4月29日，物业公司中梁百悦智佳服务有限公司（下称“中梁百悦智佳”或“百悦智佳”）向港交所递交招股书，准备在港交所挂牌交易。其中，中梁百悦智佳为中梁控股（HK:02772）关联企业。
据贝多财经了解，中梁百悦智佳这一品牌自2021年4月才开始启用。根据公开信息，中梁百悦智佳的前身为“中梁现代服务”。今年4月12日，中梁现代服务才宣布将品牌升级为中梁百悦智佳。
收入靠增值服务，毛利率不稳定
招股书显示，2018年、2019年与2020年末，中梁百悦智佳的收入分别为1.75亿元、3.53亿元与7.04亿元，复合年增长率为100.2%；净利润分别为2664万元、4809万元与8542万元，复合年增长率为80%。
按业务条线划分，中梁百悦智佳所经营业务主要分为非业主增值服务、物业管理服务、社区增值服务。其中，非业主增值服务的毛利分别为5906.8万元、9616.4万元、1.14亿元，毛利率分别为33.6%、30.3%、34.4%，有增有减。
同期，物业管理服务毛利率分别为19.8%、21.9%、24.8%，略有增加，但普遍低于港交所上市物业企业的平均值约30%。此外，社区增值服务于2019年开始产生收入，对应的毛利率分别为57.6%、20.2%，2020年同比下滑37.4%。
对于非业主增值服务的毛利率在2019年减少3.6个百分点，中梁百悦智佳称，主要由于员工福利开支及分包费用有所增加，反映其业务规模扩大，以及努力通过雇佣及委聘额外员工及分包商提高服务质量。
对于社区增值服务的毛利率由2019年的57.6%减少至2020年的20.2%，中梁百悦智佳在招股书中解释称，主要由于其在2020年开始提供生活及旅行服务，而该类服务的毛利率一般较低。
值得一提的是，作为一家物业企业，中梁百悦智佳的营收主要来源并非物业管理服务，而是非业主增值服务。数据显示，其非业主增值服务收入在2018年、2019年、2020年贡献的营收占比分别为99.9%、89.8%、47.2%。
其中，来自于中梁控股的非业主增值服务收入占据了中梁百悦智佳极其重要的份额。报告期内，中梁控股贡献的非业主增值服务收入分别为1.31亿元、2.20亿元、2.90亿元，占总收入的比例分别为74.4%、62.3%、41.2%。
相对而言，中梁百悦智佳的物业管理服务于2018年、2019年、2020年的营收分别为19.5万元、2257.7万元、2.38亿元，对应的收入占中梁百悦智佳总收入的比例分别为0.1%、6.4%以及33.8%。
严重依赖中梁控股，杨剑夫妇持股80%
招股书显示，中梁百悦智佳的客户主要包括物业开发商、业主、住户以及第三方销售及商业公司，其最大客户为中梁控股。以2020年为例，中梁百悦智佳向中梁控股提供服务产生的收入占总收入的比例为42.0%。
换句话说，中梁百悦智佳严重依赖中梁控股的输血。根据招股书，2018年、2019年，中梁百悦智佳中梁控股的依赖性更加明显，对应的收入占比分别为74.4%、62.6%。
作为中梁百悦智佳的重要关联公司，中梁控股于2019年7月16日在港交所实现上市。根据此前信息，中梁控股的IPO发行价为5.55港元，上市后的第三个交易日，中梁控股便已宣告跌破发行价。
此后，中梁控股的股价长期处于破发状态。截至2021年4月29日，中梁控股的股价报5.23港元，仍低于其IPO发行价。按此计算，中梁控股的总市值为187.33亿港元。
股价低迷，与中梁控股的业绩不振有着一定的联系。2020年度，中梁控股实现收入659.4亿元，同比增加16.4%；实现归母净利润37.4亿元，同比减少2.35%。据了解，这也是中梁控股近5年来首次出现净利润下滑的情况。
与此同时，中梁控股2020年度的毛利率为21%，同比减少2.3个百分点；实现归母核心净利率5.7%，同比下降1.2个百分点。2017年、2018年与2019年，中梁控股的毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%，长期低于行业平均值。
回到中梁百悦智佳身上，截至2020年末，中梁百悦智佳在管项目178个，在管总建筑面积约2010万平方米，其中有62.8%的在管建筑面积位于长三角地区；签约项目432个，签约总建筑面积约6030万平方米。
中梁百悦智佳在招股书中称，其与中梁控股维持稳定的业务合作关系，为该公司持续快速增长奠定了基础。2018年、2019年、2020年，其在管总建筑面积中的100.0%、76.2%与66.3%均由中梁控股开发。
中梁百悦智佳还表示，其总在管建筑面积增加（尤其是2020年大幅增加），主要由于中梁控股所开发项目的在管建筑面积增加，以及其于2020年进行收购有关。而非业主增值服务所得收入增加，大致与中梁控股的扩张一致。
股权方面，在上市前的股权架构中，中梁百悦智佳的控股股东为杨剑、徐晓群夫妇，两人通过家族信托等方式合计持有中梁百悦智佳79.94%的股份。据了解，杨剑也是中梁控股的董事长、实控人。
除了杨剑夫妇外，中梁百悦智佳的执行董事李家城持股7.97%，马飞持股2.34%；Yung，Jeffrey Yan-Leun持股1.87%。此外，碧桂园服务（HK:06098）持有该公司6.24%的股份。