在灵山岛总部经济，横沥岛金融产业，蕉门政务中心，南沙湾高地价的风头下，南沙其他板块显得有些暗淡，庆盛枢纽板块就是如此。
不过，4月26日广州首次集中供地，一宗庆盛枢纽地块被12家房企争夺，经过近3小时激战，最终被招商蛇口以43.1亿元夺得，折合楼面价18108元/㎡。
虽然这宗地没有像横沥岛地块一样刷新南沙记录，但从中可以看到一个信号，房企逐渐认可庆盛枢纽的价值。
要知道，以往庆盛板块地块出让，大多以底价成交为主，当中可能有条件限制或定向出让的因素，但整体给人感觉房企对该板块的意向不是很强烈。
那么，如今的庆盛板块有什么吸引力呢？
庆盛枢纽区块处于广州、东莞、深圳等湾区核心城市的中心地带，在粤港澳大湾区深度合作的战略背景下，依托湾区科创资源聚集优势和联系珠江两岸的重要交通枢纽。
摊开地图，庆盛区块区位优势明显，区域以已开通的高铁庆盛站和地铁庆盛站为核心，搭乘广深港高铁更可35分钟到香港西九龙站。
交通，是庆盛板块给人的第一印象。
庆盛枢纽，与其他板块发展模式截然不同，并不是地产优先聚集人气，而是通过交通先行，为后续发展提供了基础条件，这一点与广州南站有相似之处。
目前，庆盛交通枢纽已有基本轮廓，地铁4号线庆盛站已开通多年、广深港高铁已投入使用。从庆盛站出发，到广州中心区，或大湾区核心城市，交通尚算便捷。
加上南二环高速、京珠高速已投入使用，未来将与东部干线组成“一横二纵”的高速路网。
看到这里，很多人都有一个想法：庆盛是一个车站。
的确，庆盛是一个车站，但又不只是一个车站。随着地铁和高铁的开通，不少产业与商业项目相继落地。
庆盛枢纽板块整体规划示意图
商业方面，新鸿基将在庆盛打造32万平庆盛综合体，继广州天环广场、天汇广场等之后又一个标志性项目，预计2023年首期开放。
产业方面，庆盛枢纽将重点发展人工智能、智慧交通、科技创新、国际教育、专业服务等产业。
因此，庆盛板块吸引了海尔、亚信，科大讯飞、云从科技等企业进驻。同时还有智慧交通产业园先导区项目以及奥飞数据南沙智慧产业基地项目。
香港科技大学效果图（图片来源：网络）
而庆盛枢纽板块还有一个其他板块没有的优势：国际教育，目前已引进香港科技大学、英国伊丽莎白女王学校、美国林肯中学、广州恒鑫斯坦福实验学校等多所学校。
在广州与高等学府关联的板块，基本都有不错的潜力，前有大学城，后有国际创新城。
那么，既然庆盛枢纽板块有不错的实力，为何一直不温不火呢？
与南沙其他板块一样，庆盛也缺人。地广人稀，一直是南沙被诟病的地方。
广州市统计局的数据显示，2019年南沙区常住人口为79.61万，增量为4.44万，排名全市倒数第二。户籍人口为46.33万，增量为2.4万，排名倒数第一。
图片来源：广州南沙发布
无论是作为湾区骄子，还是广州南拓重点发展高地，这样的人口数据与南沙的高定位显然不匹配。
全区的基本面如此，庆盛这些还处于发展初期的板块可想而知。
一般而言，人口导入有三种情况，一是就业，二是居住，三是读书。目前来说，庆盛能符合哪一种呢？似乎没有。
因此，即便南沙有人口导入，但鉴于庆盛枢纽仍未成型，几乎难以吸引人口。
高铁、地铁所带来的人流量，基本只是过客，没有配套能留住旅客消费，简单来说就是无法“流量变现”，这与广州南站的情况十分相似。
再来看大家最关心的楼市，目前庆盛板块在售项目较少，让该板块一直缺乏市场声音。
从项目分布来看，在售项目较为分散，真正属于庆盛枢纽板块的项目几乎没有，大多数分布在大涌、鱼窝头、黄阁。
而这些在售项目均价约2.4-2.7万/㎡，从价格上可以反映到，目前庆盛及其周边板块属于南沙价格洼地。
一方面，庆盛处于起步阶段，产业、高校、生活配套等仍未成熟，还没到红利释放期，购房者可以将此看作是发展空间。
另一方面，庆盛板块的发展周期要多久？仍是未知数。毕竟广州有众多TOD项目，目前成功案例有多少，购房者心里有数。在一定程度上，购房者对此相对谨慎。
在小编看来，庆盛板块的实力远远不止如此，前两天庆盛枢纽居住用地吸引12家房企争夺便是很好的证明，哪里有价值房企就去哪里拿地，广州一直有这样的逻辑。
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