4月21日晚间，招商蛇口（001979.SZ）发布公告称，董事会审议通过《关于开展基础设施公募 REITs 申报发行工作的议案》，拟以子公司拥有的部分项目作为基础资产开展博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“基础设施公募REITs”）的申报发行工作。
自2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国内公募REITs序幕正式拉开。多家机构均认为，长期来看，我国公募REITs资产规模可达万亿元量级。随着REITS产品的正式落地，意味着这个万亿级市场正要启航。
证监会网站显示，已有四只REITS产品悄然上报。其中上交所两单为“浙商证券沪杭甬基础设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”；深交所分别为“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”、“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”。
这意味着，招商蛇口的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”是首个产业园区类的REITs产品。为什么国内首个产业园区类REITs产品会花落招商蛇口呢？
早在2020年12月就有消息称，2019年刚在港交所进行REITs上市的招商蛇口，开始转战内地基建REITs市场，当时已申报深圳蛇口网谷园区基础设施公募REITs。背后原因是，招商蛇口将2020年定义为集团的“资管年”，先将内部的资产盘点梳理，再分类盘活和提升，分类施策，以不同的资管与证券化计划进行退出。
据消息人士透露，招商局集团的高层领导曾专门数次赴北京拜访相关部委领导，甚至很可能在证监会、发改委“40号文”出台前就进行了大量的沟通工作。因其唯一的“央企+工改工”概念，招商蛇口公募REITs在同侪中处于优势身位。
招商蛇口该单REITs所纳入的资产包囊括了蛇口网谷中最优质的四个资产：万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦。据了解，这四栋工业用地上的写字楼总建筑面积达到20万平方米，其中产业用房部分面积约15万平方米，全部由招商蛇口自持出租。据悉，这部分物业的估值约为30亿元，按照目前的年租金粗略估算，分红回报率可以达到5%以上。
由于内地基础设施公募REITs试点短期内不包括房地产，所以按照招商蛇口高层的计划，未来商业类资产就往香港这个CMC REIT以及类REITs产品里装，而纯粹的园区资产就纳入到公募REITs的扩募当中。
比如2020年10月27日，招商蛇口首期储架式购物中心类REITs产品“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”在深交所设立，底层资产是南京马群花园城购物中心，这是招商蛇口在CMC REIT之后为基础设施公募REITs又做了一次热身。
公告显示，深圳市万融大厦管理有限公司持有位于深圳市招商街道蛇口网谷，土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米，对应《不动产权证书》编号为“粤（2020）深圳市不动产权第0252616号”的万融大厦项目。
园区荟（ID：biaozhunpark）了解，蛇口网谷源于2010年国家发展战略新型产业、珠三角腾笼换鸟的战略，当时招商蛇口对原蛇口工业区内的旧厂房进行更新改造、引入战略新兴产业，打造了现在的蛇口网谷产业园。
经过十多年的发展，蛇口网谷目前已发展为高科技和文化等新兴产业的聚集地，培育孵化17家上市公司及新三板企业，并获得广泛认可，不仅挂牌“国家首批双创示范基地及国家电子商务示范基地”，而且成为“特区三十周年五个领域六十大项目”之一。
根据目前初步评估结果，招商蛇口此次的基础设施项目估值为 25.28 亿元，募集资金规模需根据最终发行结果而定。
有评论称，以“招商所能”服务“国家所需”是招商蛇口一以贯之的信念，此次基础设施公募REITs的申报再现了“蛇口精神”。招商蛇口前身是蛇口工业区，伴随改革开放第一声炮响，于1979年1月31日设立，这是中国第一个对外开放的工业园区。
借助REITs产品的发行，招商蛇口将打通产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，实现持续的贡献利润和现金流，将为新兴、创新产业的发展提供有力支撑，促进产业园项目持续健康平稳运营，增强招商蛇口综合发展的可持续经营能力。
来源 | 园区荟（ID：biaozhunpark）
资料 | 上交所、深交所官网等公开资料
内容合作 | bjzhouyanjun（微信号）
2020年度国家高新区官方评价|美好生活服务商报告
关于华夏幸福的几点思考|2020年度国家级经开区成绩单
2020年度国家级开发区土地利用榜单|2020康养城市50强