北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥你好，我20年春节买了套天安豪园250平目前出租，70年房本是公寓。公寓类的也清楚缺点，大都是一栋楼，没小区环境，户型不好，外立面老旧，办公多物业差，租金高涨幅慢，流动性不好。但这个盘对照其他有点纠结，当年可能卖得不好，开发商改自持，出租100多套，只有几十套出售给小业主。所以现在外立面石材大堂等维护的还可以能算次新，24小时前台，1层有游泳健身，没什么绿化，但是走路到朝阳公园西门很近，楼内没有办公，基本全被大使馆租了，租售比在450左右。户型都是南北板楼，4室3卫还能改个保姆间，就是进深长点，楼盘知名度很低。
之前我一直以为这是写字楼，但客厅看cbd噪音不大，冬天挺热车位充足，我是2娃老人4居加保姆间的刚需，不用考虑学区，如果附近再买这种功能的可能要2500，流动性也好不了哪儿去，现在涨了15%，是满两年出掉还是留着？需求就是自住加保值，担心以后能不能跟上大盘。习惯住朝阳公园这片，跟泛海置换如何，还是继续持有收租？现在对这套房以后有点想不明白，您受累帮着给分析下谢谢！还问您下，房本写的是公寓，但是占住宅指标是当年卖的时候为了好听吗？
回答：
1、 房子是用来住的，既然说了这么多优点，那就留着呗，居住体验合适就行。
2、 公寓的优劣这不是很了解了吗？就是这种情况，适合自住，租金也高，但如果追求升值的话不太合适。所谓租金高就是用升值率低换来的，短期持有无所谓，在楼市平稳期也没什么，造不成太大的差距。时间长了说不好，或许会和大盘拉大差率，肯定是不会超出或跟上的。
3、 朝阳公园附近有很多这种性质的，九号公寓、维多利亚、碧湖居、万科东第等等，也都是单体楼，情况差不多。
天安豪园房龄不算老，应该是2004年的，正是朝阳公园周边豪宅集中上市的时候。开盘13800，顶层复式高达1000万以上，叫“鼎公元”吧，我也记不清了。反正从那时开始，朝阳公园成为五环内三大豪宅区之首。
4、 我经常遇到这种公寓的咨询，目的都差不多，都是想让我说能跟上大盘。这弄得我也挺别扭，不知道说什么好，只能列出几个数自己分析。
2004年下半年的北京大盘是5000不到，现在6.5万。同时期的上东豪宅区，阳光上东的圆街一号8500，方街一号因为是精装，所以接近1万，现在都是均价8/9万。朝阳公园东边的观湖国际也是不到1万，现在9万多。
这几个项目都不算是跟上大盘的，至少有些勉强。那朝阳公园附近，四环内的天安豪园这些公寓，现在价格基本上都7万左右。而再看看周边，农展馆附近的老公房也差不多这个价，7万多的不算少，团结湖也差不多7万。
那就想想吧，既然是豪宅，当初的单价就必须远远高于老破小吧，否则还能叫豪宅吗？既然现在价格差不多，那是老破小升值快呢，还是豪宅升值慢了点儿？
以后我不敢说什么趋势，或许能逆转，不可能总是落后。但什么时候能开始不知道，商品价格是由供需关系决定的，哪天开始再流行起公寓形式也有可能，看市场的追求了。
5、 房本最早没有公寓这个性质，是大概2006年之后才有的。主要就是因为通风采光达不到住宅的标准，还有就是消防要求，所以单独制定了公寓标准。具体的我也忘了，2006年之后我参与的都是酒店式和商住式公寓，都是4/50年的，没再接触过70年的。
最早叫公寓确实是为了显得高档，当年只有精装、带会所和大堂才能叫公寓，否则就是普宅。开始还分内销和外销，2002年之后几乎不分了。而且公寓还必须满足几个24小时，什么24小时热水、电梯、保安等等，总之就是豪华，一个字“贵”。
记得《大腕》里李成儒的台词吗：“什么宽带啊、光缆啊能接的全给他接上，楼上有花园楼下有泳池，还得站个戴假发的管家，特绅士的哪种，有事没事都得打招呼……”，这指的就是公寓，因为人家台词里有：“你觉得这样的公寓得多少钱？2000美金，那是成本，4000美金起。你别嫌贵，还不打折。”
6、 总之吧，这没什么可琢磨的，公寓属于消费型为主的产品，很适合自住，也适合出租。因为北京从1984年出现公寓，1990年第一个公寓“汇园公寓”上市，目的就都是为了投资出租。公寓就是谁都能住的意思，自己也能住，出租更赚钱；只有自己住的才是住宅呢。
至于升值什么的别太纠结，房子是用来住的，不太好做到各项兼顾。放平心态，能满足居住体验就是值。仅供参考。
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