撰文 | 优秀
来源 | 选址960
4月21日，深交所正式接受招商蛇口基础设施公募REITs的申报，这是「产业园区」类基础设施第一单。作为首批正式申报的基础设施公募REITs项目，标志着基础设施公募REITs试点工作将正式进入项目审核阶段。
首批唯一的产业园区类公募REITs
4月21日，上交所、深交所共正式接收首批4单基础设施公募REITs项目申报，申报项目均为地方发改委推荐，经国家发改委遴选后推荐至中国证监会的试点项目。
4单基础设施公募REITs分别为：上交所接收的浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金和国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金；深交所接收的中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金。
其中，「博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金」是首批申报项目中产业园区类基础设施公募REITs第一单且唯一单。预计募集份额为22.28亿份，原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，基金管理人为博时基金管理有限公司，资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司。
底层资产估值25亿元
招商蛇口前身是蛇口工业区，于1979年1月31日设立，是中国第一个对外开放的工业园区。
据招商蛇口公告，此次公募REITs对应的基础设施项目为深圳市南山区的万融大厦和万海大厦。万融大厦位于招商街道蛇口网谷，土地使用权面积为1.72万平方米，建筑面积为4.17万平方米。万海大厦位于南海大道蛇口网谷，土地使用权面积为1.82万平方米，建筑面积为5.36万平方米。
初步评估，万融大厦和万海大厦两大基础设施项目估值为25.28亿元。
招商蛇口仍负责运营管理
招商蛇口开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告显示，招商蛇口作为原始权益人，以万融大厦与万海大厦的项目公司 100%股权和其他附属权益及衍生权益作为基础资产。
万融大厦、万海大厦拟由招商蛇口全资子公司深圳市招商创业有限公司及其控股子公司深圳招商物业管理有限公司分别承担日常运营管理及物业管理职责。
▲本次拟开展的基础设施公募REITs交易结构
业内专家告诉选址960，目前在试点领域里，公募REITs发行之后，大部分案例还是原始权益人的关联方继续运营底层资产。这也是吸引发起人的地方，园区资产证券化之后，底层资产并未脱离发起人的控制，继续由发起人运营和管理。
园区最少自持20%且锁定5年以上
招商蛇口本次公募REITs投资人由原始权益人、专业机构投资者、其他参与场内发售场外认购的投资者构成。
原始权益人持有份额不低于20%，且持有期限满5年以上。规则要求，原始权益人或其同一控制下的关联方份额战略配售的比例合计不得低于该次基金份额发售数量的20%，这20%的锁定期自上市之日起不少于60个月。如果原始权益人持有超过20%，超过部分持有期自上市之日起不少于36个月。
值得注意的是，持有期间公募REITs份额不能质押，这比对IPO控股股东的股权要求更加严格，体现了国家发改委和证监会做顶层设计时希望公募REITs是一个优质资产的运作平台，希望原始权益人，即原来的产业园区的开发、运营商们，能够跟公募REITs基础资产长期绑定，共同发展。
专业机构投资者可以参与基础设施公募REITs份额战略配售，其持有期限自上市之日起不少于12个月。其他基础设施公募REITs份额通过场内发售、场外认购。
向资管转型的机会窗口
不过，作为第一个即将吃螃蟹的人，招商蛇口公募REITs项目申报只是迈出了第一步，接下来还需要走完受理、问询、审议、注册结果等步骤，能否成功吃到螃蟹还要看后续结果。
不可否认的是，自去年4月，中国证监会与国家发改委宣布将产业园区纳入基础设施公募REITs试点以来，园区类资产越来越受到资本的关注。
基础设施公募REITs的出现，对产业园区开发和建设主体的意义非同寻常。
从战略意义上讲，第一，公募REITs上市后，开发企业可将沉淀在园区的重资产，有节奏地剥离置入公募REITs，使公募REITs成为其重资产整合的资本平台，实现业务板块的轻重分离。
第二，建立资本循环体系，打通「投融管退」资金闭环。园区开发运营商以基金化的运作模式，形成从建设到培育、REITs化，到回笼资金再投资的闭环，让园区开发滚动起来。
第三个战略意义在于实现专业化的运营。一些头部产业园区运营商，可以借助公募REITs产品输出管理，逐渐由开发商转变成运营商，获取长期收益，进而成为资产管理集团，这也是未来园区转型的机会窗口。
体现在财务上：一，降低公司负债；二，调降公司报表结构，把固定资产转变成具备流动性的货币资金或者金融产品，纳入一些少数股权投资者，让报表更加均衡；三，增加利润，重资产出表后，相应摊销、折旧等费用相应进行了优化。