前两天不少人应该和我一样被一张疑似嘉泷汇爆出的“精神小伙为拉高积分入围摇号和丈母娘结婚买房”的截图刷新了三观，且不说这件事本身是真是假，光是想象这个操作就让买房人感到窒息：
还是城市套路深，艺术果然来源于生活，狗血剧情也来源于生活。
自从1.21新政出台之后，购房者、房东、开发商各方斗智斗勇，发生的故事都能整理出一本《楼市拍案惊奇》。
那么经历了新政调控后整整三个月的上海购房者们，你们真的get到今年买房的正确姿势了吗？
1
-THE FIRST-
在1.21新政出台之前，拦在上海买房人前方的那只老虎名字叫做限购。
想要买房，先得有购房资格，于是当时对于很多想买房的人来说，正常操作也好，各种骚操作也好，目的就是破限购。
而现在，游戏规则变难了，想买新房就必须有足够的积分。
前两天仁恒金桥世纪75.6的入围分一公布就引起轰动，这么高的入围分数，意味着如果你是上海单身，想买金桥世纪起码得交17年的社保。
等于间接在告诉你，单身不配。
在生育率低老龄化高的大背景下，为了鼓励结婚生育，上面不得不下盘大棋，楼市也是其中一颗好用的棋子。
看看隔壁杭州的情况就明白上海未来的打新之路的发展：
多少分？无房吗？结婚了吗？
在售楼处经历一波三姑六婆般的灵魂拷问，完事告诉你，能不能想想办法找个无房的对象结婚。
精神小伙后来左思右想，无房的女朋友是不行了，这年头独生女哪个爸妈不努力给套房傍身的，无房丈母娘倒是有一个......
除了精神小伙，上海家庭为破低分也使出浑身解数：
名下一套房在住，想要卖房打新，但是卖了房新又没打到风险实在太高，有什么办法能房子在手，分数又能拉高？
难道要直接卖了放手一搏？？？
一些人会想到赠与给直系亲属或者买卖给直系亲属的，比如卖给自己年满18岁的孩子。
孩子说起来也是苦不堪言，买卖的话五年内的购房记录坐实，未来再想打新几乎不可能；赠与目前还是灰色地带，但说不准明天就和离婚追溯三年一样被调控，风险不能算小。
推算到最后，其实积分制下买方市场的最大赢家恐怕是上海老爷叔和阿姨们。
孩子都已经成家有房子住，名下一套5年以上没贷款的房子，卖了分分钟变满分然后住孩子家，孩子住买到的新房，孩子一家成为幕后最大赢家。
甚至有人把现在的上海新房称为老头乐项目，称呼看似猥琐，但是仔细想想眼泪都要流下来了，果然你大爷到哪里都是你大爷。
苦了这一届的上海买房人，为了高分也是拼尽全力，老实人辛辛苦苦攒社保，单身小伙抓紧找对象，这盘大棋就没有白下了。
2
-THE SECOND-
前面说了新政之下，上海买房者的突破点从破限购扩大到了破限购+破低分，这二者的产生直接与楼市调控相关，影响了游戏的入门资格，但却不是影响游戏玩法。
真正在影响上海买房游戏玩法的，是各种各样的人口导流政策。
包装过后它们可能是：放宽落户、加大某区域土地/新房供应、减少某些区域的供应，甚至连新政也能打个折：人才优先购房，年轻人才终于在老爷叔老阿姨面前扳回一局。
说完以上这些，聪明人已经反应过来了，这说的不就是五大新城临港这些地方吗！
恭喜你，答对了，但是也没奖励。
之前我在五大新城篇曾经分析过，建设新城的很大一个原因，是因为目前的市区超负荷运转，结构调整的优先级高于创造新的增量；
但是上海不可能不发展，经济需要新的增量来拉高，比如5G，新能源汽车，市区过于饱和，郊区成了为这些研发基地和厂房供地的大户。
而且上次我们也分析过，从人口密度来看，五大新城将是承接市区外溢人口的主要阵地。
于是，把一部分结构调整出来的人，转移到五大新城去，顺便参与新增量经济的建设，就成了一个大方向。
而实现路径之一无疑又是楼市。
幕后大BOSS的目的一些微小改变，又会给游戏的玩法带来很大的变化。
上海的有钱人发现，想在市区好地段买个大房子越来越难了。
招商外滩玺、仁恒海上源、保利天汇这些市区盘也都做的是中小户型；
黄浦N个别墅地块一年捂的出一个都要让人感动落泪，好地段但凡出现一个好房子，全市富人争抢，线上清盘不成问题。
而上海的刚需plus们也发现，这年头5、600万的预算基本也要到外环外去了，你别说，可能真的还要看看五大新城。
大背景之下，豪宅与刚需对应的客群需求和标的都在被迫调整，夹在二者之中的左右为难。
3
-THE THIRD-
楼市的玩法发生变化，但是玩家这几年却没大的变化。
从2035规划来看，上海预计控制的常住人口总量是2500万，2020年常住人口统计数据尚未出炉，不过从2018年与2019年来看，上海真的在控制人口流入。
2018年，上海常住人口在2423.78万左右，杭州980.6万，深圳1302.66万；
2019年，上海常住人口2428.14万，杭州1036万，深圳1343.88万；
从2018-2019年，上海的常住人口增长了4.36万，杭州55.4万，深圳41.22万。
一年增加4万人，而这4万人里，未来能够在上海购房的有多少我们不得而知，但这个比例应该不会太高。
以往上海一直享受着高质量并且高速增加的人口红利，而今人口控制来了，拉新的优势失去，剩下能做的只能是运营消化现有的老粉丝了。
而相对应的，常住人口增长最猛的杭州、深圳等城市，楼市的热度也是最高的。
相比起上海的温和调控政策，杭州与深圳的调控更加雷厉风行，效果显著，上海也抄了不少这两个城市的调控作业。
而人口调控政策鲜果越显著，参与到上海楼市的新玩家就会越少，对房东而言，接盘人数也会越来越少。
人口数量假设真的控制在2500万，那么从长期来看，上海在房价上相应分到的人口红利更少了。
但这又是上面下的另一盘棋，就是不想房价再涨得那么猛，至少不能涨过未来国家想要发展的那些风口行业。
不然全民都去炒房了，谁和我一起来建设社会主义？
所以说当下买房的格局更应该看长远，你这房子买了，未来卖给谁，大概率是圈层和你差不多的人。
这样的人，经过一轮人口结构的调整洗牌，是越来越多了还是越来越少了？
未来置换的成本必将比现在还高，而上海买房自住的业主产生真实置换需求的周期差不多是8年；
一个城市如果将人口总数连续8年严加控制，影响是巨大的，谁也说不好今年买的老破小8年后能接盘的还有几个。
4
-THE FOURTH-
上海楼市新政施行整整过去三个月，期间我们看到了购房者应对积分产生的一些心态变化，也看到了一些开发商的高级玩法。
那么普通人今年买房到底该采取怎样的姿态？
怎样破解低分僵局？
结婚交社保然后靠时间自然流逝以及：一二手房双管齐下。
积分拦住了你买一手房的路，但是没有拦住你买二手的路；
何况房产本身就是对土地的一种绝对占有，地段好的地方，大部分已经布满了二手房。
怎样消除自己的买房焦虑？
提升对市场的认知，越了解，越熟悉，越有信心。
中介与销售的买房PUA话术之所以能对你产生作用，还是因为在一定程度上你认为这样是对的，你无法反驳。
奉贤金汇的销售告诉你，离人广30KM的等距离圈子里，金汇是价值高地价格洼地，你信了，殊不知北面的嘉定安亭销售也是这样对他的客户说的。
而最后这两个地方分别都成交了，因为购买者与销售或者市场之间，存在的信息差太大了。
但是不了解市场，没有完整的环线价值认知，对很多年轻购房者来说是致命的。
上海版块已经分化严重，即使是等距离圈上的各个位置价值也有高有低，依靠片面的信息做出买房决策，买亏不是没有可能。
如果在经历了这三个月的调整，你已经破解了低分的僵局，一二手双管齐下，对市场有了全面的认知，但迟迟还没有买到房子，那也许是你冲刺时的姿势不对。
现在买房，很多人觉得拼的就是积分，付款条件；话虽不错，但这还不是能帮你买到房的姿势。
向买到房子这个重点冲刺的姿态，是个人的魄力。
是的，当下买房最考验买房人的，是个人的魄力和决断力。
我相信这个市场上并不缺少不需要直接去看房就能远程转定某个小区某套房的买房者。
因为经过对市场全面了解对比之后，实地看房锁定了适合小区，适合的户型，只等房源。
但是面对动辄几百上千万的房子，并不是所有人都能做到不用看房直接下定的境界，这除了考验个人认知之外，考验的也是个人魄力。
犹豫就会败北，果断白给百万。
这就是当下这个市场那些成功买到房的人的真实写照。
我是作者山风，欢迎大家评论区留言分享你的买房历程。
以上为正文
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