文/观察员老王
成色十足的金三过后，从数据上看，青岛楼市似乎又要走下坡路了。
成交量在进入四月份后出现震荡行情，包括领头羊西海岸在内，都在冲破千套大关后，迅速回调。不过，我们需要警惕的是，外围市场依然在大涨，而青岛许多板块也呈现出量价齐升的行情。
我相信，大家最关心的就是：
西海岸、城阳、胶州、即墨，谁能一红到底呢？
我们如果单看成交量的波动数据，难免会为青岛感到忧心。在外地大V一致看衰的年份里，许多人都担心青岛会进入惯性的衰退期，成为马太效应中的垫底城市。
但是如果我们仔细研究楼市动态，或许就不那么悲观了。青岛一季度新房卖了3万套，在全国排在第六位，从数量上力压有众多年轻人流入的杭州、南京，大家对于这个结果是不是很意外？
毫无疑问，这3万套房子大部分是被自己人买走了，市场消耗这么大，调整一下也很正常。而且随着浮山后一众高价盘陆续售罄，我估计青岛新房的平均房价未来也可能向下，但是这不代表青岛楼市的趋势。
数据来自贝壳
在这3万套的消耗中，我们要做一个对比。我们先看一下年初青岛的库存：
再看一下现在青岛的库存：
在这个榜单上，库存去得最多的是胶州的31万㎡，第二名才是西海岸的25万㎡，城阳只减少了13万㎡。但是我们再看销售数据会发现，西海岸一季度卖了9934套房子，胶州是4506套，胶州的成交量不到西海岸的一半。
这说明西海岸一季度新增供应也很多，是一个供需两旺的局面；胶州库存压力太大，新房供应不多，目前就是一个单纯去库存的市场。
更为关键的是二手房市场，西海岸占了全是成交的21%，胶州只有5%，人气高低一比便知。
所以，除了浮山后之外，西海岸是最火的片区。
问题是，西海岸能一直红下去吗？
在老王看来，2021年将有三个重要的变化，会左右西海岸的楼市。第一个变化来自地铁。青岛地铁1号线的贯通，将意味着西海岸正式开启了主城时代。
在观海地卖3万+的年份里，1号线开通之后，沿线的楼盘都会迎来一波主城的外溢刚需。这对目前产品力比较差、价格比较尴尬的楼盘来说，十分关键。
灵山湾这样的网红片区，除了影都学府、海信灵山湾、海信花街小镇之外，还将迎来华润灵山湾悦府，鑫苑则有可能带来稀缺别墅产品，整个灵山湾板块的热度都会提升。
更为关键的是，灵山湾补上了教育短板。在珠江路小学之外，影都板块又落地了西海岸实验初中这个顶级高中，灵山湾悦府则会带来一所中国顶级的私立学校，再加上以前的星光岛小学和赫德国际学校，灵山湾渐渐成为了西海岸教育新高地。从影都学府180套洋房日光来看，大家对于教育资源还是比较关注的。
第三点，也是最重要的一点，西海岸是外地人十分认可，同时买房相对容易的一个区域。西海岸的山海资源，地铁、商业配套，是外地人来青岛买房子最为看中的。而且，相比高新区限购的铁板一块，西海岸外地人破限购就简单多了。
青岛产业再不济，有地铁、融创茂、亲海的品牌开发商楼盘，比三线小城的房子单价还便宜个两三千，性价比肉眼可见。
如果二季度三线小城的房子继续疯长，外地购房者被当地高房价挤压过来，沿海一线这些房子去化速度会非常快。
可以说，西海岸是2021年老王最乐观的一个板块。如果外地的投资客蜂拥而至去抢海边这点房子，价格上涨没有悬念，特别是这几个大开发商最会炒作焦虑，饥饿营销。
但这不意味着，什么房子都能买。
虽然老王十分看好西海岸，但是，老王还是要说，西海岸置业的坑不少。大家一定要明白，西海岸这几年供地井喷，所以库存不可能一下子消化掉。我们先从区域上说，红色滨海城市发展带，我们重点要考虑的区域。但这并不意味着北去的那一带也值得我们买。辛安板块城市界面差、货车横行等缺点老王已经说过多次了，这个板块唯一值得期待的就是海信进入中德生态园后，这个规划和生态保护NO1的区域，在居住品质上有了一个质的提升。
南向沿海这一线，地铁1号线的地铁盘火热可以预料。但是一些产品力一般的地铁盘，真不如海信·积米湾这样的低密度住宅。
至于深绿色的陆域生态涵养区，这一片基本上不能买。相对亲海资源，缺乏配套的内陆刚需房，哪个城市都不少。
如果沿海一线的房子你抢不上，我们就再上一张图，这个图也很棒，可以给老王省去不少口舌。简单来说，除去辛安板块，深红色的中心区域，大开发商、优质教育、商业配套成熟、TOP10级别大开发商元宝户型的房子，基本上可以放心买。
紫色区域，董家口自然不如古镇口。那些零星小镇的坑，还是让别人去填吧。
不管西海岸市场是否像老王预料般的火热，我都希望大家记住一点：500多万㎡的库存之下，至少有300万㎡是现在少有人关注，未来更不会有人填的资产坑。所以买房一定不能图便宜，你掉进去了，未来就没人拉你了。