最近几天楼市发生了点有意思的变化，所以今天就来简单说下这些变化对楼市的影响，文章有点小长，大家耐心往下看。
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首先是土地市场的压力可能会更大。
了解楼市历史的人都知道，2017年是楼市最重要的转折点之一，2017年后在开始逐渐失去棚改货币化和政策性刺激后，楼市上涨的主要动力转向了三个更加难以调控的方面。
第一央行的货币政策，第二实体经济的兴衰，第三地方财政的压力。
当实体经济持续低迷，央行出于本能降低利率放水救市，可惜商业银行有自己的算盘要打，出于对实体经济和大量需求资金的中小企业的不看好，货币的大头截流在了商业银行这个最后的关卡，进入实体的永远是涓涓细流，于是实体萎靡不振。
即使有少部分进入实体经济体系的货币也成了国企的囊中之物，除此之外更多的货币不过是推高资产价格的“凶手”罢了。
萎靡的实体自然吸引不了投资人群的进入，当下这个环境敢创业办实体的，绝对称得上是勇士。
但问题勇士永远只是群体中的少数，剩下的大部分都是谨小慎微的普通人，这群人最后的选择就是背离实体经济转身进场楼市。
举个例子，朋友问你借钱要搞公司开工厂甚至炒股票，我估计你是不敢借钱的，但如果问你借钱是要买房子，我猜这钱十有八九是敢借出去的。
就是这么个理。
以上是来自楼市的两大推力，最后一个没讲到的就是我常说的地方财政压力。
现在的问题是，这个地方财政压力在未来可能还要继续加大。
4月20号央行副行长在博鳌论坛上谈到了老龄化社会和养老金改革问题上说了一句话“如果未来转向积累型养老金的话，就要动用一些其他的资源来支撑养老金支付”。
所谓的其他资源副行长李波说的很清楚，主要来自三个方面。
第一国有资本减持、第二国有土地收益、第三发行50-100年的超长期国债。
抛开第一和第三不说，单单说一下第二。
什么叫国有土地收益？
国有土地的收益也叫做准公益性基金，持有人是地方政府，而资金来源就是政府性基金。
政府性基金只要看过我文章的小伙伴都清楚，那压根就是土地出让金的另一个叫法。
也就是说，未来养老金压力非常有可能会转嫁到政府性基金上，这等于给已经担子沉重的地方财政身上继续增加重量。
土地出让金成了流油的肥肉，什么地方饿了都想来吃一口，如果未来真按照这个方向来缓解养老金压力的话，那土地市场恐怕还得继续热着。
根据官方目前的数据看，地方政府的显性债务是23.9万亿，而如果再加上城投平台等带息债务，地方隐性债务规模高达43.8万亿。
仅2020年城投债募资注明用于“借新还旧”的比例就超过了85%。
就目前这个债务压力，说真的，就别继续给地方财政增加负担，不然楼市的畸形上涨必然要付出代价。
这个代价是需要绝大部分普通人来偿还的，谁也跑不掉。
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其实关于楼市的根源问题在哪，比如刚才说到的土地问题和地方财政问题，国家不是不清楚，但尴尬的是，现在问题出在哪非常清楚，解决情况的办法却还没有。
4月23号，经济日报头版刊登了一则题目为《摁住地价，房价就难脱缰》文章，这篇文章说实话，算是近些年来第一次把楼市的深层问题说开了的官方文章。
比如文章开头的第一句话就是，“长期看，遏制地方政府的卖地冲动，还需要完善相应的机制，使地方政府财政收入能够开源，有所保障”
你看，其实大家都非常清楚问题到底出在哪，经济日报这回也算说了句掏心窝子的话，地价才是楼市的根本，是驯服房地产这头“灰犀牛”的关键。
而文章结尾也说到了我之前提到的，疫情让多国央行超发货币，而输入性通胀压力直接推升了房地产等资产的价格，这也是为什么第一季度调控政策出现的频率开始密集起来的根本原因。
至于这么多调控政策能不能起到作用，在文章的最后基本是已经很明确的告诉了大家，调控的作用相当有限。
更多的调控不过是不断的打补丁而已。
文章最后面这段话差不多给楼市未来发展进行了定性。
如果不让地方财政的收入开源，那么就无法抑制卖地的冲动，只要卖地不止，一切的调控都只能起到有限的作用。
这个话怎么说呢，说白了就是告诉你大部分调控只是类似于安慰剂的效果，可能会延迟病痛，但是想靠这治病绝对不可能。
至于什么时候能完善所谓的长期响应机制，那就没个准数了。
就像文章结尾的那句“长期看还需要完善相应的机制”的话一样，其实已经是变相的把话说的很透彻了。
那就是这个时间可能还得相当的长，土地作为楼市上涨的动力还得继续存在着，虽然是病态的存在。
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经济日报这回把问题摊开了说白了，这是个好事，起码在正视楼市不断上涨的本质原因，而不是总是翻来覆去的强调调控政策的多与少，还有喊那些人们有些听腻了的平稳楼市的口号。
经济日报选在这个时间点说楼市上涨的症结在土地上这个话题，绝对不是偶然。
土地的问题已经开始从一二线城市扩散到三四线城市，并且更加严重。
从2020年7月份深圳的大力度调控开始，一线二线的调控在一直不断的加码，加上集中供地对一二线城市的土地市场造成的压力，房企开始把部分精力转移到了三四线甚至是县城。
长三角城市群就是一个重灾区。
长三角城市群内，县级市的土地价格被房企开发商不断的推高，江山、丽水、绍兴、湖州、诸暨、宿迁等等地方全部开始不断刷新地王。
房企能既兼顾上一二线城市的主战场之外，又有精力来继续炒热三四线城市的土地市场的主要原因，还是钱来的太顺手了。
前几天我写文章就说过，大部分房企的负债降档成功，三道红线对相当一部分头部房企已经失去了压制作用，而且从去年开始这些头部房企全部加快了回款速率，回款率达到了90%，整个房企周转的速度都在提速。
头部房企现在手里真的不缺钱。
既然不缺钱那房企就得在土地市场搞一搞事情，于是长三角城市群的一些三四线城市就成了这波房企搞事的主角。
那房企来炒热三四线城市的土地市场，为什么当地就不出点政策来压制一下呢？
说到底，还是财政困难。
用江山市一位接受经济观察报记者采访的公务员原话说就是：“江山市是比较依赖土地财政的，很多公务员的工资都指望这个，不少单位年末看到地方政府卖地的新闻，都会松一口气”。
“大家的年终奖有着落了”。
江山市从2017年到2020年GDP增长分别为301.6亿元、300.5亿元、303.4亿元、312.64亿元。
4年时间GDP基本上原地踏步走，而房价的上涨幅度却达到了51%。
这种地方你也敢进场？
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到这就很清楚了，一个经济不发展的三四线小城市，其房价归根结底全是地价推上去的，尤其是2020年疫情后，更是达到了一个高峰。
江山市不是特例的存在，它只不过是更多三四线城市的缩影，有太多处于产业转型期的三线城市因为转型期间财政收入下降，而把土地出让金当成重要的财政来源。
根据克而瑞的公开数据统计显示，第一季度重点监控的70个三四线城市中，平均溢价率超过50%的城市达到18个，刚刚过去的3月份的21个地王中，有14个来自这些县级市，占比高达66.7%。
在类似于这种城市进场的人，赌的成分是肯定少不了的。
产业转型成功最好，财政收入逐年上升，新兴产业吸引人口回流，这样楼市还有点盼头，未来还能赚点钱套现离场。
如果产业转型卡在半路，然后半死不活最后不了了之的话，那当初头脑一热简单的冲着房价上涨凶残而进场的人就只能高位站岗，为国接盘了。
4月20号江山市出台收紧楼市的调控政策，而就在政策出台的前13天，也就是4月7号，江山市再次刷新地王纪录，新地块楼面价达到13987.15元/平米，溢价率76%。
距离被超过的上个地王，仅仅才过去了两个月。
调控又一次迟到。
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接下来还剩这半年多时间，即使调控政策继续高频率的出台也不用再做太多的关注和分析了，犯不着出台一个调控政策就一惊一乍的。
真没那必要，翻不了楼市的天。
如果一定要说调控在未来的作用，那就是可以造成短期内楼市的波动和抑制一下一些城市快速的上涨，好让你有一个较好的进场时机。
当然了，这依然影响不了大趋势。
该走向没落的城市指望调控政策也无法把楼市重新点燃，该继续火热的城市指望调控也不能让楼市就此永远降温。
2021年楼市剩下的日子里，淡定点。