南天看影响广州房产价值的因素（物理篇）
前言
价值包括使用价值等内容，但无论如何，价值总是需要通过货币来体现的，因此，本文通过影响房产变现能力、交易价格的角度看影响广州房产价值的因素。
本篇讲述一些房产价值加分的附加价值因素，包括学区、周边配套、生态环境。
关注我，看我前面写的《南天看影响广州房产价值的因素（宏观篇）》，《宏观篇》提到折旧等对房产本身价值的减分项。
北京、上海、深圳、广州学区房简况
北京、上海、深圳、广州地方政府为抑制学区房、学位房房价高居不下，甚至节节攀登的形式，出台了一些地方政令。
北京：
北京的学区房有多抢手相信大家早有耳闻，或亲身经历过，那个热度可谓炙手可热，但2021年4月23日，北京海淀区、西城区、东城区三大主流学区的教育招生考试中心同时发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》（简称《实施意见》）。其中关键的两点内容是：其一，“自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。”其二，“自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。”
这两条大家可以细品！我的理解是，第一条是以时间为界限，划清政策落实的时间节点，自2022年1月1日后迁入海淀区的适龄儿童全部“统筹”了，也就是说到时候为学区和学位而买房的也将失去对口入学的保障。当然，对于像海淀区这样“名校”集中的区域，即便是统筹调节也很大概率可以就读所谓第一梯队的学校。所以，光这条是很难见到调控效果的。
于是，第二条也同时出现了，意思是对于清华、北大、八一等九年一贯制学校（小学直升初中）而言，自2022年起，所有可以对口登记入学的住房的学位释放周期是9年！！对于房产来说，意味着它所附加的学位价值要9年后才能重新激活！！！但，对于其他非九年一贯制的学校不影响，因此，“名校”扎堆的区域内，学区房依然很香。
上海：
上海闵行的教育资源和教育质量应该是上海市数一数二的。上海人有一个说法，在闵行区考试前列的学生，几乎可以全国高校任选的程度。结合上海的经济实力、中国人望子成龙的千年传统、学区的教育实力，可以想象，类似闵行区这样的区域内的学区房是何等的金贵！
日前，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，提出了“名额分配综合评价录取”制度，将实行名额分配到校和名额分配到区两类方式。从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。进一步细化了自主招生比例、名额分配方式、综合评价录取程序等内容。”简单来说，就是重点高中的名额大部分分配到公办初中学校（或区），分配数额与该校初中考生占全区考生的比例相当。初中民办学校只参与高中自主招生和全市统考。民办初中的学区房基本没用了。要进入公办公办初中学校（或区）就先要通过上海市“戒备森严”的落户政策，入学政策的“考验”，才能如愿以偿。对于外地客到上海炒学区房有一定的抑制作用，但内部矛盾是解决不了的，学区房对于几千万上海常住居民来说依然很香！
深圳：
深圳最著名的学区房之一深圳国城花园，小区仅两栋31层5高的住宅楼，已有30多年楼龄，楼道狭窄，采光差。这样的房，其居住体验极差，但因其带有双实验学位，其报价曾高达34万/平方米，刷新深圳学区房房价。
目前，深圳除宝安区外，其它9个区都在2021年的入学提醒中明确提到一定要实际居住。现在各区的实际居住依据各不相同，部分辖区要求家长和孩子均实际居住在一起。
近日，深圳龙岗区严查辖区范围内入学适龄儿童（5-7岁、11-13岁）及监护人居住信息，由网格员逐一上门核查实际居住地址与登记地址是否相符。为了避免弄虚作假，确保居住信息的真实性，网格员每次上门核查，都需要拍照留下证据，防范居住信息虚假登记。如有不符的，将以实际居住地址为准，并现场更正居住信息。若两周内分三个时段连续3次上门未见到本人的，将予以学位注销。因此，如需经常出差的家长，就需要注意了。另外，如若搬家，务必第一时间进行居住登记，无论是找房东还是自己去登记。
近几年，罗湖、福田、南山都陆续放开了公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学位。2019年在最新的大鹏新区入学积分政策中，也出现了商务公寓为家庭名下唯一住房时可按特殊类房产进行学位申请的规定。
广州：
广州入学季学区房、学位房需求仍活跃。广州最优秀的学区房区域越秀区3月学位房需求增加，2月学位房需求成交占比为18.2%，3月占比升至22.6%，而较1月更增加11.7个百分点。由于该区域内优质学位集中的板块盘源稀缺，优质盘源可选择性更不多（很多是老破小）。因此，这些该板块的业主反价、调增价现象频繁发生。
九年一贯制学校横跨中小学学段，采取对口直升的升学方式，能免去学生家长四处奔波择校的劳累，避免摇号带来的不确定性，大大减轻了孩子和家长们的压力。从去年开始，“摇号”政策开始实行，广州天河小升初直升政策也将改变（往后的小学新入学学生可能没有对口直升的待遇）。
北京、上海、深圳、广州这些城市或这些城市里的个别辖区购买学区房、学位房已经不能保障指定学校就读的必然性，所以购买老破小学区房时要稍微研究一下地方政策，而且买房不仅要考虑到学位，还要在一定程度上考虑居住体验。现在很多实力发展商开发的大型楼盘内都配套建设或引进有高质量的教育机构（名校分支），小区业主的小孩可以对口入读。综合居住体验和学位来看，购入这类新楼盘肯定比购买三四十平米老破小的学区房更好。
不需要考虑学区和学位的购房需求者可以考虑购买品质公寓。关于购买公寓的一些优势，关注我，参见《南天看影响广州房产价值的因素（宏观篇）》。
思考：
地产经济学家邓浩志认为，四大一线城市都在研究多校连片摇号制度，未来教育资源也会逐渐公平化，这是未来教育的一大趋势，加上学区房价格已经处于非常高的阶段，所以建议就不应该专门为了“学位房”去投资。
教育部门吹风了多年的基础教育（中小学）标准化或许是解决学区房、学位房价格暴涨的“灵药”。为什么说是“或许”呢？我想象中的基础教育标准化可能是类似驾照考试这样的教育，应知应会的通识化教育，考试也是标准题库，这样不仅可以缩短基础教育的时间，也可以让小孩无论在哪里上学都不会“脱节掉队”，然后高考也是分基础部分+拔尖部分，个别大学自主招考。但这样的情况就会加剧孩子课外辅导的负担，例如在日本，课外辅导班是学生必修课。这种日本模式也似乎不符合我国国情，那么或许可以考虑美国模式，高等教育多层次，且层级递增。美国有大量廉价的，门槛较低的社区大学，可以提供“全民化”的高等教育，自身进修意愿强，学习能力好的学生可以继续报考更高一级的大学，而这些高一级的大学招生不仅看考生的考试成绩，还要考察考生的品德、社会服务和其他传统美德的范畴。当然，这类高校的学费也不算低。
广州自带学区新楼盘
上面说了，买老破小不如买自带学位的新楼盘，那么，这里推荐两个广州的大型刚需型亲民小区，供大家参考一下！
第一个，海珠区广钢新城
广钢新城指芳村大道、鹤洞路、花地大道、环城高速包围的“三村一厂”区域，总用地面积6.57平方公里，规划居住人口20.7万人，按照”两轴五片“进行区域布局，定位为“特色宜居新区”是继珠江新城、白云新城之后的广州第三座新城。
广钢新城的教育资源：
根据规划，广钢新城未来建设32所学校，其中幼儿园15所、小学9所、初中5所、高中3所。初步概算学位规模为：高中5100个，初中7500个，小学13000个，幼儿园3500个。
迄今为止，广钢新城已经建好四所学校，分别是：博雅1898的配套中学，即广东实验中学；荔湾学校初中部（30个班）；华发中央公园的配套学校，即广东实验中学荔湾学校小学部（36个班）；保利东郡的配套小学，即华南师范大学附属荔湾小学（36个班）；中海花湾壹号、保利曼城的配套幼儿园各一，各20个班。
第二个，番禺区凯德山海连城
教育：石楼镇中心小学（省一级）、茭塘小学、茭塘西村幼儿园、石楼中心幼儿园、石楼中学（公办省一级普通高中）、石楼二中
百年名校石楼镇中心小学创建于1907年，于1996年被评为广东省一级学校，是番禺区第二所被评为省一级的小学，今年9月，位于凯德·山海连城的石楼镇中心小学山海连城学校（以下简称“山海连城学校”）正式开学。
2020年番禺区义务教育阶段学校招生方案显示，今年该校共招4个班，不满足“人户一致”要求的凯德·山海连城子女也能入读该校。
另外，据售楼部介绍，广外附属外国语学校也将进驻到山海连城的学区，业主的小孩也可以就读该校区。
小结
说来说去，学区房、学位房的问题是教育体系的整体改革的问题，地方的行政措施对学区房、学位房价格的调控效果有限！
如果说施行全面的房产税很难，那么，动整个教育体系的难度更大，估计十年内很难有大的变化，因为这是涉及千家万户的，无差别的“打击”，必定是惊天动地，必须谨慎又谨慎的事情。
下一篇将简述更多影响房产附加价值的因素，敬请关注！
作者：南天物语
相关内容：
《南天看影响广州房产价值的因素（宏观篇）》
以上纯属个人观点，仅供参考！
欢迎关注，订阅广州及周边优质房产信息
欢迎转发，转发是最大的鼓励，谢谢您的支持！