在刚结束不久的土拍大战中，番禺，可以算得上是一匹黑马。
4月27日上午，广州南站核心区TOD地块不出意料，被来自香港的新鸿基以70.82亿底价斩获，折合楼面价19477元/㎡（加上26.82亿建设成本）。
至此，新世界、李锦记、佳宁娜、新鸿基等企业纷纷布局于此，广州南站商务区正成为越来越多的港澳资本首选新高地。
说起广州南站，相信大家都不陌生，出城必经之地。
从已公开的数据来看，广州南站2010年投入使用至今，在客流量上依然持续高增长，与北京、上海、武汉并列的全国四大高速铁路客运中心之一。
2019年，南站日平均客流量逾50万人次，全年总到发旅客达1.88亿人次，比排第二位的高铁站客流量高出约30%。
图源：网络
此外，南站定位同样非常高大上，“世界上最好的火车站、粤港澳大湾区的客厅与门户枢纽经济区、中国高铁枢纽经济区、广佛高质量发展融合的新极核、广深港澳科技创新走廊的重要节点”等等。
但如果抛开交通枢纽这一特征，你还记得广州南站有什么吗？
一时间还真找不到代表词，甚至在很多人心中南站更像是一个“交换站”。
那么，坐拥庞大客流量的广州南站，为什么留不住人呢？
其一，南站背后没有商业延伸，其经济圈并未因此而形成壮大。
要知道，不少游客是中途转站到此，却后发现其周边没有任何大型商业体可供休闲娱乐，这也进一步加强大家“来南站只是为了乘坐交通工具”的印象。
其次，南站兑现速度与期望值不符。
坐拥庞大流量，大家自然也对南站报以高度期待。隔壁万博已初具雏形，房价也水涨船高，相较之下，南站进度略显缓慢。
这次新鸿基拿下广州南站核心地块，不少人更关心的是其能否改写南站现有局面？
就开发商实力和地块本身价值这两个维度来看，南站无疑是值得期待的。
其一，新鸿基“业务能力”在线，曾打造过多宗成功的TOD项目。
先前我们说了南站有很多高定位，但要想兑现，除了政府规划，市场资本力量也是不容忽视的一环。
一方面，南站TOD 地块不仅是广州首批48宗挂牌地块中，体量最大、总价最高的项目，对竞拍企业要求也非常苛刻。
光是“地块竞得人要满足自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积的50%，自持年限自首次登记之日起不少于20年、配建公共交通设施、服务设施等”这一个条件，就可以剔除掉不少小开发商。
另一方面，新鸿基成功打造过多个交通枢纽、商业地产项目，其实力值得肯定。
上世纪90年代，TOD模式逐渐在世界各国，诸如东京大都市圈、伦敦斯特拉特福德等。
在中国，TOD模式先行者当属新鸿基打造的香港西九龙，在地上地下共打造七个层次立体空间，将交通枢纽功能与城市物业功能相结合，被称为香港的中枢神经。
图源：网络
实际上，这不是新鸿基首次在广州布局，早在2019年就斥资14亿拿下南沙交通枢纽综合体项目，即庆盛TOD。
此外，新鸿基在商业地产领域以也有不小成就，商业代表作有上海的国金中心IFCmall、广州的天环和天汇广场等。
由实力开发商打造南站TOD，对其规划、建设进度、成果都有一定保障。
其二，南站TOD项目的高起点、高规划。
广州南站效果图 图源：新鸿基地产
根据新鸿基官方资料，项目将采取“东商务、西交通”的总体布局，集合商、住、行于一身，提供办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公共交通设施等。
未来，南站一体化综合交通枢纽将实现4条高铁、3条城际轨道、4条地铁以及长途汽车客运、公交、出租车及网约车等交通方式的全天候无缝换乘。
如果说重塑商业是吸引人流停驻，那增加周边住宅供应，就是把人留在南站的最后一环。
目前广州南站新盘稀缺，在售项目仅品秀星瀚和广州恒大冠珺之光，后者还是公寓产品。
板块主要靠二手房支撑楼市成交量，代表小区有臻尚苑，均价3.7万/m²；奥园越时代，均价2.1万/m²；万科世博汇，均价2.2万/m²。
不过，南站住宅稀缺的这一局面，在后期多个房地产项目入市后，将会有明显改观。
南站周边效果图 图源：新鸿基地产
首先，是新鸿基拿下的这宗地，根据官方资料，南站TOD项目将采用灵活租售并举的策略，预计可出售楼面面积约49万平方米，包括办公大楼和住宅。
另外将长期持有余下约37万平方米的商场、酒店及部分办公大楼等，预计于2025年起分阶段落成。
其次，是被越秀地产斩获的南站BA0401009、BA0401017地块，也是一宗二类居住用地，建面约15万㎡。
除了土拍带来的供应量外，南站周边还有建设中的城投石壁地块项目；由富力操刀的石壁村旧改项目等等。
假设一下，如果未来南站商业规划成型，将人流优势转化为产业优势，则有望成为广州乃至大湾区核心交通枢纽。
当然，前提是所有规划不是纸上谈兵，并且兑现周期不会太久。
最后，随着南站的逐渐完善，你认为它会是番禺下一热门置业板块吗？
【End】
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