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以案说法,业主什么情况下可以拒付或少付物业费?

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法律魔方 2021-04-26 21:00

有的业主认为自己的房屋交付后一直空置,未实际入住,并未实际享受到物业服务,并以此为由拒交物业费,从情理上似乎颇有道理,但从法律上来讲,却缺乏法律依据,该抗辩理由不能成立。

《民法典》第九百三十七条:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,主支付物业费的合同。物业服务的主要内容是对全体业主共有的公共部分、公共设备等的管理维护服务,并不是针对某个业主的定向服务,包括但不限于小区保洁、保安、绿化、电梯维护等,因此即便业主并未实际入住,但物业如提供了适当的服务,依据《民法典》第九百四十四条:物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

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2015年5月,杨某在湖南省平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年,杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后,由于杨某一直未缴纳物业费,物业公司多次致电催缴,但杨某以未真正入住为由拒不缴纳物业费。

2020年9月,物业公司将杨某起诉至平江县人民法院,要求杨某支付物业费,并承担近千元的违约金。

庭审中,杨某辩称,其房屋在交付后一直处于闲置状态,既未对房屋进行装修,也未居住或使用,根本未享受过物业公司提供的任何服务,所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称,虽然杨某的房屋处于闲置状态,但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务,故杨某理应支付物业费,并承担违约金。

法院判决:业主应按合同支付物业费。

从前述案例可以看出,房屋交付后的空置并不能成为业主拒交物业费的合法抗辩理由。那么业主的什么抗辩理由是有法律依据,可以少交甚至拒交物业费?

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2016年,李某、钟某、彭某等6人先后入住某小区,并与该小区物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,该合同约定:物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;公共绿化的养护和管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;装饰装修管理服务;物业档案资料管理。同时,还对物业公司的服务质量标准进行了明确。

后来,小区成立了业主委员会,并通过投票将物业公司解聘。在该物业公司被解聘前,李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量,长时间未交物业费。

2019年11月16日,该物业公司向湖南省茶陵县人民法院对前述6人提起了诉讼,要求其支付物业费及违约金。

2019年12月,湖南省茶陵县人民法院对案件进行了开庭审理。庭审中,李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片,以及小区业主们联名签署的抗议书

法院经审理查明,物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理,且3人均无上岗证和健康证。在服务期间,物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告,造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口,物业管理人员有时不在现场维持交通秩序,导致高峰期道路堵塞。

物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责,但完成了一定的物业服务,李某等人不可以拒付所有的物业费。因此,酌情判决李某支付物业费1094元即欠费的一半,驳回物业公司其他诉讼请求。钟某、彭某等5人的物业费也实行“收费减半”。

物业公司对此判决不服,上诉至湖南省株洲市中级人民法院。

2020年3月16日,湖南省株洲市中级人民法院对该案进行了二审,二审判决驳回物业公司的上诉,维持原判。

物业公司足额收取物业费的前提是其提供了适当的服务,若其没有提供服务或服务不符合约定,业主可以拒交或少交物业费。【关注本订阅号,每天学点法律知识,生活更有保障】

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