳的学区房或许受影响最大。因为价格高，老破小也动辄10万以上。在没有单校划片的优势之后，那索性转向东西海，反正成本差不多。但是，头部学校的本身价值是没有变的，老房不可能降到没有溢价。
典型的还是朝外，其加工能力全市领先，在不接收中考生的情况下都能做到仅次于四金刚和六小强。那无论怎么多校都无所谓，反正人家也没打算从全区掐尖儿，这和北京中学是完全不同的。因此其学区溢价不可能消失，顶多是和周边均衡。
6、 其他区的学区房则无所谓，不会受到任何影响，或许有利好。比如石景山，京源和景山远洋本来就学位紧张，落户五六年才顺位靠前，没多少家长会提前这么长时间准备，受影响不会大。
丰台的北大地学区或许得到些利好，本来丰台想跨区去海淀的家长会犹豫，先买北大地的过渡，看情况才决定是否跨区。毕竟丰台的学区房价格低，才6/7万而已，所以不会下降，有上涨的可能。
在历次教改中，最稳定的学区一是中关村，第二就是北大地，和中关村的价格差率从未改变（2006至今）。毕竟北大地在周边甚至整个西南区域，没有竞争对手。而且一小五小的学位还没到太紧张的程度，而十二中又超强，还能掐尖儿，所以不惧怕多校。
7、 综述：建议大家静等细则，我也会不断总结，随着细则的不断出台政策会逐渐明朗。房价的涨跌是一个非常复杂的事情，大家往往看到的表面和实际背后的逻辑未必是一致的。购房者太多，预测也不能公开，我也帮不了所有的人。等细则逐步落地后我再来看看相关房价的走势，平时有房产相关问题也可以给我留言，我会尽量回复。
另外一点，不要以为学区政策调整到头儿了，还有的是大招呢。……此处删掉500字吧，免得引发焦虑，我也犯不上给大家添堵。有时间我把学区房的历史写出来，估计能让很多人看清历次调整的发展脉络，就明白学区房的真实走势了。历史不会简单的重演，但经常是和现实合拍。等些日子吧，这工程量有点儿大，仅供参考而已。
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