现在的苏州楼市总是透露着一丝丝的疲软状态。
这主要是因为近几年苏州楼市调控+供地量加大加快，以至于新盘层出，但另一方面需求又受限，带来供应量大的板块库存积压，市场竞争激烈；而需求旺盛的核心板块供应量少，从而一房难求。所以，整个市场呈现冰火两重天的分化局面。
前几天被人问及：现在的苏州什么样的楼盘最具有投资价值？
01
毫无疑问，必须是一二手房价值倒挂的楼盘最具有吸引力！价差越大，越受追捧，毕竟买到就是赚到，几乎零风险。
在楼市里，奉行着这样的逻辑：“非笋盘不买，非倒挂不看”，真正具有投资眼光的都是具有很强的“夺笋”能力。
在苏州的新房市场，倒挂盘很吃香。一部分是由于拿地早、地价低，捂盘多年被限价！而另一部分则是由于二手房的暴涨，引得新房市场倒挂明显。
但是这些倒挂盘在近几年逐渐消耗减少，有些则由于市场影响，价差红利逐渐“缩水”。
2021年的苏州楼市还有哪些价值红利楼盘？
02
园区新房二手房价格倒挂严重且普遍存在。
2020年园区新房成交均价为36396元/㎡，而二手房房价的高低，直接决定了新房倒挂的多少，而且，二手房市场相对新房来说，更像是一个“自由市场”，目前园区整体二手房成交均价基本维持在4万/㎡左右。
园区今年待开盘的项目集中在金鸡湖周边，目前金鸡湖区域成交均价在5.5万元/㎡左右，因此新房在4万元/㎡的限价之下，倒挂明显！
2021年园区最令大家期待的项目便是奥体板块的旭辉项目，项目位于工业园区钟南街以东，共耀路以北。
就在近期，项目案名出炉——锦麟铂悦府，锦麟铂悦府将新希望地产“锦麟系”、旭辉集团“铂悦系”两大住宅品牌深度融合。
售楼处预计5月份公开，预计5-6月开盘，最快5月底开盘，样板间公开要看工期。首开124-194㎡都有；首开洋房房源；会有60%的房源作为人才优购，160㎡以上大户型不参与；全款和贷款的客户可能会有差别，开盘方式暂时未定。
奥体板块新盘本就稀缺，置业门槛也高，再加上60%的房源优先人才购房,可以预想，锦麟铂悦府入市后，必将引起一波抢购热潮，尤其是建面约120㎡的户型。
此外，位于园区青剑湖板块的建屋恒业天著，目前已经领了4次预售，最近的一次是去年6月，备案均价为25774元/㎡，小高层已经售罄，仅余44套联排别墅在售！
楼盘最新的二手挂牌均价为36200元/㎡，保守估计倒挂10000元/㎡！
还有湖东CBD四大公寓：金鸡湖畔瑞园，主要规划为洋房、叠墅产品，建面约165-330㎡。金螳螂柏悦澜庭，共计约88套，仁恒物业，非常稀贵！中海思安街项目，中海打造区域总部大楼，公寓户型建面不小于 100㎡ 。新鸿基ICC，最小户型建面约63㎡，门槛或只需250万！
此外位于湖西CBD地段的万科湖西左岸也是备受关注，紧邻轨交1号线星海广场站，周边有苏州中心、东方之门、苏悦广场、环球188等地标级建筑。
如今板块内二手房均价在5-7万元/平，在园区限价的政策下，万科左岸项目的价格在4万元/㎡+，也将近倒挂1万元/㎡。
03
除了园区之外，苏州楼市价值红利大的区域就是新区了，新区有倒挂的板块主要在狮山。狮山今年的新房项目还是比较少的，今年主力供货商也就览月阁、大华春和景明和狮山村项目。
2021年狮山板块最受瞩目的是狮山村地块，已经确定由苏高新、仁恒、华发联合开发，华发操盘，整体规划纯36栋洋房。
户型最小160㎡，其次是190㎡和230㎡，一共只有674套；售楼处最快也要5月造好，狮山村项目的具体开盘时间，还是要看项目的工程进度以及开发商的进度安排了。
除此之外，览月阁售楼处可能在5/6月份公开，预计今年上半年会入市，但项目是超高层，居住舒适度上差一点，不过价格上应该会有一些惊喜。售价参照周边新盘价格，最近的铂湾澜庭卖3.8万/㎡。
大华春和景明高层和洋房也是非常值得抢的，之前也是爆火，尤其是人才，买到概率大很多。预计6月加推高层产品，加推高层为20~21号楼，建面约115/135/142/168㎡；叠加为13、17、22、24、29号楼，建面约270/300㎡。
高层价格预计会比洋房低点，加上装修包均价4.5万/㎡左右，装修包差不多5000元/㎡；上叠270㎡，总价预计1150-1200万之间，下叠300㎡，总价1300-1350万之间。
04
其他区域，相城区高铁新城核心区域倒挂明显，而且今年尤其值得关注，在房价要上“3”万的板块中，还有一个前期只卖1万多的老盘——环秀湖花园，预计后期加推。
环秀湖花园最近一次拿证均价约16366元/㎡，目前二手房挂牌价格25506元/㎡，倒挂严重。
吴中、吴江没有明显倒挂板块，但有部分楼盘倒挂明显，比如吴中区的建屋吴郡半岛、绿城春江明月。吴江区的德尔阅湖城、绿地琥珀半岛。
近期了解到吴中太湖新城建屋吴郡半岛最后4栋楼，预计今年上半年入市！建屋吴郡半岛是吴中太湖新城出名的倒挂老盘，拿地7年，总共开盘3次，最后一次开盘均价约2.3万/㎡，到现在项目还剩4栋楼没卖。
整个项目仅剩最后4栋楼，分别位于12#、13#、17#、18#楼，一共400多套。目前吴中太湖新城在售新盘房价普遍都在约2.9-3万/㎡，而建屋吴郡半岛加推价格如果和前期一致，就装修产品而言，最少比周边新房低4000元/㎡，存在很明显的价格优势。
姑苏因老小区众多，成交均价上，参考意义也不大。
现在的苏州楼市与两年前遍地倒挂盘不同的是，现在真倒挂的项目是越来越少了。
但是关注度永远都不低，即使中签率很低，大家也还是会抱着一定的希望，限价的市场经济下，需求有很大的影响，因此，催生出的茶水费、装修包都是置业者为了中签而要购买的期望值。
此前，锦麟铂悦府公开城市展厅，在苏州楼市可谓引起了一定的热度。2天2千组登记客户，号称9成全款。
各种关于销售爱理不理，一问三不知的抱怨不绝于耳，没办法，但凡项目热门到这种程度，各种花式劝退便是常规操作了。
好在，现在苏州的房价比较平稳，新盘还有一大部分，屈指可数的倒挂盘如果真的抢不到，也可以认真货比三家再做决定。
超10万套的二手房，超6万套的新房，给了苏州楼市很大的压力，去库存还是需要一定的时间。对于购房者而言这么稳定的置业窗口，还是要好好把握的。
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