《中国科技投资》孙珊珊
500亿年度销售目标完成后，中交地产还需面对接踵而至的债务以及盈利难题。
中交地产（000736.SZ）董事长李永前曾喊出：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”
尽管2019年中交地产未能完成350亿元的销售目标，但是公司并没有减缓拿地节奏。2020年，中交地产在北京、武汉、郑州、绍兴等城市“攻城略地”，土地购置总价款高达535.8亿元。
2021年中交地产拿地热情不减。公开资料显示，公司接连在杭州、长沙、天津等城市拓储，据记者不完全统计，截至4月20日，包括合作拿地在内，中交地产拿地总额已逾60亿元。
根据2020年年报，中交地产去年的销售额同比增加81.37%至533亿元，完成了既定的500亿元目标。
然而，中交地产扩张“后遗症”也逐渐显露出来。2020年年报显示，一方面为满足扩张需求，中交地产不断对外融资，债务规模水涨船高；另一方面，中交地产2020年的营业收入和归属于母公司股东的净利润（下称“归母净利”）双双下滑，同比跌幅分别为12.54%、35.92%。
信托比重超过银行借款 财务费用大涨1986.32%
作为一家成立近28年的老牌房企，中交地产销售额于2017年才首次突破百亿，相比之下，同为央企的中海地产（00688.HK）早已加入千亿阵列。
近些年，“掉队”的中交地产明显加快了扩张步伐。根据中交地产已披露的数据，2019年公司斥资约182亿元新增15宗地块，2020年则继续加大拿地力度，豪掷535.8亿元竞得30幅土地。相较于2013年至2016年这四年里，中交地产的拿地金额总共才109元亿左右。
积极扩储后，中交地产销售规模有了显著提升。2019年中交地产销售额增至293.87亿元，相当于2018年的两倍。根据2020年年报，中交地产销售额达533亿元，同比增幅81.37%。
扩张的同时，中交地产对资金亦有着强烈的需求。2019年~2020年，中交地产通过银行贷款、公司债、关联方借款、信托等渠道融资，期末融资余额分别为214亿元、455.6亿元。公司的债务规模随之上涨，2020年其债务总额高达866亿元，相较于2019年增加110%。
值得一提的是，2020年中交地产的信托借款同比增加近20倍至166亿元，并且信托占比达36.4%，首次超过银行借款。
*《中国科技投资》根据中交地产年报制作
具体来看，2020年中交地产和光大兴陇信托有限责任公司（下称“光大信托”）、平安信托有限责任公司、中信信托有限责任公司等多家信托公司合作。其中，中交地产向光大信托融资不超过68.2亿，期限不超过3年。
实际上，与低利率的银行借款相比，信托融资成本并不占优势。据2020年年报，中交地产银行借款融资成本区间为3.8%~6.18%，而信托借款的则是7%~9.5%。
公司为何加大力度借高成本的信托？是否意味着公司其他融资渠道并不通畅？就上述疑问，《中国科技投资》记者致函中交地产，截至发稿，对方未予置评。
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，中交地产作为央企应该不会存在融资渠道不畅的问题，“信托融资占比过高和增长过快，说明它在规模扩张冲动之下很多项目可能达不到银行贷款条件，就只能进行信托融资。另外，也可能是为了加杠杆来冲规模，充分运用了信托可以作股权投资的特点，所以更多地增加了信托融资规模”。
记者注意到，由于外部借款增加，费用化利息增加，中交地产2020年的财务费用同比大涨1986.32%至4.99亿元。同时，中交地产利息费用高达11.09亿元，已超过同期8.96亿元的净利润，并相当于归母净利的两倍有余。
盈利水平下滑 经营性现金流持续恶化
扩张背后，中交地产不仅面临着高企的债务规模，还有每况愈下的盈利情况。
2020年年报显示，中交地产营业收入为123亿元，相较去年下降了12.54%。与此同时，公司归母净利同样遭遇“滑铁卢”，同比下跌35.92%至3.47亿元。
从现金流量表来看，中交地产经营活动产生的现金流量金额也持续“恶化”，2019年该值为-48.3亿元，而2020年则进一步下降至-187亿元。
“主要为本期新增房地产项目增加，支付的土地款增加。”对于经营活动产生的现金流量净额变动的主要影响因素，中交地产在2020年年报中如是表示。
另据中交地产披露的2021年一季度业绩预告，公司今年一季度归母净利继续亏损，该值预计为-1.4亿元。
对于上述情况，中交地产解释称：“我司在上一年度积极拓展主营业务发展规模，获取新项目数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度，截至2021年一季度末，我司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加；新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。”
“我司预计在本报告期达到预售节点的项目较上年同期增加，因此销售费用相应增加。”中交地产补充道。
*截图来自于中交地产的公告
不难看出，中交地产销售规模的扩张并没有给公司带来相应的盈利，反而因为费用成本的控制能力不够，导致公司净利润被“侵蚀”。
专家柏文喜接受《中国科技投资》采访时表示，中交地产销售额大涨，但是营收和归母净利双双下滑，说明公司为了冲规模，没有平衡好规模和利润之间的关系。
不过，柏文喜亦指出，中交地产之所以选择规模优先而牺牲利润是有自在逻辑的，中交地产在央企地产公司中处于相对较弱地位，需要达到一定的规模体现自身业绩，才能保证不被强势房企整合掉。
中交地产将如何在扩张与盈利之间进行平衡？《中国科技投资》致函中交地产并联系相关负责人，截止发稿前均未获回复。